建宁博客
地产、投资、生活、学习笔记及总结
BRRRR是地产投资中一种长期持有（Buy-and-Hold）的投资策略， 它的提法最早是由BiggerPockets的Brandon Turner提出来的（他最近几年写了好几本地产投资的畅销书）。这个策略的名字虽然是比较新的， 但这种模式实际上早已被成千上万的投资者不知用过多少遍了，就是说，这个模式并不是新的。
BRRRR实际上是由五个英文单词的第一个字母组成的组合，也是具体的五个步骤：
- Buy: 买房子
- Rehab: 维修
- Rent: 出租
- Refinance: 重新贷款套现
- Repeat: 继续重复
举个简单的例子就比较容易理解了： 假定你花6万美元买了个破房(需要大修的房子）， 另外花了1.5万维修，相当于房子的总成本是7.5万。 修好后你就可以把它租出去赚取租金。尽管你的房子总成本是7.5万， 但由于你的劳动， 同时也由于你需要承担风险， 修好后的房子的市场价格应该高于7.5万（否则你买破房就没有意义了， 因为买破房是有风险的， 万一维修估计不准就可能有损失）， 如果修好后的房价能达到10万，由于美国大多银行都允许把房子净值的75%给拿出来，也就是说10万净值的房子重新贷款后可以拿出7.5万现金来， 这不正好是下一个房子的成本吗？
BRRRR模式的理论很简单： 只要你把买房， 加上维修的成本控制在维修后房价的75%以内，这个模式就可以无限继续下去，即便大市保持不变！
这个模式的两个要点：
- 最大可能的利用杠杆（贷款）
- 利用自己的劳动创造增值
理论很简单， 但操作起来并不容易。 如果我没记错的话， 一般炒房者(House flipper)的利润是在15~20%之间（跟建商的利润好像差不多。 当然一般房价越高， 利润率越低， 房价越低，利润率越高）。 也就是说好的是可以达到20%的利润的， 但由于炒房利润是减去3~6%的佣金等买卖费用的，这样20% 加上3~6%的费用, 差不多达到25%的要求。也就是说，一个好的炒房者是可以达到的！
但即便是炒房高手， 每笔买卖要达到25%也是很难的。那不是高手的怎么办？ 可以放松点标准，即便拿不回100%，拿回95%，甚至是90%也不错！余下的资金可以通过别的办法来筹， 比如别的出租房的现金流， 或者拿出别的房子增值的净值， 把现金流不好的房子卖掉，甚至可以不存401K，省下钱来投入房产等！
实际上，BRRRR策略不仅可以应用到单个独立屋， 也可以应用到小到几个单元， 大到几百个单元的公寓楼上。如果操作得当的话， 这是一种利润非常丰厚的投资手法。 具体步骤一般是这样的： 在中等，或中等稍微偏上，或中等稍微偏下的区（不能是特差的区）， 寻找那些由于经营不善， 从而造成失修， 租金低下， 空置率偏高的物业，这些物业按分类最好是Class C+或Class B-的物业。 由于公寓楼等商业地产的估价是由净租金收入决定的（不像独立屋一般是物业本身决定的）， 所以只要提高净租金收入， 就可以提高物业的价值， 若能使净租金翻倍，物业的价值就可以翻倍。 如果对这些经营不善的公寓楼采取一些提高租金的措施， 比如翻修提高居住条件以提高每单元租金， 采取措施降低空置率等都可提高总净租金收入， 从而达到物业增值的目的。 有不少人可以做到使物业在三四年内使净租金收入翻倍， 从而使物业价值翻倍。 物业价值提升后同样可以通过套现重贷拿出多余的净值， 继续进行投资。 不过翻修公寓(英文术语叫Restabilization 或reposition)的投资者持有几年后大多会选择脱手卖掉，除非是租金收入非常好的物业。因为一旦提高措施使物业价值提升后，再想提高就难了，这个不像独立屋， 独立屋即便什么都不做也仍然可以随大势涨跌！
总之BRRRR模式的本质就是重复使用有限的资金以达到不断增加持有的物业， 从而达到高回报的目的！ 也可以说是不停地滚雪球...
有些人也许会说，我做不了维修，不可能像高手那样两条腿走路（高杠杆和创造增值）。 那也不要紧， 一条腿运用好也不错： 尽可能拿出房产中的净值， 多买有现金流的房子， 长期下来， 仍然会有不错的回报！
作者：建宁 写于 2017/10/21 (转载须经作者本人同意)
我在日本，这里不少人专门做买老房子出租的生意，年回报10个点以上，还可以贷款。如果动手能力强，这个生意非常好。可惜，我一是语言不行，二是动手能力不行。
如果会装修会维修，简直是个很不错的生意。
我知道有的日本人做这个生意，多栋房子，一年上亿日元租金，扣除成本也有三四千万收入，远超日本的普通白领。
这种情况下一般是旧的小房子，需要维修，买的价格低，自己善于维修，租金回报CASHONCASH超过10%，可以重复连续地做，非常多的老外做这种。