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地产投资中的BRRRR策略

(2021-07-17 00:55:13) 下一个

BRRRR策略(模式)是地产投资中一种长期持有(Buy-and-Hold)的投资策略, 它的提法最早是由BiggerPockets的Brandon Turner提出来的(他最近几年写了好几本地产投资的畅销书)。这个策略的名字虽然是比较新的, 但这种模式实际上早已被成千上万的投资者不知用过多少遍了,就是说,这个模式并不是新的。

BRRRR实际上是由五个英文单词的第一个字母组成的组合,也是具体的五个步骤:

  • Buy: 买房子
  • Rehab: 维修
  • Rent: 出租
  • Refinance: 重新贷款套现
  • Repeat: 继续重复

举个简单的例子就比较容易理解了: 假定你花6万美元买了个破房(需要大修的房子), 另外花了1.5万维修,相当于房子的总成本是7.5万。 修好后你就可以把它租出去赚取租金。尽管你的房子总成本是7.5万, 但由于你的劳动, 同时也由于你需要承担风险, 修好后的房子的市场价格应该高于7.5万(否则你买破房就没有意义了, 因为买破房是有风险的, 万一维修估计不准就可能有损失), 如果修好后的房价能达到10万,由于美国大多银行都允许把房子净值的75%给拿出来,也就是说10万净值的房子重新贷款后可以拿出7.5万现金来, 这不正好是下一个房子的成本吗?

BRRRR模式的理论很简单: 只要你把买房, 加上维修的成本控制在维修后房价的75%以内,这个模式就可以无限继续下去,即便大市保持不变!

这个模式的两个要点:

  • 最大可能的利用杠杆(贷款)
  • 利用自己的劳动创造增值

理论很简单, 但操作起来并不容易。 如果我没记错的话, 一般炒房者(House flipper)的利润是在15~20%之间(跟建商的利润好像差不多。 当然一般房价越高, 利润率越低, 房价越低,利润率越高)。 也就是说好的是可以达到20%的利润的, 但由于炒房利润是减去3~6%的佣金等买卖费用的,这样20% 加上3~6%的费用, 差不多达到25%的要求。也就是说,一个好的炒房者是可以达到的!

但即便是炒房高手, 每笔买卖要达到25%也是很难的。那不是高手的怎么办? 可以放松点标准,即便拿不回100%,拿回95%,甚至是90%也不错!余下的资金可以通过别的办法来筹, 比如别的出租房的现金流, 或者拿出别的房子增值的净值, 把现金流不好的房子卖掉,甚至可以不存401K,省下钱来投入房产等!

实际上,BRRRR策略不仅可以应用到单个独立屋, 也可以应用到小到几个单元, 大到几百个单元的公寓楼上。如果操作得当的话, 这是一种利润非常丰厚的投资手法。 具体步骤一般是这样的: 在中等,或中等稍微偏上,或中等稍微偏下的区(不能是特差的区), 寻找那些由于经营不善, 从而造成失修, 租金低下, 空置率偏高的物业,这些物业按分类最好是Class C+或Class B-的物业。 由于公寓楼等商业地产的估价是由净租金收入决定的(不像独立屋一般是物业本身决定的), 所以只要提高净租金收入, 就可以提高物业的价值, 若能使净租金翻倍,物业的价值就可以翻倍。 如果对这些经营不善的公寓楼采取一些提高租金的措施, 比如翻修提高居住条件以提高每单元租金, 采取措施降低空置率等都可提高总净租金收入, 从而达到物业增值的目的。 有不少人可以做到使物业在三四年内使净租金收入翻倍, 从而使物业价值翻倍。 物业价值提升后同样可以通过套现重贷拿出多余的净值, 继续进行投资。 不过翻修公寓(英文术语叫Restabilization 或reposition)的投资者持有几年后大多会选择脱手卖掉,除非是租金收入非常好的物业。因为一旦提高措施使物业价值提升后,再想提高就难了,这个不像独立屋, 独立屋即便什么都不做也仍然可以随大势涨跌!

总之BRRRR模式的本质就是重复使用有限的资金以达到不断增加持有的物业, 从而达到高回报的目的! 也可以说是不停地滚雪球...

有些人也许会说,我做不了维修,不可能像高手那样两条腿走路(高杠杆和创造增值)。 那也不要紧, 一条腿运用好也不错: 尽可能拿出房产中的净值, 多买有现金流的房子, 长期下来, 仍然会有不错的回报!

作者:建宁    写于 2017/10/21  (转载须经作者本人同意)

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评论
jenning 回复 悄悄话 回复 '高云堂Dallas' 的评论 : 说得好, 非常赞同!
高云堂Dallas 回复 悄悄话 如果从WHOLESALE那,用HARD MONEY做,重新贷款之后,几乎可以是零资金投入,好的案例也可能是还从银行那拿回资金,完全不用什么资金就拥有房子。
这种情况下一般是旧的小房子,需要维修,买的价格低,自己善于维修,租金回报CASHONCASH超过10%,可以重复连续地做,非常多的老外做这种。
茅山道士 回复 悄悄话 聪明的策略,赞!
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