我开始投资的时候最初的问题就是“在哪里买”和“买什么”。其实要回答这个问题，我首先要弄清楚自己为什么要投资。对我来说：
1. 我一定要好区，这样租客素质有保证，管理比较容易。另外，保值升值的潜力大。
2. 加州的地产周期涨跌幅度大，为了减少风险，我要求25%首付之后现金流至少打平。
3. 我不想离家太远，所以限制距离在单程1.5--2小时之内。
4. 我希望买的房子有3--4个卧室，2--3个卫生间，面积最好在1200-2000sf之间。比这个大，租金贵，比较难租。比这个小，跟公寓竞争太多，而且租客的流动性比较大，不容易长租。价格最好在$400K一下。
这个就是我选址的原则。有了这个原则之后，就可以开始看做进一步的研究了。基本上我做以下的步骤，由易到难：
1. 先看看符合价格和距离要求的城市有哪些。像我的情况，基本就是Riverside county和San Bernardino county。
2. 然后开始缩小范围。我主要考虑以下几个方面：
2.A. 学区和治安。这一条基本把San Bernardino county都刷干净了，除了Loma Linda和Redlands。不过，因为San Bernardino实在离得远，我最后还是没有在那里买房。Riverside county符合要求的多一些，基本就是Murrieta和Temecula, UCR以南的几个区比如woodcrest和Orangecrest, corona新区，Lake Elsinore的新区（主要是I-15以东），等等。
2.B 城市规划和发展。 这一条西南Riverside county的几个城市发展很快，比如Murrieta, Temecula, Menifee, Lake Elsinore，以及Corona的南边。人口统计可以看得到，高速交通更直观。我好几次在Temecula的I-15上堵车。最长一次4个exit开车开了一个小时，还是没有交通事故的。最近越来越堵。由此可见，当地的人口不光多而且增长快。从此以后，我就一心一意在西南Riverside county买房子了。Murrieta和Temecula城市规划跟尔湾像，都很整齐。居民的素质也高。这个也容易吸引好的租客。
2.C 我的选择范围缩小到西南Riverside之后，我就开始浏览网上论坛看当地人对各个社区的评论。我觉得比较方便的是city-data。里面有很多热心的居民来回答问题。看这些帖子就对各个地方有一个初步的认识。有时候，你也会听到一些小道消息，比如哪条路交通差，哪个社区Mello Roos 贵，哪些地方有毒贩出没等等。
3. 看房子。
3.A 我会先看listing了，找找符合要求的房子。我因为考了房产经纪的执照，所以就看MLS。没有执照的朋友们也可以看Redfin。对于zillow，我买房子不看，因为listing更新慢，信息很多时候不准。不过租房子的时候，zillow是宝贝。这个讲租房子的时候再展开。
3.B 然后就是实地看房子了。以上的研究都是为了缩小实地研究的范围。不过，多实地看看其实比纸上的研究直观多了。你很容易看的到区怎么样，居民怎么样。我有几次看房子，刚到街上就觉得浑身不舒服，连房子都没有进去就回家了。房子看多了，这种判断的直觉就自然而然的有了。
3.C 进房子看的时候，基本上是看价格，质量，卖家，和市场。价格很容易理解，我的要求是25%首付后现金流打平，以及至少比市场价便宜5--10%。在Murrieta和Temecula, 这两点基本是共生的。在现在这个大热的房产市场下，这样的deal很少。所以要耐性，慢慢等。一旦看到，下手一定要快要狠。这样才有希望抢到。我一般喜欢买有一点小硬伤的房子。这样的房子容易被自助的买家放过，但是价格又没有低到flipper希望的水平。这样的话，像我这样的投资房买家更有竞争力。一般卖家急着卖的时候也容易搞到deal. 我的三个房子都是这样：第一个是急着搬到外地去，第二个是父母去世，子女急着卖方套现，第三个是夫妻离婚分家产。呵呵。
以上基本就是我选址和选房子的一些原则。这些其实都挺浅显的，论坛上的大佬们也都强调过。不过，我的体会是把理论转化为本能还是要下一点功夫的。
这篇就写到这里。下一篇，我会分享一下我是怎样招租的。谢谢。
