美国房贷中投资房现金流的计算

美国房屋贷款中是如何计算出租房的现金流的呢？

出租房的主要固定费用PITIA包括 : Principal（贷款本金）, Interest（贷款利息）, Property Tax（地产税）, Insurance（保险），以及Home Association Fees（如果有HOA社区费的话)。

投资房现金流计算方法有以下几种情况：

一.  投资房有报税记录

如果你的出租房有两年以上的报税记录（有的银行只要求一年）， 大多银行会用个人联邦税表1040 中Schedule E里报的净收入来推算出租房现金流， 这是2020年1040中Schedule E 中一个出租房的例子:

注意税表中彩框中强调的三个数字：

• Line 12: 年交利息
• Line 18: 房屋折旧
• Line 21: 一年总利润

如果这个出租房固定贷款月供（本金+利息）是$830，容易算出一年中交的本金是：
贷款本金 = 月供*12 – 年付利息（Line12） = 830*12- 6998 = 2962

报税记录的最后一行（Line 21）是这个房子一年报税的总利润（报税收入），这里是 -$201, 也就是说是损失$201， 那么这个数字是否就是贷款中出租房的现金流呢？ 不是的！报税收入中多减了折旧（Line 18）， 而少算了贷款中这一年付的贷款本金， 所以：
年现金流 = 报税收入（Line 21）+ 折旧（Line 18）- 贷款本金 = （-201）+ 3289 – 2962 = 126
月现金流 = 年现金流/12 = 126/12 = 10.5
这就是贷款中用的出租房净收入， 也就是现金流。

二.  投资房无报税记录但有租约合同

如果是最近买的投资房并没有报税记录，一般银行会按照租赁合同租金收入的75%估算：
月现金流 = 租赁合同上的租金*0.75 – PITIA
 

三.  既无报税记录也无租约合同的新买投资房（Subject Property ）

如果贷款就是为了买这个投资房，并且这个房子现在也无人住，一些银行允许用Appraisal的未来租金收入的75%来估算：
月现金流 = Appraisal月租金收入*0.75 – PITIA

注意这个只适用于贷款要买的这个房子（称为subject property）， 而既无报税记录也无租约合同的非subject property的投资房是不能用估算收入的。

举个例子， 假定你刚过户了一个投资房A， 还没有租出去， 你接着就买了投资房B, 也是空着的， 在申请房子B的购房贷款时，你可以用B的未来租金的75%来估算， 因为B是subject property（贷款的这个房子）， 而A由于不是subject property，它既无报税记录也无租约合同， 估算月租金只能算是零。

四. 小结 

如果你有多个出租房， 把每个出租房的月现金流加起来就可以了。 当然这个数可能正也可能负。 如果是正数则计入收入， 对贷款人有利。 如果是负数， 计入负债， 对贷款人不利。这也是为什么只要保持现金流不为负， 理论上讲出租房可以无限买下去（参见 你知道你的借贷能力是无限的吗？）。

一般情况下Second Home 和自住房分租的收入不允许计入租金收入。但若采取House Hacking策略买Duplex， Triplex 或 Fourplex，自己住一单元，而把其他单元租出去，出租单元的收入不少银行允许计入租金收入。这就是为什们起步资金不足时House Hacking是个非常聪明的策略（详见 巧用House Hacking开始地产投资）！

另外， 不同银行在处理收入时也是有些小差别的， 比如一个出租房只有7个月的报税记录（如果是5月份买的房子）， 有些银行会用这个报税记录， 按7个月的平均来算每月的现金流； 而有些银行可能会觉得这个收入不全， 而选择用租赁合同上的租金加75%折扣来算。

有些情况下银行间差别还是蛮大的：比如你借贷要买的这个投资房，那么算不算这个要买的投资房的未来收入有时候就是成败的关键， 尤其是买像Fourplex等相对贵一些的房产时。如果一些银行不算这个投资房的收入， 就需要多问别的银行。 实际上在这种情况下启用有经验，尤其是有熟悉出租房贷款经验的贷款经纪人，可能是个更好的选择。 这些贷款经纪人由于会跟多个银行打交道，应该知道每个银行的借贷计算方法！

作者：建宁   原创于2018/2/21  更新于 2021/7/30    (转载须经作者本人同意)

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