建宁博客
地产、投资、生活、学习笔记及总结
先说一个术语，房产的资本化率（Cap Rate），它是房产的净租金利润（不包括房贷）和房价之间的比率。 比如花10万买个房子，一年收到租金是10000，各种费用（不包括房贷）总共3000，那么这个房子不包括房贷的净租金利润是10000 - 3000 = 7000，它的资本化率就是 7000/100000 = 7%。房产的资本化率越高，说明房子的潜在租金回报率越好。
房产投资的潜在回报主要包括（暂不考虑税收的因素）:
1. 房产增值
2. 还掉的贷款本金
3. 现金流
现金流是租金减去所有的费用包括贷款的月供后真正到口袋的部分，现金流和每月付掉的本金都属于租金利润，由于贷款的数目会影响到现金流，所以现金流只能在一定程度上反应房产资本化率的高低。但一般情况下，人们所说的现金流的好坏基本上代表了资本化率的高低。
理论上讲选择投资的地点很简单，只要选“增值率+资本化率”最高的地方就行。若拿美国历史平均数据来说，美国历史房价的年增值率约3%，公寓楼的年资本化率（也就是租金回报率）约6~7%，两者加起来约10%左右。也就是说一个用10万现金买的房子，每年会增值约3000，租金收益会有6000~7000。
近些年处在一个低利率的大经济环境下，目前美国公寓的年资本化率约5.5%，比历史平均的6~7%要低（柱状图蓝绿相加）:
相对来说增值率比历史平均的3%要高一些，这是FHFA的最新数据：
显然，最理想的状况是买到的房产增值既快现金流又好。但在现实中，除了在经济危机低谷的短暂时间里可能有这样的机会外（即便是在危机低谷时增长潜力也很难判断），其它正常情况下基本上是鱼和熊掌不可兼得：房价增长快的地方一般现金流低，而现金流高的地方一般增值慢。这实际上是由市场的有效性和资本逐利的本性决定的，如果某地房产增值既快现金流又好，那么大家肯定都会一窝蜂似地都到那里买房，买房的人多了自然抬高房价，从而导致现金流降低；相反，如果房产不增值的话必须要有高的现金流来弥补，否则没人会愿意到那里去投资。
在分析投资策略之前，我们先来比较一下增值和现金流这两种回报的性质，主要是从回报的被动性（或主动性）以及可靠性两方面来考虑。
先说增值，房价的增值主要是由外部大环境而非个人因素决定的，包括所在地的人口增长率，经济增长率，收入增长率，失业率，土地的多少，政府的土地政策，以及地产税率高低等。并不是说你每天在家祈祷希望你家房价增值它就能增值，或者说你整天没完没了把房子修个不停它就能无限增值，也不是说就因为你家的房客长得漂亮所以你家的房子就可以增长比别家快。即便个人可以对房产做一些维修或改造，这个增值也只是一次性的，可能跟长期持有而由市场引起的增值相比要小得多，甚至可以忽略不计。所以从这方面讲，增值属于被动性回报，是躺着就能赚到的，无论你是大神还是二傻，勤快还是懒惰，手巧还是拙，能言还是笨舌，喜不喜欢跟人打交道，有无兴趣和时间泡在房子上，只要你跟别人一样在同样的时间买在同一个区域，你就能得到跟别人类似的增值回报。
而现金流就不一样了，它主要的是由人为因素决定的。有很多意外事件，比如碰到职业房客（指精通出租法不交房租专坑房东的坏房客）很多月不交租也很难驱赶他们，或者碰到糟蹋房子的坏房客使得一次的维修费用就抵得上多年的租金利润；即便不是有意的，有些问题譬如漏水或者冬天冻爆水管等都可能会造成重大问题。不幸的是，这些我们事先根本不可能预料到事情，最终或多或少总会发生。我2014年在佛州买的一个房子，先是第一个房客刚住进去两三个月忽然有一天就不见了踪影，后来的房客先是需要换新空调，接着洗澡间漏水不报告，直到墙发霉了需要大修才报告，一年多的利润就进去了，最后离开的时候把房子糟蹋得不成样子，修理的费用差不多又是两年多的租金利润。总之这个房子的前五年我基本上一个子的租金利润（包括付掉的贷款本金）都没赚到，当然每年都是负现金流，纯粹是免费为人民服务，还好的是这个房子有不错的增值，并且不是每个房子都有这么多破事！
好的现金流需要精打细算，严格控制各种费用才能达到。所以从这方面讲，现金流是主动回报，是需要用时间和精力去换取的，并且一般情况是，房子在纸面上的现金流越高，意味着房子的状况越差，潜在的房客的质量也越差，要付出的时间和精力也越多。当然这时间和精力可以是你自己的，你也可以让别人代劳，当然让别人代劳的话需要付出代价。
影响现金流的一个重要因素是维修费用，有些小的维修若自己能修的话也许花不几个钱，但请别人来修结果就大不一样了。举个例子，在我们南方每年大半年几乎每天都要用到的空调，如果电容器坏了（还真是经常坏），在网上花很少钱买个新的，自己很容易换上。我自家房的室外机的电容器我自己曾经换过几次，结果有一次室内机的电容器坏了，我打开了第一层盖子却怎么也找不到电容器，最后只好请专业人士来修，才知道还需要再打开第二层盖子，结果花了160美元。后来第二个也坏了，我在网上花10来美元买个新的，自己很容易就换上了，相当于节省了150美元。其它小的问题比如修马桶，水管漏水，车库的遥控器等小问题，自己很容易解决，但一旦请别人来修，这个费用就高了，因为修这些东西尽管简单，但有时候维修工跑一趟来回就得一两个小时，人家的时间需要得到补偿。这些尽管都是些小问题，但累加起来却是不少的费用，会严重拖低现金流。
再说请物业管理公司的管理费用，一般的管理费用是10%左右（房租贵的地方和多单元的物业可能会低一些），有的还额外多收半月到一月租金作为找新房客的佣金。管理费尽管只占房租的10%左右，但却占纯租金利润和现金流很大的比例。拿我现在佛州的一个房子为例，这个房子目前租金是每月1300，地产税和保险每年约4500, 10万的房贷利息是4.5% 相当于每年利息4500，所以每年不包括管理费用的毛利润是：1300*12-4500-4500=6600，这还不包括任何可能的空置损失和维修费用，10%的管理费每年是1560，管理费占毛利润百分比是：1560/6600=23.6%。我目前所有独立屋出租房每年的实际平均管理费用约是纯租金利润（包括付掉的贷款本金和现金流之和）的三分之一，基本上是管理费花掉了我本来应该有的现金流，使得我所有独立屋的实际现金流目前只能勉强打平。
由此得出的结论就是：现金流的可靠性一点也不必增值潜力好，甚至从一定程度上讲，它比房屋增值更不可靠。有些人爱说投资房子靠升值是在赌博，因为没人会知道未来房价能增值多少。但要我说，如果你把房子买在经济人口就业等比较好的地区，并持有20年以上，即便我们不知道未来会增值几倍，但20年后肯定会是个让人吃惊的大数字。而相反，没人敢断言20年的总现金流会是多少，并且极可能会是个令人失望的数字。
投资者的策略一般分为三类：
1 .增值和现金流兼顾
2. 以增值为主，哪怕以负现金流为代价
3. 以现金流为主，房价增不增值无所谓
理论上讲，第一种策略“增值和现金流兼顾”本来应该是最好的策略，长期来说既能有不错的增值，又有现金流作为保障以降低风险。如果房产买在本地并自己管理的话，这的确是一种非常好的策略。
但如果是远程投资，多数情况下我们会选择用物业管理公司来管理，包括由他们找人维修。但就像前面提到的一样，就算本来应该有再好的净租金利润，但如果其中的三分之一需要付给管理公司，那剩下的现金流也没多少了（注意这三分之一是付掉的房贷本金和现金流之和，并不只是现金流的三分之一），再加上管理公司雇别人维修也会增加费用。所以如果是远程投资，即便你想选择“增值和现金流兼顾”，考虑到管理和维修费用，估计初始的好多年你都不见得能看得到现金流的影子。
既然得不到现金流，如果又得不到增值的话，那不成了白忙活了吗？所以我们必须要注重增值潜力。
而不幸的是，许多远程投资者，尤其是初始者，意识不到这点，而会选择以现金流为主，他们只看重纸面上的诱人收益，而低估了各种潜在的风险和费用。次贷危机后房价开始反弹后，在美国中西部应运而生了很多所谓的统包公司（turnkey providers），提供从买房，维修，到出租管理一条龙服务，他们的口号是让投资者做个躺着就能赚钱的甩手掌柜。当然了，这些统包公司所选择的城市大多是租售比很好，而增值潜力比较差的城市，甚至不少城市是人口流失严重的，他们一般是在一些差区买一些非常廉价的房，经维修后再转手卖给投资者，然后他们来管理。比如刚开始时他们会卖一些售价约3万，每月租金有600以上的，后来全国房价开始大幅回升后，他们又开始卖一些售价5~6万，每月租金有800以上的，这些房子纸面上的收益是相当好，但实际情况可能就没那么好了。因为这些房子所在的区差，租客的质量也很差，有很多根本交不起房租，需要经常驱逐，况且这些人对房屋破坏严重。再者一个3万的房子的维修费用并不比一个20万的房子少，比如换屋顶或者空调，只要面积或吨位相当，花费都一样，而20万的房子租金高，这个费用相比租金来说可能不算高，而对一个3万的房子来说，可能就是好几年的利润。如果你几年的利润就让一次意外事件(对于差区房这种意外事件应该是常事)完全吃掉，而又没有任何增值，这不成瞎忙活吗？ 而相反，如果你买在增值潜力较好的城市和地区，即便你没得到租金利润，你至少可以收获到增值！
买廉价房的另一个缺点是很难规模化，如果你只买房价是几万的房子，即便你用尽目前允许的常规贷款总额的10个，你所控制的总房产也没有多少，况且只有几万的房子也很难贷出款来，所以要规模化必须要买大额房产。
在这点上，我有些被逼出来的先见之明。2012年开始投资房产的时候，我买的自住房10年了没有任何增值，而加州湾区一个朋友在同一时期买的房子增值都接近60万了，这个对比彻底改变了我以后的投资策略：就是在现金流能打平的前提下，以增值潜力为主。过去的近九年中，我在好几个州买过房子了，实践证明这个策略是正确的，至少比投资我们本地效果要好得多。
实际上我对增值潜力的要求并不高，只要能达到美国历史年平均3%的增幅就好。即便是3%的增幅，若加三倍杠杆的话（25%首付），就可把回报放大成12%，再加租金利润，总回报即便达不到20%，达到15%也绰绰有余，已远高于一般的投资回报。
远程投资想要成功的话，必须要注重增值潜力。当然也不是说鼓励负现金流赌升值，实际上已经有点规模的话，负现金流太多银行也不会贷款给你，所以现金流应该至少能打平。
这是我自己的投资标准：
- 增值率要接近或超过全国历史平均的3% - 只要把房子买在人口增长率，经济增长率，人均收入增长率都高于全国平均，而失业率和房屋空置率都低于全国平均，土地管理政策不要过于宽松，买的房子在好区或中等区，房价接近当地的中位数，长期持有的话，应该不难达到。这个不见得非得买在大城市。
- 在首付是25%的前提下，30年固定利率贷款，现金流应该基本打平。这个可以用租金估计的75%（10%管理费，10%维修和空置费，5%其他，这基本上是贷款时算收入的要求）来算，比如月租金是1000的话，可以用750作为实得租金来减去各种费用，看能否持平。如果在房价太贵的地区，可以把范围往外扩，独立屋达不到的话可以考虑2~4多单元的。对于家庭收入较高较稳定的，初始现金流负一点也没关系，这个得看实际情况。
- 最好选择低地产税地区，地产税率最好在1.5%以下，或者地产税增长有上限的州。高地产税会拖低房价和现金流的增长潜力（奥斯丁等潜力特别好的城市除外），关于这点我自己有非常深的体会，如果地产税率太高而又没有上限的话，一旦房价上涨，地产税基本上就跟着增长，即便房租上涨，基本上也让增加的地产税给抵消掉了。投资房产， 我们希望随着持有时间的增长，现金流会越来越好，而在地产税率高的地区，这几乎变得不可能。像加州这样地产税率不高且增值有上限的州，真是投资的风水宝地。
当然，当投资规模达到一定的程度后，需要兼顾增值和现金流，比如有些投资者在加州湾区有不少房产，它们增值很好但现金流极差，在这种情况下，到远程买一些现金流比较好的房产也不失为一种明智的选择。但如果你是刚开始投资，就只注重现金流而忽视增值潜力的话绝不是一种最好的策略，尽管你也不见得不赚钱！
房产投资大富要靠增值，现金流只是为增值争取时间。还有一种说法是，现金流就像空气，没有它活不下来，但只吃它您绝对吃不胖！
这里需要说明一下，我上面所说的只适合一般小地主，不包括拥有大型公寓楼，或者有很多房子并在当地有自己团队的大地主，并且只是说远程投资。如果在自己本地投资那就不一样了，在自己住的当地投资，即便买在差区但如果自己善于管理的话也不见得不赚钱，但如果是远程投资买在差区的话，基本没有赚钱的可能。
作者：建宁 2020/09/27 (转载须经作者本人同意)
--------------------------------------------------------------------
有关文章：
1. 该不该选择远程投资？
2. 我为什么选择远程投资地产
3. 如何成为一名不成功的远程投资者
