在美国，你知道你投资房产的借贷能力是无限的吗？！

当然，以上的论断要完全正确的话还需要加上两个条件：1）你能买得起自住房（或租得起住房）；2）所有出租房的现金流不能为负，要至少能打平或为正。

这个在地产投资规模化中至关重要的问题，也是在我当了好几年地主后才明白的！

很多人在计算DTI的时候都有一个误区： 就是把自住房跟出租房混淆起来，认为应该合到一起计算：Debt 就是所有房子的债务加起来，Income 就是个人收入和出租房收入加起来，然后 Debt/Income。这种算法是不对的。自住房和出租房要分开计算。

计算DTI 需要先算出三个数字( 数据都为 monthly )：

• Debt （不包括出租房）： 包括自住房贷款月供（本金加利息)、地产税、保险、HOA Fee、汽车贷款月供、学生贷款月供、信用卡月付等； 但一般不包括：水电费、电话费、旅游费、日常生活费等开销。
• Income（不包括出租房）：家庭税前收入。
• 出租房现金流: 算出每个出租房的现金流， 然后加到一起。

计算方法：

• 若出租房现金流为正， 作为income 加到分母： Debt/(Income + 现金流)
• 若出租房现金流为负， 作为Debt加到分子： （Debt + 现金流) /Income

举个例子，小地主 A:

• 若每月自住房房贷 $2000，地产税 $600, 保险 $100， 车贷 $300, 无其它债务（不包括出租房债务），则每月总债务为 2000+600+100+300 = $3000
• 若税前家庭年收入（不包括出租房收入）为12万美元， 月收入是$10000；

在以下三种情况下：

• 若 A 没有出租房， DTI 是: 3000/10000 = 30%。
• 若 A 有5个出租房， 出租房总现金流是正$1000/month，DTI 是: 3000/(10000+1000) = 3000/11000 = 27%
• 若 A 有3个出租房， 出租房总现金流是负$900/month， DTI 是: (3000+900)/ 10000 = 3900/10000 = 39%

目前，若信用分数在740分以上, 两房机构 Fannie Mae 和 Freddie Mac 允许的 DTI 上限都可以达到50%（一般是45%）, 自己可以很容易算出能不能贷到款！

另外，有些银行允许把要买的投资房的未来估计收入计入现金流。

结论：正现金流能降低DTI，只有负现金流才能增加DTI，所以只要保持正现金流，贷款能力是无限的, 当然常规贷款有10个的限制。 所以只要能贷出款来， 保证是正现金流， 就应该拿出吃奶的劲来使劲贷， 狠劲买！

我们举个例子，假定你的自住房买价是40万，地产税加保险每年7200， 25% 首付，30年4%固定利率贷款，并且假定你没有其它任何债务，我们来算算你需要多少家庭收入才能买得起你的自住房（或者说使你的借款能力达到无限）：
每月总债务： 7200/12（地产税加保险） + 1500（贷款） = 2100
需要的月收入： 2100/0.45 = 4667
需要的年收入： 4667*12 = 56004
也就是说只要你的家庭税前收入能达到 $56004，并且你的所有出租房的现金流不为负，你的贷款能力就是无限的，这个门槛不是我们想像的那么高吧？！

这个结论看起来不太合常理， 但规则就是这样的。当然，这个只适合于美国。

这也说明，许多常理都是荒谬的，只有用知识来武装自己，才不会被荒谬所蒙蔽！

作者： 建宁  原创于2017/07/02  更新于2021/7/22  (转载须经作者本人同意)

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