最近一年多，美国全国房价暴涨。以至于有几个朋友见面的问候都是你们家房子又涨了多少了。生活中的不少朋友知道我是投资地产的，都问我房子是不是到了高点了，到底应该买还是卖。这个是一个很有趣的问题，我的最简短回答是这个取决于你的投资目的和你对市场的预测能力。如果你能精确的预测市场，次次都能抓到顶点和低点，我估计你现在正在沙滩上度假数钱，没有机会看我这篇小白文。不过就算你和我一样自认不能抄底逃顶，如果你在南加州是至少持有10年以上，而且房子有正现金流不会被逼着在低点卖房子，那么基本上也是大赚的。疫情发生后，有不少趋势对长期持有出租房的投资者是更加有利的。
1. 人口
如果看每年外迁别的州的人口，加州每次都是荣登榜首。但是我每次看看高速公路上的车辆，我反而觉得人怎么越来越多。这个可能跟加州每年的高出生率和大量的拉丁裔移民有关。我看到的是高速上越来越堵，中产标志的Costco也遍地开花。新冠疫情加州lockdown之后，高速交通好了几个月。但是开放了以后，堵车有比以前更糟的趋势。对我这样的小地主来说，人多就是租客多，就是绿油油的钞票啊。所以每次堵车，我都能阿Q一下聊以安慰。
新冠之前，从沿海到内陆的迁徙就早就开始了。疫情之后，这种迁徙就更加明显。我招租的租客以前很多是从圣地亚哥过来的，因为相对于那里更近。现在从橙子县，甚至洛杉矶城里都来了不少。问起原因都是现在能在家工作了，同样的房租在沿海只能租一个公寓的，在内陆都能租一个独立屋。于此同时，沿海的房价和房租还是不断升高。我前一阵出租一个Condo，有租客说尔湾的2卧公寓都要涨到3000每月了。我真的是没有搞懂为什么能涨的那么多。可能疫情来了，大家都不出去消费，就有钱提高居住条件了。不管如何，租客的增加对地主是好消息。
2. 房价
南加州的房价没有像湾区那样的彗星式上升，但是每年平均下来也有5%的增幅。疫情以来，特别是今年年初，房价跟坐了火箭似的，看得我瞠目结舌。到了7月份好像慢了一点，有些房子没有一周就卖出去，有些开价太高的房子开始降价了。不过好景不长，到了八月份，市场又开始回暖，好的房子又开始被抢。我最近关注的两个房子，一个是150+万有多个offer，包括两个全现金，最后加到了160多万进escrow；一个是110+万，有15个offer, 加到了120万进escrow。所以，我的感觉是市场上还是有人有钱要买房子。好的房子（地段好，装修好）走得很快。但是另一方面，有硬伤的房子明显没有被疯抢了。这可能是市场部分得回归理性，同时也是房产投资人的机会。
3. 房租
疫情之前，南加州的房租就也是每年5%左右的增长。疫情以来，更是像做了喷气式飞机一样。我的出租房去年4季度市场房租跟3季度相比涨了10%。现在比起今年年初差不多又涨了10%+。就算是这样，租客还是源源不断的找房。我最近招租，2个小时的open house，房间里面人都没有断过，搞得我连口水也没得喝。最后接受的租客信用分接近800，收入超过房租3倍，背景记录无懈可击。即使这样的背景，他都在申请表里面表示可以预付6个月的租金。我问他为什么，他说之前申请了几家都没有拿到房子，所以被逼无奈。南加出租房的紧俏可见一斑。这是疫情之前根本不能想象的。现在的地主基本是被租客追着要房子，根本不用愁找不到租客。
4. 房贷利率
疫情以来，房贷利率一路走低。我是从来没见过这么低的。说老实话，我不知道以后还能不能再见到了。疫情期间我前后做了3轮重新贷款，每个房子月供减少了好几百。再加上租金的增加，本来毛毛雨的现金流，一下子变得非常健壮。看到每个月花花得流进来的净租金，我开始体会到大地主们提到的数钱的感觉。哈哈。另外说一句，我最近在跟的几个地产投资论坛上的好几个大佬的建议是有能力多搞低息的30年固定利息贷款，因为长期来看，这些贷款是资产而不是债务。我觉得这个论点还是很有道理的。
分析完了这些趋势，我想谈谈我的一些预测。
1. 南加州房价和房租在大方向上应该是朝上的，特别是在长期。一方面是南加州的供不应求的问题在很长一段时间内无法解决，尤其是入门级的房子。每年的新建的房子严重不足，然后越来越偏内陆，这个会导致经济发达的沿海地区的房价和租金继续上涨。同时也会有更多的人口搬到内陆居住，推动内陆房价和房租的增长。
2. 疫情期间，美国政府大撒币，这些钱要有出路也要找收益。很多钱都回流到资本市场。房产，特别是独立屋，成为了机构投资人的新宠，因为回报好而且稳健。这个对房价有推动作用。另一方面，出租房投资历来是南加个人投资的热选。很多家庭都对房产投资增值保值的性能越来越有兴趣。所以，我觉得自住和投资的需求都会推动房产需求的增长。
3. 各级政府肯定会出台政策抑制租金的过快增长。这个对投资人来说是挑战也是机会。有些投资人会选择离开加州，但是我觉得我还是会留着。一个是上面说的种种优势，另一个方面是我对自己总结的一套经营方法有信心，对大部分租客还是好的有信心。只要自己专业，不让职业租客有机可乘，然后自己控制好风险，出租房的生意其实不难。
这就是我最近一年半以来的一些感想，希望能给坛子里的地主同行们有帮助。同时也要谢谢坛子上的朋友，我从你们这里学到很多知识，也要再次谢谢你们的分享。
