澳、美、中的“资产增值税”比较

很多朋友投资地产，都会将“资产增值”放在首位，买了房子都希望成倍的增值。但一个人有生之年的投资循环中，很少有人永久性持有。只要你卖房有增值，政府就要抽“资产增值税”。但各个国家抽税的形式不同，金额不同，政府给与的优惠也不同，未来改变的趋势也有点不一样。本文大致上谈谈这个话题。

其实“资产增值税”很简单，就是房产、股票、基金和债券等金融产品，一旦卖出时有增值赚钱了，扣除一些费用开支，你就要交税。“资产增值税”（Capital Gains Tax，简称CGT）是对出售资产所产生的利润征收的税款。不同国家/地区的CGT制度在税率、优惠政策和适用范围上存在显著差异。

以下基于2025年最新信息，对澳州、美国和中国进行比较。澳洲的CGT作为收入税的一部分，强调持有期优惠；美国的CGT分长期和短期，门槛较高；中国的制度更注重房产等特定资产，整体税率较低但有转让限制。

注：不止一位大陆新移民问我：我过去是用现金买的房子，没人知道。现在我偷偷卖给亲戚，难道我也要交“资产增值税”吗？要交的，因为在澳洲买房，一定需要正规注册的过户律师过户，律师的一个工作就是在地税局注册。地税局和税局是联网的，最近还有新规，对一些特定人群，还需要在切割转账后扣除一笔钱，存到国家的信托账号，目的就是怕人逃避CGT。非常严格的法律规定，以为能做假，想都不要想。

一、澳州、美国和中国的“资产增值税”

1、澳大利亚（Australia）

• 范围：个人、公司、信托在处置资本资产（如房产、股票、债券等）时产生的资本利得都需纳税。
• 优惠：持有超过12个月的个人或信托资产，可享受 50% CGT折扣（即只对一半的增值部分缴纳所得税）；养老金基金为 33.3%折扣。
• 房产豁免：主要自住房（main residence）通常免征CGT。

2、美国（United States）

• 分类：区分 短期资本利得（持有≤1年，按普通所得税税率计税）与 长期资本利得（>1年，按0%、15%、20%的优惠税率，根据收入档次）。
• 特点：
  • 房屋出售可享受部分豁免（自住房出售利得，单身最高25万美元，夫妻合并报税最高50万美元免税）。
  • 遗产税和赠与税制度与资本利得密切相关。

3、中国（China）

• 范围：目前没有专门的“资本利得税”概念，主要通过 个人所得税和企业所得税处理。
• 情况：
  • 股票交易：证券交易印花税（目前0.05%单边），个人股票转让暂不征收资本利得税。
  • 房地产：出售房产要缴纳个人所得税（一般20%利得税，或按照交易总额1%计税），以及增值税、附加税。
  • 政策常随经济形势调整。

 

二、澳洲CGT改革的呼声与趋势

近年来，澳洲的CGT制度常被批评“过度优惠投资者”，造成 房价上涨 和 财富分配不公。
主要关注点有：

1、CGT折扣可能缩减

• 政界和智库多次提议 将50%折扣降低到25%甚至更低，特别是针对房地产投资者。
• 意味着未来长期投资的税收优势可能下降。

2、负扣税（Negative Gearing）与CGT联动改革

• 澳洲投资者常用“负扣税+CGT折扣”组合来避税。
• 若未来削弱负扣税优惠，同时减少CGT折扣，房地产投资的吸引力将明显下降。

3、住房市场政策导向

• 政府在住房危机压力下，可能通过调整CGT（特别是投资物业部分）来 抑制投机性需求，支持首次置业者。

4、养老金与CGT

• 政策可能会继续调整养老金基金的CGT待遇，以平衡养老体系与税收公平性。

 

三、合理避税的措施（以澳州为例）：

1、控制卖房年份的收入：

尽可能在收入减少的年份卖增值幅度较大的房产。

举例：有投资者20年前20万买的房产，现在卖了70万，增值50万。假设印花税、装修费和销售开支10万，实际要交的增值税是40万。超过一年的持有，政府减免50%，那就是20万。按照目前的税率，差不多要交6万的年度税。

这是假设在本年度没有任何收入的情况下，要是还在工作，或是运行生意等收入10万。那这个年度收入就是资产增值税20万+工资收入10万，也就是30万。因为税率的不同，将会缴纳11万的税。

2、政府“CGT”优惠的减少：

现在呼吁政府减免印花税的呼声相当高，最有可能的是从目前的50%降低到25%。以上面为例，该房有40万的增值税不是降低到20万，而是30万。所以政府优惠的减少，必定导致投资者要多交更多税。

3、政府“负扣税”的减少：

上篇关于税改的文章中谈到（请见《投资房地产，要搞清楚税务制度》一文），现在呼吁政府取消“负扣税”的呼声很高，这其实是指在同一纳税个体中，不同纳税类别的税务优惠政策。

举例：有朋友有一个公寓（或办公楼）是亏本卖的，但另一个投资房是增值的。在“负扣税系统”下，可以将两个物业安排在同一财年出售，用住房的增值盈利来弥补公寓写字楼的亏损，达到税务上的最优化。假如取消负扣税政策，这种方法就无法体现到这个利器。

对市场、法规、税法和未来的动态了如指掌

 

说明：

1、我不是卖房子的中介、不是持牌理财人士，也不是做贷款和会计师，只是一些投资地产多年的个人经验分享，谈不上投资建议。 

2、本文谈到的以澳洲的情况为主，各国各地都有自己的法律和条规，也有自己的市场规律。本文可能有一些共性，仅仅是我所在地区的情况。但这是思路：在我们做地产资产时，要灵活掌握每个环节的关键，一定要对本地的市场、法规、税法和未来的动态了如指掌。 

3、最后说明，所谓的“CGT”并非指房地产仅有，本文只是举地产投资的例多一点。