南加地主的2024总结和2025展望

2024年还剩下最后一个月，也到了收官的阶段。今天刚刚把新过户的房子租出去了，收到了租金和押金，也把钥匙给了租客。接下来12月份就没有什么打算，除非看到特别好的deal。相应的，忙碌了一整年，也该好好放松一下。我订了邮轮出去放松，也算是提前体验将来达到三个自由以后的生活。

回顾一下今年的进展，自己年初制定的目标大部分达到了。

1. 我今年正式从小地主晋级到中地主---这个是今年最大的成就。在上半年的抢房大潮中，我捞到了一个现房和一个新建房。而下半年利用大选之前市场的停滞又搞到了一个short sale房子。每个房子的成交价都低于评估价。特别的，新建房的利率由于有建商的补贴显著低于市场的贷款利率。所以虽然没有像疫情之前一样达到正的现金流，但是在南加现阶段的房市下，能拿到这样的好deal还是很满意的。
2. 每个出租的房子都找到了满意的租客。除了按时交租，新的租客明显更友善。另一方面，有些以前比较难管理的租客也开始变好。部分原因是自己主观的提高管理水平的结果，部分原因是租客怕表现不好不能续约然后在外面找不到好的房子。
3. 自己的找deal的实操能力也有进步。具体体现在：
   • 实践自己年初提出的新建房是2024年的房产投资机会的想法。通过市场研究，找到适合投资的楼盘和建商incentive。抢到的楼盘不仅成交价低于appraisal，而且利率显著低于市场（30年固定利率好1.5—2个百分点）。与一般的现房交易相比，买新房不仅在现金流上不吃亏，然后升值潜力更好。
   • 系统学习和实践了short sale房产投资。从一开始对short sale一无所知，到了解各种loan program的guidelines和short sale过程。知识的积累也使自己能抓住机会。今年做的几个short sale交易中比市场价便宜了10%左右，而且拿到的房子状态相当好，最多做了一点cosmetic update。

展望2025，我觉得机会和风险并存：

1. 贷款利率下降的速度和幅度可能比大选之前的乐观估计要更慢。2025年的利率可能还是在高位。这种情况可能对现金流的压力更大， 也需要对扩张的速度做更保守的调整。
2. 另一方面，贷款利率处于高位也会对抢到合适的deal更有利。高企的利率使得买家的需求被压制，特别是首次买房者。买家的减少有利于拿到理想的房子和价格。
3. 从长期来看，美国的债台高筑基本上逼迫美国政府和美联储只有通货膨胀一条路来减轻偿还国债利息的压力。也就是说，资产的升值是大概率的事情。大选前媒体对两党竞选人的竞选纲领分析得出，无论谁当选，美国十年内要多印15—40%的货币。在这个大的趋势下，长期持有房地产是非常有利的。有一些老美的论坛对此总结为Great Melt-up. ?这个视频很值得推荐看看。
4. 对于南加，因为有prop 13，使得地产税的基本不会增长。另一方面，加州的人口结构区域年轻化，也有利于人口的增长。而人口的增长，推动房产价格和房租的上升。这个再次印证了朽哥多次提到的南加州房产投资的优势。

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