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该不该选择远程投资?

(2021-08-12 18:34:37) 下一个

我是个远程投资者,本地买的唯一的投资房,也是我唯一后悔买的一个房子(也不能说是亏,只是回报太可怜)。比较搞笑的是我买之前就基本上预料到了,一向对房事完全放权的太太还说:你怎么嘴上说不好不好又买了。当时买的主要目的是为了想分散一下风险,还有一个就是当了这么多年地主还没亲眼见过几个自己的房子(只亲眼见过两个,还是没买前考察时走马观花地略瞟了几眼),心里有点过意不去,觉得对不起地主这个光荣的称号。

地产大亨Sam Zell 曾经说过“Knowing the numbers means having the discipline to listen to them”, 我倒是Knowing the numbers, 但我没有listen to them。 哎,不说了,让俺先找块抹布擦把泪!

那么该不该选择远程投资呢?对绝大多数人来说我觉得没有必要,尤其是如果你肯自己管理的话

首先,如果你是住在房价不是太高的地方,大多情况下现金流应该差不到哪里去,况且在当地你还可以通过翻修来增加附加值,没有远程投资的必要。

其次,如果你是住在房价奇高的地方更不应该选择远程投资,因为十有八九是住在一个人见人爱,潜力无穷的地方。如果是坐在一座金矿上,哪怕这座金矿不是家的,那么在周边发现金子的可能性,仍然比到一个陌生的地方要高!如果在的城市核心区过于昂贵,完全可以到周边开车距离2个小时之内看看能不能发现潜力好且现金流至少能打平的地区,如果独立屋不行的话,可以考虑2~4单元的。

我发现有很多远程投资者进入一个误区:就是过于看重现金流,他们不明白好的现金流是为当地自己管理的投资者留着的;而对远程投资者来说,现金流就像挂在驴子前面的胡萝卜,那是让你看的,不是给你吃的!所以千万不要远程到破城市差区买破房子。很多住在房价昂贵地区的投资者,非要到鸟不拉屎的地方去买高现金流的房子,最终可能既没有得到他们想要的现金流,也丢掉了他们本可以在本地得到的主要财富创造者 - 增值。这个我在前面的文章“远程投资房产增值和现金流的考量”已经详细论述过。

无论干什么事我们都要扬长避短,尽量发挥自己的优势,避免自己的短处,如果我们拿自己的短板来对别人的长处,就很难致胜。

那么远程投资的短板是什么呢?我们知道,投资回报包括房屋增值和租金利润。房屋增值部分,远程投资和本地投资相比并无劣势;而租金利润方面,远程投资大多需要别人来维修和管理,这就是短板。举两个例子:

  • 如果一个远程投资房的增值为0,100%的利润是租金利润,那么就等于把100%的短板给暴露了。
  • 如果一个远程投资房的增值占90%,10%的利润是租金利润,那么这个投资只暴露了10%的短板,大盘尚稳固。相对当地投资者来说,远程投资者尽管还处入劣势, 但劣势已不明显。

所以要想远程投资成功,我们要尽量抹去,或者尽量减少我们的短板。所有成功的远程投资者都是这么做的。

那么那些人适合做远程投资呢?这里说三类。

第一类:大型公寓投资者

买大型公寓的投资者,由于不可能自己管理,需要雇佣管理团队,那么这个远不远程就没有什么差别了。如果您喜欢好的现金流而您本地又做不到的话,那么选择远程就很顺理成章的了。不知大家知不知道BiggerPockets,它是美国最大的地产投资论坛,里面人才济济。其中有一个叫“Cody L.”的,他家住圣地亚哥,却到休斯顿来投资公寓楼,他买的公寓楼全部是在内环以内,正在从坏变好的区,他一直连续买了十几年了,一直不停地买,五单元以上的只要合适的他就买,当然中间他也到休斯顿住过三四年,后来可能嫌太热就又回到圣地亚哥了,由于他有自己的管理团队,远不远程就没什么差别了。

第二类:有规模的独立屋投资者

买独立屋的投资者如果有了规模,在投资地有自己的团队,也就抹掉了自己的短板。BiggerPockets上的另外一个投资者的模式也非常好,此人叫Andrew Syrios,是父子三人团中的大儿子。当年他父亲在Portland,OR 买破房子翻修出租,基本上就是BRRRR模式。后来Portland房价上去了以后,就派大儿子Andrew Syrios到Kansas City, 重复以前的模式。一般买房子花五六万,再花个一两万修好了就租出去。父子三人团中,Andrew Syrios的团队负责找房买房,弟弟的团队管装修管理,老爹管贷款,规模就上去了。当然他们严格讲已经不是远程投资了,因为兄弟俩已经都到了Kansas City本地。

第三类:像我这样的甩手掌柜

我是个特二的地主:家庭收入低,没钱,还不想自己管房子,可能这个世界上很难找到像我这样不适合当地主的地主。不知算不算是性格缺陷,我是个特内向不喜欢跟任何人打交道的人,维修管理房子对我根本就不是个选项,哪怕出租房就在我隔壁或对门,哪怕我有大把大把的自由时间。有那闲功夫我还不如做些自己喜欢的事情,像打打网球篮球,游游泳,跑跑步,天气好的时候到家后面的公园散散步,或者看点书,或者网上看点东西。与房子有关的除了数据(钱)其它的我都不感兴趣,包括房子的本身,维修及管理,房子对别人来说是房子,而对我来说只是些数据。如果我自己不管理的话,那么远不远程对我来说就没差别了。

当然我是由于个性因素,还有很多在事业上有成的人,人家没时间泡在房子上,也全权委托别人来管理,这样就跟我一样,远不远程就没有差别了,我知道有不少这样的投资者

远程投资当然也有很多好处,因为我自己就是个远程投资的积极践行者,远程投资的好处主要体现在:

1)多了选择。美国有五十个州加华盛顿特区,有几百多个都市统计区,和成千上万大大小小的城镇,机会总比你窝在一个地方多吧? 再说也没有人说你不可以在你的当地投。有时候你的当地也许根本就没有满足你投资要求的物业,无论是你想要增值也好,或者想要好的现金流也好,如果你当地根本没有的话,你或者就啥也不干,或者就只能远程投资。我选择远程主要是为了增值潜力,我投资过的几个地方,从买房开始,外地的增幅大约是我们本地的2~5倍,这是个相当大的差距。

2)各地的周期不一样。房地产是有周期的,但各地的周期是不一样的,我买在加州的房子,在2013年一年几乎翻倍,套现重贷出来的资金再跑到佛州去买还不耽误事,因为佛州的房产2016年增值最快。而当前,本来增值缓慢的许多中西部城市越发开始疯狂补涨,这就会创造机会,无论你想跟着市场跑也好,还是想调整你已有的投资组合也好,都是非常有利的。比如你想调整投资组合,而如果你只在本地投资,你只能或者高卖高买,或者低卖低买,很难做到高卖低买,而远程的话就有可能。

3)分散风险。这个容易理解,不再赘述。  

当然,远程投资也有前面提到的风险,你需要在决策时把这些风险因素考虑在内。

我个人对远程投资的看法是:对投资1~4单元民居的小地主来说,如果你能亲力亲为,包括自己管理,远程投资不见得是个好主意;如果你不能亲力亲为,包括不愿自己管理,远程投资不见得是个坏主意,尤其是对住在增值缓慢地区的人来说更是如此

投资是件很个人的事情,每个人的个性,能力,所愿付出的时间和精力,家庭经济条件,以及处在人生何阶段(年轻时的财富积累期,还是已经退休的保值期)都是不一样的,也决定了我们每个人的投资方式是不可能相同的,不是有一句话说 In real estate there are one million ways to make one million dollars!

我们需要做的就是找出所有路中最适合自己的那条!

 作者:建宁   2021/7/14  (转载须经作者本人同意)

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有关文章:
1. 远程投资房产增值和现金流的考量
2. 我为什么选择远程投资地产

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评论
jenning 回复 悄悄话 回复 'Yu-Yuan17' 的评论 : 哈哈,同道中人!
Yu-Yuan17 回复 悄悄话 说得好。我是个懒人。本地房产增值很好,我也不想跟房客打交道。只能找代理管了。
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