“新五条”是房产崩溃“黑天鹅事件”？

“黑天鹅事件”（Blackswanevent）是指概率极小却产生致命冲击的事件。通常，黑天鹅事件非常难以预测。在伦敦商学院的研究员NassimNicholasTaleb看来，“我们的世界是被极端的、未知的、不可能的事情主宰着。此时应把不可预知的事情当作起点而不是当作例外放下不管，尤其在黑天鹅开始繁殖的情况下。技术和科学的进步带给人们一种幻觉，以为自己能控制命运，而事实上，'黑天鹅'才是历史上决定性的事件。”汪丁丁也多次指出：“历史是一连串黑天鹅事件。在黑天鹅事件发生之前，多数人不相信它可能发生。”而世界级经济学大师阿西马格鲁的研究也显示，在社会前行的三岔路口，社会演化路径往往是由一些偶然事件（即“黑天鹅事件”）决定的：比如一场大雪，比如一场传染病，比如政治领导人的心智状态，是不是太愚蠢或者过分聪明、玩弄帝王术太多而大道太少等等……、那么，“新五条”可能成为中国房地产崩溃的“黑天鹅事件”这一说法是不是危言耸听或杞人忧天呢？各位，要弄清这个问题，一是要透析当前中国房地产面临的约束条件是否发生了重大的、转折性的变化；二是要明了“新五条”具有什么样的影响力量。在经过多年的房价上涨和形成巨大的房地产泡沫后，中国的房地产“在政府极力追求的'促进房地产市场平稳健康发展'后面，其实隐藏着一个巨大的、脆弱的、逆转性的结果”（时寒冰语）。这是因为：（1）房地产的严重泡沫化。中国的房价在货币超发、收入分配失衡、土地财政、投机性投资性需求和人口城镇化的支撑下，非理性地疯涨了10多年，许多城市已形成巨大的房地产泡沫，而且这种泡沫化程度已严重到面临爆炸的危险。（2）货币超发的可能扭转。一是，国内的货币超发情况已非常严重，通胀预期不断推高，未来有必要减少货币发行；二是，随着美国财政紧缩和退出货币宽松政策，在促使美元上涨并加快中国资本外逃的同时，也使得中国不得不采取紧缩的货币政策。三是随着外贸顺差的减少和外汇制度的改革，由外汇占款带来的货币被动发行也会减少。而这些都将使货币超发难以为继。在现实层面，曹远征的研究表明，国际金融危机以来，中国金融急剧转型，信贷与社会融资规模的比重由2008年的72%陡降为2012年的52.1%，四年下降了20个百分点。这说明，在政府调控范围内的信用活动越来越少，M2趋于稳定或减少。（3）人口结构的变化。当前，中国已经步入老龄化，且未富先老。老龄化的提前到来，一是会导致劳动力人口减少，劳动力成本上升，财富创造和经济增长的步伐减缓；二是会增加社会的保障负担，使人们没有更多的钱用于购房；三是将来老人的房子都将同时给独生子女留下，结婚的独身子女将同时从双方的父母手中继承下房产。因此，人口结构的变化将减少房地产需求。（4）收入增长的趋缓和收入分配的变化。受内外部约束的变化，中国经济增长的黄金时期即将过去，未来人们的收入增幅将趋缓，这意味着支撑房价上涨的“财富红利”将减弱。而且，随着收入分配改革的推进、劳动力价格的上涨和对腐败的遏制，收入差距将趋缓，这也将导致对房地产需求的减少。（5）外向型经济的难以为继。随着欧债危机的推演、日本经济的衰退和美国产业的内迁，以及其他发展中国家经济增速的放缓，中国的出口将不会像前十年那样高速增长。外向型需求的萎缩，将导致总需求的下降和经济增长的趋缓。（6）对外移民的加剧。近年来，中国的富裕阶层纷纷选择对外移民。这无疑使得支撑中国房价的另一个重要力量被大大削弱。（7）周边安全环境的恶化。与日本、越南、菲律宾等国的领土争端以及美国的重返亚太，都会导致中国的国家安全环境恶化，这也会降低人们投资于房地产的欲望。
当然，在得出结论之前，我们还得考虑一个正向因素，那就是城镇化。不过，城镇化的力量究竟能不能抵补上面所说的那些因素的力量，还很难说。一是，中国前10年的城市化增长率也非常快，未来几年的城市化增长率能不能超过前几年，还是未知数；二是，我们的研究表明，推动房价上涨的因素，城镇化只是其中一个，而且货币因素、收入差距因素、土地因素和投资投机性因素的影响比城镇化要高；三是，如果改善性需求、投资性需求和投机性需求被抑制，即便有城镇化的支持，其需求增长也不会像前十年那么快，因为中国的改善性、投资性和投机性需求占据了半壁以上的江山；四是保障房供给的不断增加，也将极大压缩对商品房的需要。
综合以上考虑，我们推测：中国的房地产可能面临着一个即将下行的拐点！
然而，让我真正担心的是：在此下行拐点可能到来的之际，“新五条”的推出，就有可能成为导致中国房地产崩溃的“黑天鹅事件”。这里，需要告诉大家的是，由于“黑天鹅事件”的出现在概率上是极小的事情，所以，在进行推导时，我们只能选择从极端出发。如果你真正透析了历史和理解了“黑天鹅事件”的发生和危害，就会知道，这种推理并不代表不科学！也不代表不合理！下面就让我做一个大胆的推测：
“新国五条”细则指出，税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。我想告诉大家的是，这条细则具有很大的影响。如果按照这个细则执行下去，有可能极大减少人们的投资性和改善性需求。
为什么？这是因为，在前面所述的巨大压力下，趋势面临着逆转的可能。而随着“新五条”的推出，这种逆转就有可能变得迅疾起来，超出人们的承诺能力。在“新五条”之下，即便房价能短期内维持不变，但卖房者想要把这个由税收引起的巨大成本转嫁给买房者，将会变得非常困难。也就是说，此时，人们对二手房的需求可能会急剧萎缩（注意：是可能！）。对二手房需求的急剧萎缩，又会导致人们的投资性和投机性需求的急剧萎缩。投资性和投机性需求作为中国房地产需求的重要组成部分，他们的急剧萎缩，又会导致房地产总需求的急剧萎缩。房地产总需求的急剧萎缩将会导致房价的下跌。一旦房价下跌成为事实，人们又会预期房价进一步下跌。而这种房价下跌的预期一旦形成，人们将会进一步减少购房需求。于是，在羊群效应和预期的交织作用下，房地产进入冬天将不可避免。更可怕的是，如果房价由于这种预期而在短期内大幅下挫，则可能导致诸多房地产商破产、死亡！这种逻辑推理可靠不可靠呢？会不会成为现实呢？我不敢断言。但从这两天各地挤破头的二手房过户，以及人们为规避此条例而纷纷离婚的现实来看，我的推测有可能成为现实。这说明，为减少损失，大家在规则实施前会选择交易，使交易量急剧放大；但在规则实施后就选择不交易了，交易就会急剧萎缩。而交易的急剧萎缩，则会带来前面所说的严重后果。
这就是“新五条”有可能成为中国房地产崩溃的“黑天鹅事件”的逻辑。各位，别以为这是我在吓唬你！历史上，看似不可能发生的“黑天鹅事件”比比皆是，而且它们的破坏力大的让你无法承受！比如，泰坦尼克号撞上冰山、“9·11”、巴林银行破产、黑死病的出现等等，都是小概率的事情，但却成了“黑天鹅事件”！
不过，这只是笔者的担忧之一。另一件让笔者担忧的事情是：国内有许多人巴不得出现“黑天鹅事件”，巴不得房地产崩溃。可是，我不得不警告大家：一旦“黑天鹅事件”出现，一旦房地产因此而崩溃，中国经济必然死亡！为什么呢？答案来自5个方面：
一是地产死，则GDP增长死。房地产是国民经济发展的基础产业，具有产业链长、带动作用明显等特点。研究表明，在OECD各国和中国，房地产业对各产业的带动效应很大。一旦房地产业因为某些不恰当的调控措施而倒下，各国的GDP增长、就业增长和相关联产业发展将走向衰退。我们可以从美国的次贷危机看出这一点。市场制度如此完善、创新能力如此强、金融市场如此发达、国民财富如此多的美国，都因为房地产出了问题而大病不起。各位想想，美国尚且如此，如果房地产崩溃了，中国的经济增长会怎么样呢？
二是地产死，则金融死。从各国金融危机的发生来看，大多数是由于房地产业出了问题，最终导致出现金融危机。这次发生在美国的次贷危机就是由房地产业的问题引起的。因此，对美国等国而言，可以说：地产死，则金融死！中国呢？中国会不会逃脱这个魔咒？答案是否定的！我可以负责任地告诉你，在中国，如果地产死，则金融会比美国死的更惨！原因有三：（1）美国的金融市场远比中国的金融市场发达，金融发展的历史远比中国悠久，金融人才远比中国厉害，化解金融风险的工具远比中国多，对付金融危机的经验也远比中国丰富。（2）中国的房地产泡沫远比美国高。在次贷危机发生前，以房价收入比来衡量的泡沫化程度，房价收入比最高的纽约和拉斯维加斯不过6.5，其他多数城市都在3-5之间。相比较美国来说，北京、上海等地的房价收入比现在都超过了15以上，国内其他许多城市也超过10。（3）中国房地产与银行业的联系远高于美国。别看中国的储蓄率远高于美国，也别看中国的首付高达三成以上，如果就房地产开发的金融杠杆而言，中国是远高于美国的。在中国，地产商可以用很少的自有资金来撬动楼盘开发，大部分资金都是来自银行信贷和买房者的预付款，开发商的财务杠杆远高于美国。因此，一旦房地产出了问题，金融业所承受的将是灭顶之灾。
三是地产死，则地方政府死。对于中国的许多地方政府而言，土地财政早在几年前就取代一般性税收，成为其财政收入的最大来源，占据了财政收入的50%以上。而在当前的经济形势下，地方政府还将不得不继续倚重于土地财政。一旦房地产崩溃，一是地方政府将难以履行其需要承担的经济和社会事业发展任务；二是无法化解高达14万亿元的巨额地方政府债务；三是将带来严重的社会冲突，使地方政府无法承受之重。四是地产死，则新型城镇化死。中国现在的城镇化率刚过50%，而且，其中包括了很大一部分无法在城市安居乐业的农民工。未来十年，要真正实现70%以上的城镇化率，则至少还有近3.5亿人口要进城。如果地产死了，能有中国的城镇化未来？
五是地产死，则中产阶级死。对于中国的中产阶级而言，他们的大部分投资都是以房地产作为投资标的，房地产是他们的主要资产和财富来源。一旦地产死，绝大多数中产阶级都会破产或濒临破产。所谓的中产阶级兴起、社会走向橄榄形也将随之湮灭。而如果没有中产阶级的兴起和社会结构的调整，中国要走向民主将注定是一场黄粱美梦。进一步地，如果房产死，不仅会导致中产阶级的消亡，也会使那些本来有希望走向中产的房奴们套上一把更严苛的枷锁。
至此，我总结一下此文的主要观点：一是，由于约束的变化，中国的房地产很可能即将面临逆转；二是，“新五条”的推出，有可能成为一个“黑天鹅事件”，导致这种逆转在短时间内急速发生，从而使得中国房地产崩溃；三是，一旦中国房地产崩溃，对于国民经济的发展来说将是不堪承受之重。
而一般来说，在巨大的房地产泡沫面前，最坏的办法就是短期内刺破它，最好的办法是通过改革，尤其是通过提高居民收入来慢慢的消解它。鉴于此，我奉劝大家：一是在推出房调政策前一定要小心谨慎、全面衡量其利弊，千万不能推出太严苛的政策，以避免出现“黑天鹅事件”，短期内刺破房地产泡沫；二是唯有全面地、实质性地推动改革，跳出房地产看房地产，跳出调控搞改革，才可能促进房地产业的稳健和可持续发展。