建宁博客
地产、投资、生活、学习笔记及总结
家住美国德州南部，到目前为止几个出租房都在远程（投资城市不是太好城市， 但房子在的区至少是平均水平的，不是差区），买的时候（包括到现在）大部分都没有亲眼见过。 肯定会有人问， 你为什么会选择远程？
我于2012年开始投资出租房，当时对于美国绝大部分地区来说是泡沫的低谷， 有不少地方房价的跌幅在70%以上。但我们这个地区有些例外，在这之前的十几年里，我们当地的地产价格基本没变动, 当时我的自主房买了十来年了，基本是一个子也不涨。而同一时期， 一个加州湾区朋友的房价已经是原来的2倍多了， 就是同一时期国内父母在县城的房子， 价格也是原来的3倍了！
这就是我当时面对的现实：美国很多地方房产崩盘， 有些地方房价跌幅甚至在70%以上， 而我们本地却不涨也不跌。 我们本地的租金回报属于全国一般水平， 但我们本地的地产税很高。 我该如何选择？
常理认为， 远程投资的风险很大，维修和物业管理等自己都很难掌控，投资的成败很大程度取决于物业管理，而很多物业管理的素质极差，关于物业管理的恐怖传闻早就有所耳闻！
但自住房价格十来年的不增长给我不小的心里冲击。 选择变得容易的另一个原因是听了那个湾区朋友的忽悠，这个朋友过去一直劝我买投资房， 当时他在加州中谷的一个泡沫重镇投资了几个房子， 买价大约是2006年高峰时价格的四分之一，他说租金回报不错， 也建议我跟进。 于是我就用他推荐的地产经纪和物业管理在那个城市投资了两个。 结果买完后价格增长太快， 等我好不容易再凑起一点可怜的资金想继续追投时发现，价格增长已经使租金回报达不到我的要求了, 也可以说我已经买不起了，所以我不得不把目光转移到别的地方，经过仔细分析研究后在佛州的另一个泡沫海边小镇又投资了几个。
尽管远程投资的租金回报跟我们本地差不多， 但我收获到了比我们本地快得多的增值！ 因为直觉告诉我，外地的机会可能转眼即逝，而我们本地的机会总是存在的，当然总是存在也就意味着不是什么太好机会！
房价增值是小地主致富的关键
首先想说明一点的是，我是个挺注意现金流的人 – 其实这句话并不完全正确，正确的说法应该是：我是个挺注意不能有负现金流的人 - 就是说房子至少要能养房子， 不要让我掏钱。 投资是为以后退休用的，目前正现金流的多少对我不是很重要!
其次，我所期望的房价年均增值是多少呢？ 3% - 就是这个被不少人鄙视的过去116年美国历史平均增值（考虑到美国通货膨胀年均值是3%，扣除通胀因素后是相当于房价没增也没降）！ 这既然是美国平均， 就说明差不多一半的地区尚达不到， 包括我自己居住的地区！ 也说明在不少情况下要达到平均也是需要努力的。 另一方面， 既然是平均， 说明对于普通人来说， 努努力还是可以达到的。3% 虽然不高，但3倍杠杆就能转化成12%，4倍杠杆就能转化成15%， 长期下来仍然是相当高的回报！ 以前有位大侠提到年回报20%， 有些人还质疑人家， 实际上这对懂行的人来说是不算什么的！
这是我的小算盘： 假定年均增值3%， 租金回报(Cap Rate) 7%， 贷款利率5%， 这些假设目前来说不离谱吧。如果我借贷100万投资房产， 年增值是3万； 租金方面的回报是 7 - 5 = 2 万， 总共会带来5万的财产增值！ 看看吧： 一个3万， 一个2万， 就是说在正常情况下，房价增值部分仍然比租金部分要高！ 众位成功的大侠们想一想，如果你们去掉房产增值的部分，光租金收入， 你们会赚多少！ 我感觉年均增值2%还可以做一做， 若1%以下就很难做了！
那么在中部这些增值不快的地方就不能发财了吗？ 不是， 但需要有规模， 精耕细作，在管理和维修上尽量降低成本， 依靠强大的现金流仍然能够致富！成功的例子比如我当地的一个拥有破公寓楼的朋友（他什么自己都能修， 包括空调）， 还有坛子里很多能干而又手巧会维修的大佬！ 但这些可能不是我们一般的小地主能做到的吧？
那你会说了，我既住在不增值的地方，又不像大佬们那么会维修， 我就不能在当地投资房产了？ 不是的，你投仍然比不投好，并且可能仍然会有令你满意的回报， 并且我也鼓励你投， 但你发不了大财！ 除非你换个增值好的地方！
房价增值对我这种雇佣PM而自己不管理的人尤其重要 - PM管理不可能像自己管理一样上心， 也意味着现金流不会太好， 如再没增值这游戏我就没得玩了！
高地产税是小地主的杀手
如果你住在一个像我这样地税既高，房价增值也不高的地方，作为小地主是非常不利的。 这主要体现在两个方面：
- 高地税增加了房产的持有成本，也从一定程度上拖低了房产增值的潜在速度. 这个是比较容易理解的， 尤其是如果其他因素比如经济， 人口增速等都相同的话。
- 高地税提高了出租房的经营成本系数，实际上就是增加了出租房的盈利风险。我说个例子，是我自己挑选投资房的真实案例： 我想投资一个4-plex, 价位在70万，可以在两个州中选择， 一个是高地产税A州（税率 3%），一个是低地产税B州（税率 1.5%）， 也就是说， A州比B州每年的地产税高10500， 而A州比B州每年的租金也差不多高这个数目。 那么我应该选一个呢？ 我们来对比三种情况， 孰优孰劣是不是很明显了， 尤其当我发现B州的空置率更低一些：
- 居住率 100%： 两者回报一样
- 居住率 0% ： A 州要多损失10500
- 居住率 75% ：A 亏损（当然是负现金流）， B不亏损（但有负现金流）
注意：我说高地税是小地主的杀手， 并没有说是所有地主的杀手。 因为商业地产规则不同， 反应在地产税上也不同。本地认识两个朋友，一个刚买了180万的小办公楼，但县政府的地税估值只有买价的一半。 另一个朋友有一个破旧的公寓楼，现金流很好，地税估值只有市场价的1/3 到1/2，这个高地税就没有体现出来。
难道天下就没有一个好的PM（物业管理）了吗？
这年月要找到一个好的PM的确很不容易，不少PM收入不高， 素质更不高。但既然这一行业存在， 必然有它存在的需要， 所以我们不能一棍子打死。两个之中， 或者三个之中， 总能找到个差不多的吧？！ 同时， 我们也不能对他们期望过高， 他们管理我们的物业肯定不能像我们自己管理一样上心， 这也是可以理解的， 所以我们自己必须要有心理准备， 包括买房时现金流的预估等也要尽量保守些。 总之， 不要完全拒绝PM，要把它作为一种选择 ！
扬长避短以及保持开放心态
说起来， 像我这样性格内向，不喜欢与人打交道，更不喜欢被人打扰的人成为地主本身就是一件非常滑稽的事！所以自己管理房产基本不在我的考量之中，哪怕投资房买在我对门，这样说起来我并不是一个真正和称职的地主。 但我发现， 这其实并不完全是一件坏事： 这可以让我有更多时间来做我自己想做的事，并有更多的时间来发现更多好的机会， 而不影响自己的生活质量。另一点重要的是， 我不必像许多投资者那样只把视野订在自己家的一亩三分地， 只要合适，全美国所有地方都可以在我的视野之内！
人要保持开放心态，也就是说要调整好自己的心态。 太太很喜欢旅游， 而我开始并不喜欢， 像到外地考察房产本来是我极不愿意做的事情。但后来， 我跟太太到外地考察过两次房产却是我们玩得最开心的两次！就像那谁谁说的那样：拉屎打兔子两不误！ 自此后， 外出时我的心态就坦然多了！
作者：建宁 写于 2017/7/31 (转载须经作者本人同意)
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1. 该不该选择远程投资？
2. 远程投资房产增值和现金流的考量
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