建宁博客
地产、投资、生活、学习笔记及总结
我是个远程投资者，本地买的唯一的投资房，也是我唯一后悔买的一个房子(也不能说是亏，只是回报太可怜)。比较搞笑的是我买之前就基本上预料到了，一向对房事完全放权的太太还说：你怎么嘴上说不好不好又买了。当时买的主要目的是为了想分散一下风险，还有一个就是当了这么多年地主还没亲眼见过几个自己的房子（只亲眼见过两个，还是没买前考察时走马观花地略瞟了几眼），心里有点过意不去，觉得对不起地主这个光荣的称号。
地产大亨Sam Zell 曾经说过“Knowing the numbers means having the discipline to listen to them”, 我倒是Knowing the numbers， 但我没有listen to them。 哎，不说了，让俺先找块抹布擦把泪！
那么该不该选择远程投资呢？对绝大多数人来说我觉得没有必要，尤其是如果你肯自己管理的话。
首先，如果你是住在房价不是太高的地方，大多情况下现金流应该差不到哪里去，况且在当地你还可以通过翻修来增加附加值，没有远程投资的必要。
其次，如果你是住在房价奇高的地方，你更不应该选择远程投资，因为十有八九你是住在一个人见人爱，潜力无穷的地方。如果你是坐在一座金矿上，哪怕这座金矿不是你家的，那么你在周边发现金子的可能性，仍然比你到一个陌生的地方要高！如果你在的城市核心区过于昂贵，完全可以到周边开车距离2个小时之内看看能不能发现潜力好且现金流至少能打平的地区，如果独立屋不行的话，可以考虑2~4单元的。
我发现有很多远程投资者进入一个误区：就是过于看重现金流，他们不明白好的现金流是为当地自己管理的投资者留着的；而对远程投资者来说，现金流就像挂在驴子前面的胡萝卜，那是让你看的，不是给你吃的！所以千万不要远程到破城市差区买破房子。很多住在房价昂贵地区的投资者，非要到鸟不拉屎的地方去买高现金流的房子，最终可能既没有得到他们想要的现金流，也丢掉了他们本可以在本地得到的主要财富创造者 - 增值。这个我在前面的文章“远程投资房产增值和现金流的考量”已经详细论述过。
无论干什么事我们都要扬长避短，尽量发挥自己的优势，避免自己的短处，如果我们拿自己的短板来对别人的长处，就很难致胜。
那么远程投资的短板是什么呢？我们知道，投资回报包括房屋增值和租金利润。房屋增值部分，远程投资和本地投资相比并无劣势；而租金利润方面，远程投资大多需要别人来维修和管理，这就是短板。举两个例子：
- 如果一个远程投资房的增值为0，100%的利润是租金利润，那么就等于把100%的短板给暴露了。
- 如果一个远程投资房的增值占90%，10%的利润是租金利润，那么这个投资只暴露了10%的短板，大盘尚稳固。相对当地投资者来说，远程投资者尽管还处入劣势， 但劣势已不明显。
所以要想远程投资成功，我们要尽量抹去，或者尽量减少我们的短板。所有成功的远程投资者都是这么做的。
那么那些人适合做远程投资呢？这里说三类。
第一类：大型公寓投资者
买大型公寓的投资者，由于不可能自己管理，需要雇佣管理团队，那么这个远不远程就没有什么差别了。如果您喜欢好的现金流而您本地又做不到的话，那么选择远程就很顺理成章的了。不知大家知不知道BiggerPockets，它是美国最大的地产投资论坛，里面人才济济。其中有一个叫“Cody L.”的，他家住圣地亚哥，却到休斯顿来投资公寓楼，他买的公寓楼全部是在内环以内，正在从坏变好的区，他一直连续买了十几年了，一直不停地买，五单元以上的只要合适的他就买，当然中间他也到休斯顿住过三四年，后来可能嫌太热就又回到圣地亚哥了，由于他有自己的管理团队，远不远程就没什么差别了。
第二类：有规模的独立屋投资者
买独立屋的投资者如果有了规模，在投资地有自己的团队，也就抹掉了自己的短板。BiggerPockets上的另外一个投资者的模式也非常好，此人叫Andrew Syrios，是父子三人团中的大儿子。当年他父亲在Portland，OR 买破房子翻修出租，基本上就是BRRRR模式。后来Portland房价上去了以后，就派大儿子Andrew Syrios到Kansas City, 重复以前的模式。一般买房子花五六万，再花个一两万修好了就租出去。父子三人团中，Andrew Syrios的团队负责找房买房，弟弟的团队管装修管理，老爹管贷款，规模就上去了。当然他们严格讲已经不是远程投资了，因为兄弟俩已经都到了Kansas City本地。
第三类：像我这样的甩手掌柜
我是个特二的地主：家庭收入低，没钱，还不想自己管房子，可能这个世界上很难找到像我这样不适合当地主的地主。不知算不算是性格缺陷，我是个特内向不喜欢跟任何人打交道的人，维修管理房子对我根本就不是个选项，哪怕出租房就在我隔壁或对门，哪怕我有大把大把的自由时间。有那闲功夫我还不如做些自己喜欢的事情，像打打网球篮球，游游泳，跑跑步，天气好的时候到家后面的公园散散步，或者看点书，或者网上看点东西。与房子有关的除了数据（钱）其它的我都不感兴趣，包括房子的本身，维修及管理，房子对别人来说是房子，而对我来说只是些数据。如果我自己不管理的话，那么远不远程对我来说就没差别了。
当然我是由于个性因素，还有很多在事业上有成的人，人家没时间泡在房子上，也全权委托别人来管理，这样就跟我一样，远不远程就没有差别了，我知道有不少这样的投资者。
远程投资当然也有很多好处，因为我自己就是个远程投资的积极践行者，远程投资的好处主要体现在：
1）多了选择。美国有五十个州加华盛顿特区，有几百多个都市统计区，和成千上万大大小小的城镇，机会总比你窝在一个地方多吧？ 再说也没有人说你不可以在你的当地投。有时候你的当地也许根本就没有满足你投资要求的物业，无论是你想要增值也好，或者想要好的现金流也好，如果你当地根本没有的话，你或者就啥也不干，或者就只能远程投资。我选择远程主要是为了增值潜力，我投资过的几个地方，从买房开始，外地的增幅大约是我们本地的2~5倍，这是个相当大的差距。
2）各地的周期不一样。房地产是有周期的，但各地的周期是不一样的，我买在加州的房子，在2013年一年几乎翻倍，套现重贷出来的资金再跑到佛州去买还不耽误事，因为佛州的房产2016年增值最快。而当前，本来增值缓慢的许多中西部城市越发开始疯狂补涨，这就会创造机会，无论你想跟着市场跑也好，还是想调整你已有的投资组合也好，都是非常有利的。比如你想调整投资组合，而如果你只在本地投资，你只能或者高卖高买，或者低卖低买，很难做到高卖低买，而远程的话就有可能。
3）分散风险。这个容易理解，不再赘述。
当然，远程投资也有前面提到的风险，你需要在决策时把这些风险因素考虑在内。
我个人对远程投资的看法是：对投资1~4单元民居的小地主来说，如果你能亲力亲为，包括自己管理，远程投资不见得是个好主意；但如果你不能亲力亲为，包括不愿自己管理，远程投资不见得是个坏主意，尤其是对住在增值缓慢地区的人来说更是如此。
投资是件很个人的事情，每个人的个性，能力，所愿付出的时间和精力，家庭经济条件，以及处在人生何阶段（年轻时的财富积累期，还是已经退休的保值期）都是不一样的，也决定了我们每个人的投资方式是不可能相同的，我们需要做的就是找出所有路中最适合自己的那条！
作者：建宁 2021/7/14 (转载须经作者本人同意)
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有关文章：
1. 远程投资房产增值和现金流的考量
2. 我为什么选择远程投资地产
3. 如何成为一名不成功的远程投资者
