新冠疫情的这两年，2020和2021，是我开始地产投资以来最特别一段时间。很多全新的事情发生了，完全出乎意料，但是最后结果好像也是不坏。真有点柳暗花明又一村的感觉。
因为篇幅比较长，我把文章分成两部分。第一部分回顾一下我在这一年多来的一些见闻和自己的体会。第二部分谈一下自己对南加房市的预期和计划。
1. 我的地产投资主要是民用出租房。所以，去年新冠刚刚开始的时候，我真的很紧张。失业率节节上涨。眼瞅着很多人就没有收入了。我那时候特别担心自家的租客也不交租金。然而结果比我害怕的好得多。我的租客没有漏交一个月的租金。除了一家因为真的困难，其中三个月要了每月一周的延期，剩下的都是准时足额的交租。我自己事后诸葛亮觉得有以下几点做对了
a. 我自己找的都是比较好的区的独立屋，所以租客的工作还是比较稳定，很多人能在家工作。再加上政府的大力度的补助，所以我的租客的收入并没有受到太大的影响。甚至有的还变多了，导致今年我涨租金，租客们也没有太多的异议。
b. 我对租客审核非常重视，行之有效的措施执行的很坚决。从打广告一开始就强调只要好的租客，在价格上做到比市场价优惠，然后各种尽责调查一样也不偷懒。疫情期间，我一个房子招租差点阴沟里翻船被一个职业租客骗过，因为她的信用分和租房记录都满足我的要求。幸好我的调查中还包括了打以前的房东的电话，而且是租客在申请报告上没有提到的房东。前房东跟我大倒苦水，说此人经常迟交租，最后还欠了一屁股房租。我当时真的被吓出一身冷汗，心里大叫万幸。这也进一步坚决了我一定要按部就班，即使觉得租客已经非常好了，所有的调查也要足额的做完。所以这里再次跟地主同僚们提个醒，我们挑选租客一定要拿出12分的力气，这样才不会让狡猾的职业租客们得逞。
c. 我自己的风控还是做得不错。因为我买的房子都有不错的现金流。所以我当时算了一下：短时间内，只要有一半的租客交租，我就可以用租金付所有的房贷。这样让我在疫情刚刚开始的时候还是能睡好，虽然当时还不知道自己的租客会这么给力。:-)
2. 房价在疫情刚刚开始的时候大跌了一把。然后我听到了很多专家都在预测房价要大跌。理由不外乎房主没有收入房子被法拍。我当时深以为然。之后的政府出台forebearance之初，我也没有改变这些看法。我当时觉得是抄底的机会到了，然后就傻傻的等着。等呀等，怎么还没有跌，反而看价格每个月都在涨。我觉得该是听听不同的声音了，特别是有些对forebearance和eviction moratorium的分析。当看到政府下定决心防止08年房灾再度发生的时候，我开始转变看法，觉得大跌的可能很小。相反因为政府大量印钞，通货膨胀的压力很可能推动房价大涨。于是，我开始积极寻找机会。2020年下半年终于抓住了一个机会。好区的独立屋，正现金流，发展机会大。虽然过户中发生了一些事情，最后还是顺利的过户了。之后，很快出租。然后就看见房价节节上升，我自己也看得目瞪口呆，从来没有看到过这么疯狂的房市。我自己总结的是投资要多听多了解，但是更要有自己的主见。一旦分析做好了，自己就要有胆子顶着反对意见执行。否则永远都是看客。
3. 我从2021年2月份开始开始找新的出租房。因为这段时间带着客人买房，所以把自己找房的事情给耽误了。眼睛一眨，房价就一骑绝尘。这个时候怎么办？我自己的观点是要看自己的投资目的。我自己的投资目的是为了积累现金流，方便将来退休。我是没有短期卖房打算的，而南加州10年以上没有不涨的房子的。所以，房价的高低对我来说没有那么大的影响，只要每个月的现金流符合我的要求。事实上，因为房贷利息的下降和租金的快速上涨，出租的现金流是前所未有的好。所以，我决定还是继续买，因为虽然房价上涨，但是回报反而更好了。我做出这个决定真的很难，因为身边的所有人都在说房价太高了，要等等了。所以，这样的时候自信还是很重要。结果还不错，我在市场里疯狂忙活了一把，终于抢到了一个符合我投资标准的房子。简单装修一下，上市一周就租掉了。租房市场的火热，让我有了4倍的租客申请。租金和租客质量远远超过历史水平。
总体来说，这一年半来说对南加的房产投资还是很有利的。虽然有房价飞涨，但是因为利息下降以及房租上升，对居住房产的现金流还是很有利的。全新的形势也让我有机会从另一个角度回顾自己的经营，学到宝贵的一课。接下来的一节，我会谈一下看到的趋势和自己的一些想法。
