时间值几何（2）欲练此功

私募基金管理人Dave Van Horn是我一向很推崇的人物。他的人生经历有点意思，确切地说是他人生的几次转折点很有点意思。

他家住宾州，上大学的时候因为家景不好，住的离学校很远，所以上学来回就浪费掉不少时间。同时为了维持自己的学业，还在外面的油漆公司做工给人家油漆房子，结果好不容易读完大学后却因为经济不好等原因找不到工作，又继续在原来的公司当油漆工又干了13年（看来有时读书还真是无用哈），在这期间他也开始买投资房出租。

后来他从公司里跳出来，自己成立了油漆公司，又继续这一行业达10年之久。公司最多时有十来个人，他自己可能也得继续干些体力活。

他的下一个人生转折点发生在成立油漆公司约10年（也就是从事油漆行业约二十多年）后，后背受伤了，无法再提稍微重些东西了，于是他只好由体力活转为文职，主要转向地产经纪（其实他很早就有地产经纪执照了)和物业管理，并继续扩大投资房规模，当时他已经拥有四十多个出租房了，同时也替别人管理出租房。

当然了，维修管理这么多房子，乱七八糟的事肯定少不了，也就整天忙得焦头烂额，很少有闲暇时间坐下来思考一些更重要的事情。多少次，当他在清扫房间或在home depot 排队时问自己：我为什么要干这些呢？这是否是在有效地利用我的时间呢？

当时，对于他来说，雇别人做一件自己能做的事情，那是完全不能接受的。因为在他看来，没有人能像自己那样把事情做得既好又便宜。直到他花了很长一段时间（包括在home depot 排队时）才意识到：世上并不是所有的事情都必须要自己来做得尽善尽美，有些事情有人把它做得差不多就行了。好钢要用在刀刃上，要顾及大财，不要在意小利！

终于想通后，他把出租房的管理和维护工作全部交给了别的物业管理公司，自己开始专注于更感兴趣的地方。

不再需要花费时间耗在房子上后，他便有更多的时间来跟人打交道，于是他开始参加各种各样的投资俱乐部和地产研讨会，广结人脉。又一次他听了一个关于投资贷款不良票据的讲座，就迷上了，自此便一发不可收拾。刚开始的时候他只是用自己的资金，包括房产中的净值，Self-Directed IRA等， 规模大了后他也开始吸纳别人的资金。他现在做得有声有色，公司已经有相当的规模了，他现在的主要工作是集中在资金筹募上。

最近几年，他在网络社交媒体上相当活跃，在地产投资网站BiggerPockets上写了有200多篇博客文章，我大都读过，就连他在博客中提到的书我也大都一一买来读过，非常喜欢他的投资理念。

在总结自己投资的经验教训时，他说自己后悔三件事：

• 没有尽早开始投资房产
• 开始时没有充分利用贷款
• 没有尽早启用物业管理以把自己解放出来

另外他还讲过两个与他家人有关的理财故事，给我印象深刻。

1.  利用儿子的学费套利

他儿子上大学的学费，他本可以付现金的。后来他决定用套利，当时学费贷款利率是6~7%， 他自己投资票据可以很容易得到12~18%的回报，于是他就用儿子学费借出的钱投资票据，自己不仅分文没花就供儿子顺利完成学业，投资的票据直到儿子毕业后仍然还在源源不断地继续带来收益。原来，传说中的套利可以这样神奇！

2.  排解年迈妈妈的财务之忧

2004年时，他独居的妈妈有70岁了。妈妈有一个已经付完的25万的自住房，除了可以拿社保外，还有很少的一点养老金, 单靠这点收入生活比较拮据，并且25万房产净值也没有得到充分利用。妈妈曾经有几种打算，包括卖掉自住房到老人区再买个房子，或搬到养老院等，这些方案不仅她自己仍然无法负担得起，她也不想搬家。后来Van Horn出来救妈妈了，并且只利用妈妈自己现有的资产，这是最终解决方案：他买下了妈妈的房子，把得到的资金放到一个他拥有绝大部分股份（非妈妈拥有）的有限公司里，这些资金用来投资房产和贷款票据。刚开始时的全部资金买了两个房子（加贷款），再投资了两个贷款票据，妈妈以公司员工的身份拿工资。这样，不仅妈妈每月可以拿到额外的收入，多余的收入还可以用来购买更多的票据，这样使公司的资产继续增加。另外他还用公司的资金买了一份定期寿险，确保一旦自己有意外时妈妈仍然有生活保障。

他以给妈妈发工资的形式提供收入，从税务上来讲并不是最优策略，因为需要交自雇税。但是，这样可以确保妈妈手中没有资产，对以后进养老院有利。因为美国进养老院资产有5年的追溯期，也就是说五年后的2009年以后，他妈妈进养老院就不需要自己付钱了 - 人家的考量可真是深远啊！

从意外受伤，再到在home depot多次溜达的感悟，Dave Van Horn终于找到了有效利用自己时间的方式！

同时也说明，要想有所改变，不见得非得像东方不败一样拿把刀子跟自己过不去，或者像Van Horn第一次那样非得伤了自己后背，也许到home depot溜达溜达也能达到同样的效果！

建宁   2022/3/16

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有关文章：
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