建宁博客
地产、投资、生活、学习笔记及总结
在美国，很多不熟悉房地产行业的人都会有一个天大的误解：就是以为购买房产需要很多资金。在我自己开始投资出租房之前我也有这种误解。表面上看这种误解很有道理：就是买个20万美元的房子，若10%的首付就至少需要2万，20%的首付就至少需要4万，另外还得再加上额外的过户费用！而在美国，由于税收高，医疗费用高，还有很多人有学生贷款，以至于有1/3以上的家庭都入不敷出，更谈不上积蓄买房，投资出租房产更是天方夜谭，连想都不要想！事实果真如此吗？
实际上不是这样的，投资房产并不需要那么多资金，只要你想做，同时也肯付出，你就可以做到！
事实上，美国历史上有很多届政府都在致力于鼓励美国民众，尤其是低收入民众，实现美国梦 - 拥有一套自住房，最近的一届就是克林顿政府。克林顿政府包括当时的联储会主席格林斯潘推出了一系列鼓励美国人民购买自住房的优惠政策，使美国的自住房拥有率达到历史高峰。当然这也直接引发了后来的次贷危机（可见有时好心也会办坏事），使得次贷危机后自住房拥有率大幅下跌。
美国政府是如何鼓励民众买自住房的呢？由于买房主要靠借贷，所以优惠政策主要体现在贷款上，具体说就是低首付上。但问题来了，美国的商业银行都是私营的，盈利是首要目的，政府不可能用行政手段命令银行在不符合自身利益的情况下往外借贷。因为所有债权人包括银行往外借贷的原则是一样的：除了能挣取满足回报要求的利息外，保证本金能收回来是最主要的前提。这就是为什们大多贷款要求首付至少要20%，只有这样银行才会有一定的保证空间，一旦房主付不起房贷而收回房子，高的首付可以使银行不受损失或少受损失。而政府要鼓励的这些低收入，信用差，再加上低首付的民众对银行来说是高风险而极力想回避的群体，若借给他们不少情况下银行可能连本金都收不回来。在这种情况下，政府只好对银行做出保证：你们放心往外借，政府来担保，出了事政府当接盘侠。银行在得到保证，无后顾之忧的情况下就愿意往外借了。这种由政府担保的贷款叫FHA贷款（FHA Loan）。
目前FHA贷款的最低首付3.5%，信用分数只需要580分，但缺点是只适合自住房，另外每月还得交贷款保险（每年贷款保险约为总贷款额的0.45~1.05%）, 加上过户费的话买房自己需要出大约5%的资金。
FHA 贷款对收入无限制，但贷款最大额有上限，不同地区上限不同，从HUD网站上可查到各地的最大上限额：
当然除了FHA贷款以外，政府担保的房贷还有针对特殊群体的，比如针对现役和退役军人及家属的VA贷款是零首付；农业部担保的针对农村和偏远地区的USDA贷款也是零首付，但这些是特殊群体的，不像FHA贷款可以适合于大多人。
另外常规贷款（没有政府担保的）中也有低首付的，比如两房机构都提供首付为3%的常规贷款，但费用和保险比FHA贷款通常情况下要高些！
若用FHA贷款，一个20万的房子，5%的现金，相当于自己出1万多一点就能买到，不算太高吧？！
你可能会说，这啰嗦了大半天都是讲自住房的，好像与投资房连半毛钱关系都没有吧？！ 现在就入正题，说说House Hacking投资策略。
House Hacking策略就是利用自住房的优惠低首付贷款，买到房子后把部分房子租出去，来赚取一定的租金收入。比如买一个两室或三室的房子，自己住一室， 把多余的租出去。这个可以做长租，如果地点好，政府和社区都允许的话，也可以做AirBnB类的短租。
由于岁数稍微大一些的华人朋友大多都已经有了自己的自住房，即便这种策略自己用不上了， 如果家里有大学刚毕业的孩子，还是可以劝孩子们去尝试这种策略的。
身边就有两个现成的例子。
一个朋友帮工作刚不久的孩子买了个房子，这个房子所处的地点很好，并且房子的结构也非常适合分租：两个卧室在楼下，楼上有个相对独立的卧室。刚开始的时候，朋友就劝孩子把楼上的房间给分租出去，可以租给同事，也可以做AirBnB短租。但这些在优越家庭环境下长大，视金钱如粪土的孩子刚开始是不可能听得进去的。后来经不住再三劝说，才决定试一试AirBnB，结果就一发不可收拾，因为每个月可以很容易得到$1500的额外收入，差不多就是每月房贷的数目， 一年就可以省下1.8万的税后收入， 对一个年轻人来说是个不小的数目。
另一个朋友利用低首付在孩子上大学的地方买来个second home，自己孩子住一个卧室， 其它房间租给孩子的同学，也能做到房养房， 相当于自己孩子免费 住房子，也是非常聪明的策略。
如果觉得买个独单元的房子跟别人一块生活不太方便的话，如果你的经济实力也允许的话，更好的策略是买小型多单元的duplex（两联栋），triplex（三联栋），或fourplex（四联栋）。
- 如果买这样一个duplex：
自己住一个单元， 把另外一个单元租出去，若一个月能租1000的话，租金就差不多能覆盖房子的大部分花费了。
- 或者买一个triplex:
自己住一个单元，把另外两个单元租出去，就算每个单元每月只能租出800的话，作为房东，你也不仅可以白住房子，可能还能挣几个零花钱！
- 当然最好是能买得起一个类似的fourplex：
住一租三，既可以白住房子， 还能赚不少租金！
House Hacking的另一个好处是由于出租单元的租金可以算到收入里去，贷款对个人收入的要求可以大大减低。 就是说不需要太高的个人收入就可以贷出款来。当然这个只适用于多单元的，不适用于独单元的自住房。
当然买三联栋或四联栋需要的首付资金多一些，对资金不多的人来说不一定买得起。
五联栋以上的属于商业贷款了， 游戏规则就不同了！
在任何一个国家，当然也包括美国，对家庭收入不高的人来说，也包括刚走出校门的年轻人，住房是一笔很大的费用，无论是租房还是买房。如果我们能善用已有的政策，巧妙节省住房开支，就会为自己的财务奠定一个良好的开端。而我们知道，在人生的初期，尤其收入不高的时候，单纯靠工资，哪怕一年要省下1万的积蓄，都是相当不容易的。
世上的很多事，并不是说能不能做，重要的是想不想去做，想不想去努力，想不想去付出！
作者：建宁 原创于2018/02/09 更新于2021/07/21 (转载须经作者本人同意)
FHA贷款对收入没限制，但对买的房子价格有限制，譬如说我们德州的平均房价约25万， FHA在我们德州的最高房价限制是约42万， 4单元的约68万。 总之你不能买太豪的， 但对绝大多数一般民众来说足够了。
再说即便FHA贷款不够格， 两房机构也都有类似的首付为3%的贷款，跟FHA贷款差不多， 好像还没什么限制。
总之，自住房， 和second home还是有不少优惠政策的。