建宁博客
地产、投资、生活、学习笔记及总结
没钱可以投资地产吗？这个问题不难回答：只要有足够的知识，熟悉行业规则， 有能力，肯努力，肯付出，肯定可以！
如果你对一个地产行家说：我缺钱，无法投资地产。行家当面会含蓄地对你说：你缺的不是钱 ， 而是好的投资项目，只要你能找到好的项目， 资金会自动找上门来！尽管这么说，可人家心里可能会更直接些：你缺的不是钱，而是能力，还有相应的知识和意识！
尽管金钱并不能买到一切， 但在不少情况下， 金钱和努力是可以互换的。 比如一个刚起步的小公司，资金匮乏，有的只是人力，在这种情况下，不得不靠长时间的辛苦努力， 希望能打开局面。 而一旦经济实力充足了， 花点钱做广告很容易就可以达到同样的效果。 地产投资也是如此，如果你有充足的资金， 足够的首付，并且贷款条件也满足，普通人就可以很容易地买卖投资房产。 反之， 如果没有资金， 要想达到同样目标， 就需要更多经验，时间，努力和付出， 甚至努力了也不见得能达成目标！
实际上， 在过去的三四十年里， 有不少所谓的地产投资专家在宣扬零投入 (Nothing Down) 投资法， 代表人物就是Robert G Allen. 当然， 他们所指的零投入并不见得说是零首付（尽管在次贷危机前的泡沫高峰期时也有过不少零首付的例子），而是统指不用自己的钱，而完全用别人的钱（Other People's Money）来投资.
地产投资的基本原则是： 如果你能得到常规贷款， 一定要先用常规贷款，只有在无法得到常规贷款的情况下才选择创造性融资（creative financing）, 包括零投入投资法。为什么呢？ 因为常规贷款无论是利率，费用，期限等条件都要比其他融资法要好得多，也就是说风险要低得多！所以，可以用不等于应该用!
但无论是在贷款条件严格还是宽松的环境下，零投入投资法一直有非常广阔的市场， 尤其是对熟悉地产行业的行家来说， 更是被广泛应用。
下面简单介绍几种投资手法，包括如何完全利用别人的资金， 以及如何好好利用自己已有的资金。
利用别人的资金
1. Partner（合伙人）：自己没有资金， 可以找一个合伙人（父母兄弟姐妹亲戚朋友等）。 比如你找到一个好的项目，可以让合伙人出首付和让合伙人贷款，你来维修，管理，两人各得50%的利润。 也可以让合伙人出首付， 你来贷款，两人各自分得一定比例的利润。这是一种风险极小的投资手法，坏处是搞砸了容易影响个人关系！
2. Seller Financing（卖方贷款）：在特定的情况下， 比如卖家房子很长时间在市场上卖不出去， 或者打算退休的人不想再继续持有房产而想脱手， 做为买家的你如果没有资金， 或者贷不出款了， 有些卖家可能会同意自己贷款给你。 正常情况下是银行贷款给你，现在是卖家贷款给你，你月付贷款给卖家。 如果卖家的房子没有贷款，卖家甚者会同意100%贷款给你， 不需要你首付。 或者如果卖家有70%的贷款， 自己有30%的净值，卖家会允许你从银行贷款70%， 而余下的30%卖家贷款给你， 等于你自己零首付。 当然，大多情况下卖家贷款的条件比较苛刻： 或者利率高， 或者卖价高， 并且愿意提供卖方贷款的卖家也不是很多！
3. Private Money Lending(私人借贷)：从亲戚朋友等熟悉的人手中借钱买房。这里需要注意的是一定要在商言商， 公平交易，要在别人自愿的前提下， 不能占别人半点便宜。 千万不能学中国借钱法：国内一个亲戚30年前曾经从我父亲那里借了200元人民币，30年后的今天人家钱倒是还了， 仍是200元人民币 - 这哪里是借钱， 分明是耍无赖，从别人手里白拿钱！
4. Hard Money Lending: Hard Money Lending 实际上是Private Money Lending的一种， 不过通常情况下Private Money Lending多是指从熟悉的个人手中借，而Hard Money Lending是从专业的借贷机构或专业的个人借贷者手中借贷。市场上有很多机构和个人以此为生， 借贷一般是短期的，期限一般在一年或一年以内， 利息范围在6~14%之间， 大多在8~12%之间。要找到这些人或机构需要多跟当地的投资者，投资者协会或俱乐部接触，多联系， 或者让专业资深的地产经纪推荐。
5. Credit Card（信用卡）：还真是有不少人利用信用卡借贷投资地产的， 有的用来做首付， 有的用来做维修费用。 次贷危机前借贷条件比较宽松时， 有不少信用卡公司提供免费的预支现金（cash advance）, 很多一年内没有利息， 现在这种情况不多了。 由于信用卡是高利贷，高风险，所以要慎用！
6. Syndication(私募众筹)：这是专业人士的操作手法，譬如一个筹款人（英文叫sponsor或 syndicator）看好了一个400万的公寓楼， 他可以找10个人， 每个出款10万， 得到100万资金， 然后再贷款300万买下楼， 他自己可以从中拿到20%的利润（包括租金和卖掉后的利润），有不少高手真的可以做到空手套白狼！
巧用/借用自己的资金
1. Home Equity(房屋净值)：如果你有房子， 无论是自住房还是出租房， 并且房子里有多余的净值（equity）, 你都可以很容易地把这些净值拿出来， 继续投资别的房子， 这是最简单， 最实惠，风险最小的操作手法，也是对于新手来说最值得推荐的方法! 目前， 只要你有贷款的房子个数不超过10个， 美国两房机构都允许你把多余的净值拿出来。常见的套现方法有三种: cashout refinance, home equity loan, 和HELOC。 举个例子， 假定你的自住房市场值是20万， 房子里尚有10万的贷款， 由于自住房最多可以拿出80%的钱出来， 你可以拿出： 20*0.8 - 10 = 6万 现金出来， 差不多够两个投资房的首付。这种手法可以像滚雪球一样不断滚动， 任何一个房子一旦有足够的净值(由增值和付掉的贷款本金所致) 就可以套现出来继续投资，几年后就会有令人吃惊的滚动速度 …
2. 借自己401k： 你可以从自己的401k中借钱投资地产，但个人最多允许借出5万。
3. Self-Directed IRA: 可以把传统IRA转换成Self-Directed IRA， 并用于投资地产。
4. 从IRA中拿出钱：有一些投资好手， 包括文学城投资论坛的几位大佬， 都强烈建议关闭IRA， 从IRA中拿出钱来投资地产， 哪怕以交10%的罚金为代价！实际上不光是在危机低谷的绝佳时机可以采取这种策略， 就算是在房市正常时期， 如果你能买旧房子自己Rehab，也不是一种坏的策略。 但新手可要谨慎行事！
财富要靠付出和努力来获得
从一定程度上讲，这篇文章有点多余，因为对行家来说，这些小儿科的东西人家早就知道。 而对读起来感觉还蛮新鲜的初始者来说，除了上面提到的 Home Equity 和 Partner 以外， 其它高难度高风险的动作， 估计你知道了还不如不知道， 免得不知深浅误入陷阱！
我前面强调过，有些事可以做不等于应该做! 比如你可以从别人那借30%利率的贷款，不等于你应该去借！上述提到的各种非常规策略， 一般情况下代价都要比常规策略要高得多， 对于行家来说，人家做过多次了， 知道其中的利害关系，问题不大。 但对一个没有多少经验的新手，去尝试一项代价高昂， 风险极大的事情， 就不见得是明智之举， 反而不如脚踏实地，一步一个脚印的打好基础， 才能走得更远。
我自己作为一个投资者，由于资金不足，每次都是用很高的杠杆，并且我也认为高杠杆是地产投资的法宝。但我并不喜欢“零投入”投资法，主要是跟常规投资法相比， 代价太高昂！行家可能在代价高昂的情况下也能做到好的回报， 而我并不觉得自己能做到！
如果你目前是手无分文， 两手空空， 要先想办法提高自己的经济条件，增加自己的积蓄: 或者努力增加自己的收入， 比如换份收入较高的工作， 多打分工， 若是地产行业的你可以先做经纪人， 或者做wholesaling来挣取首付； 或者努力降低自己的消费； 或者两者并举，至少应该满足FHA贷款的条件！
当前的FHA贷款，最低首付只有3.5%，就是两房机构的常规贷款中也有最低首付是3%的。作为一个初始者， 与其冒较大的风险去尝试100%用别人的钱去投资， 还不如尝试相对低风险的办法，努力去挣够3.5%的首付。 由于FHA贷款只使用于自住房， 即便你已经有自住房了， 如果你肯做出付出和牺牲， 也是有办法的： 你可以把自住房出租，而把下一个要买的房子作为自住房， 就可以用FHA 贷款了，在这过程中如果你能好好利用以前提到的 House Hacking策略， 就会大大加快你的投资进程。
另外， 好好利用 BRRRR策略， 就可以循环利用你有限的资金， 并逐步增加你持有的物业！
地产投资的途径有很多种，每条途径要付出的努力和代价是不一样的。一个聪明的投资者，需要的是找到一条适合自己的路！
作者：建宁 2018/4/6 (转载须经作者本人同意)
您是对的， IRA 不可以，我已经改正了， 多谢！
不完全赞成"有能力就不会没钱"，再有能力的人也有个起步阶段，不能说有能力的人从娘胎里出来也顺便带着几百万吧？ lol
完全赞成“不要以为投资地产就一定会赚钱的，时机不对，操作不佳，亏钱的也是大有人在的”。 过去十年是地产的黄金十年，在这期间投民居亏钱的话也需要很大的本事， 哈哈！