当地主的最大噩梦可能就是找到坏租客了。遇到坏租客，不但房租可能晚拿甚至没有，还可能倒贴律师费。最后好不容易赶走了以后，房子被糟蹋的一塌糊涂，还要花钱修。如果地主没有经验如何找租客，被坏租客钻了空子，损失了几次之后，很可能就没有心情和能力再经营出租事业了。所以，我认为找到好的租客是地主最重要的工作，没有任何别的事情能更重要。在这篇文章里，我想分享一下自己的经验：正面、负面的都有。
要想找到好的租客，就要先定义一下什么是好的租客。因为我经营的是好区的房子而且不在当地，所以我认为符合以下的基本上算我所找的好租客：
1. 有稳定的工作收入。
2. 有比较长的租房历史：一直按时交租，没有被驱赶(eviction)的记录，遵守房东和物业的合理规定和要求。
3. 为人诚实可信，说到做到，而且知道为别人考虑，会做人。
这些要求其实都很基本。房东只要不折不扣的执行就不会找到太离谱的租客。那么为什么实际中，不少地主为什么会找到不好的租客呢? 这里，我举一个自己的例子。
我自己第一次找租客的时候，因为没经验，房价订得超过市场价（怎么找到市场价，我下面会解释），导致房子虽然不停有人来看，但是就是没有合适的租客，过了一个月也没有租出去。这个时候，我其实心里就慌了：一方面是因为这个月的花费都要从口袋里出了，另一方面就是开始怀疑自己是不是买错了房子。在这种情况下，有一个租房中介带了4个年轻人合租。我做了背景调查，他们都有正当的工作，信用也都挺好的。唯一的问题就是其中一个人有被eviction的记录。对我来说，如果有eviction记录就应该自动拒绝租客。但是当时我潜意识里想着如果拒了他们就不知道下一个租客在哪里。中介也给我灌迷魂汤，说驱赶记录是因为他的室友的问题，不是他的。而且，他的老爸很有钱（这个是真的)，愿意做保证人。于是，我就接受了。结果，几个月之后，那个有记录的租客原形毕露了。具体情况就不细说了，整个出租屋搞得鸡飞狗跳的。室友们天天吵，还要吵到我这里来。最后，他扬言要把所有的人都告上法庭。不幸中的万幸是，他还是按时交房租。我不续约让他走的时候，房子也没有被破坏。
我自己的总结是这个完全是我自己违反自己定下来的招租的要求，对于应该一票否决的没有执行。这个例子给我的教训很深。以后我一直坚持公事公办，招租时候背景调查的原则问题再也没有什么讨价还价的。
与此同时，我开始反思为什么当时我明明知道不该租却还是租了。我的结论是归根到底是因为房价定位没有做好，不能吸引到很多租客来挑选，然后拖了很长时间也找不到合适的租客，让自己很被动。从此以后，我给自己定下了以下的原则：
1. 价格上坚持要比类似的房子优惠，这样才能吸引很多申请人。有了很多申请才能从中挑选好的租客。这个就是所谓“广撒网”。
2. 做背景调查的时候一定要严格，一点折扣都不能打。我现在的背景调查包括：
2.A 租房记录。这个包括evicton record search，如果有Eviction就直接拒掉。如果没有，则要联系现在和以前的房东。对于租客提供的住址，我都是上google查物业的电话，看看是不是跟租客提供的相符。如果相符就应该是真的。如果不相符，我心里就会留一个心眼，可能是租客找了朋友做假reference。在phone interview的时候，如果有怀疑，我会留心听对方的语气，很多时候就会发现漏洞。对于作假的租客，就是直接拒掉，没有一点情面可讲。另外，我会在信用报告上找到租客以前的地址，特别是租客没有提供的情况下，我会打电话过去调查。这样，租客想隐瞒以前的不良记录也很困难。
2.B 信用报告。我一般要求600以上。然后注意看是不是总体还是按时付钱的。然后看欠钱的项目是consumer debt还是medical debt。对于后者，我会比较容忍。对于前者，特别是几百块钱的，就是不太好的信号。
2.C 工作和收入证明。我要求两个月的工资单。同时，我必定会给租客的工作单位打电话。跟2.A中一样，我会对租客提供的信息进行确认。比如google公司的名字，找到总机电话，然后让总机找人，而不是直接打租客提供的电话。在电话中，我会确认工作时间，工资收入和表现情况。
2.D 跟租客直接交流，感受一下是不是有问题，为人是不是好相处。
这个背景调查很费时间，但是也很有效。基本上有历史问题的租客都被刷掉了。剩下的基本都是好租客。在实际中，我跟每个租客都事先解释背景调查的过程。有问题的租客很多就自己选择不申请了。最后我全套调查的基本都是两三家，工作量并不太大。
最后我讲讲一些自己租房的心得：
1. 定价。这个很重要，直接关系到能不能很快找到好的租客。我一般是在MLS上看附近房子的成交价和成交时间。我希望最好一周租出去，最坏情况一个月。多看看历史成交价，我心里一般就有数了。另外，Zillow上也有很多租房广告。虽然没有historical listing，但是每个房子还是有历史定价记录。如果你经常看，就知道哪些房子曾经上过市，然后顺藤摸瓜。不过还是不如MLS好用。
2. 打广告的话，我首选Zillow rental，因为很多人用，而且自动跟Trulia和hotpad更新。我对craigslist感觉一般，可能跟我的租客不怎么用有关。MLS的广告要给对方中介commission，租客质量好像也不比zillow好到哪里去。
3. 对于出租房比较远的情况，我都是周末过去一天，搞一个open house，让想看房子的人都看完。这样基本上能照顾到大部分租客，自己也不会太辛苦。
4. 签约的时候，我基本让租客扫描表格寄过来，申请费我收paypal。最后签约的时候，我都是用e-signing。这样租客方便，房东也方便。
写到这里，我基本上把我招租的过程介绍了一下。下面一篇，我会谈谈我是如何日常管理房子了，包括租客管理和房屋修理。谢谢。
请问一下，有些租客之前住在公寓（管理公司管的那种），我打电话过去说不能在电话里做tenancy verification。我发邮件过去的话，对方也只能verify move-in and move-out dates，这种情况还有什么方法能多了解租客之前的租房信息吗？直接去租客目前租房的地方看（或让他们发一个virtual tour）？谢谢！