很多朋友投资地产,首选都会将“资产增值”放在首位,买了房子都希望成倍的增值。但人有生之年的投资循环中,很少有人永久性持有。只要你卖房,政府就要抽“资产增值税”,但各个国家抽税的形式不同,金额不同,政府给与的优惠也不同,未来改变的趋势也有点不一样。本文大致上谈谈这个话题。
其实“资产增值税”很简单,就是房产、股票、基金和债券等金融产品,一旦卖出时有增值赚钱了,扣除一些费用开支,你就要交税。“资产增值税”(Capital Gains Tax,简称CGT)是对出售资产所产生的利润征收的税款。不同国家/地区的CGT制度在税率、优惠政策和适用范围上存在显著差异。
以下基于2025年最新信息,对澳州、美国和中国进行比较。澳洲的CGT作为收入税的一部分,强调持有期优惠;美国的CGT分长期和短期,门槛较高;中国的制度更注重房产等特定资产,整体税率较低但有转让限制。
注:不止一位大陆新移民问我:我过去是用现金买的房子,没人知道。现在我偷偷卖给亲戚,难道我也要交“资产增值税”吗?要交的,因为在澳洲买房,一定需要正规注册的过户律师过户,律师的一个工作就是在地税局注册。地税局和税局是联网的,最近还有新规,对一些特定人群,还需要在切割转账后扣除一笔钱,存到国家的信托账号,目的就是怕人逃避CGT。非常严格的法律规定,以为能做假,想都不要想。
一、澳州、美国和中国的“资产增值税”“
1、澳大利亚(Australia)
2、美国(United States)
房屋出售可享受部分豁免(自住房出售利得,单身最高25万美元,夫妻合并报税最高50万美元免税)。
遗产税和赠与税制度与资本利得密切相关。
3、中国(China)
股票交易:证券交易印花税(目前0.05%单边),个人股票转让暂不征收资本利得税。
房地产:出售房产要缴纳个人所得税(一般20%利得税,或按照交易总额1%计税),以及增值税、附加税。
政策常随经济形势调整。
二、澳洲CGT改革的呼声与趋势
近年来,澳洲的CGT制度常被批评“过度优惠投资者”,造成 房价上涨 和 财富分配不公。
主要关注点有:
1、CGT折扣可能缩减
2、负扣税(Negative Gearing)与CGT联动改革
3、住房市场政策导向
4、养老金与CGT
三、合理避税的措施(以澳州为例):
1、控制卖房年份的收入:
尽可能在收入减少的年份卖增值幅度较大的房产。
举例:有投资者年前万买的房产,现在卖了万,增值万。假设印花税、装修费和销售开支万,实际要交的增值税是万。超过一年的持有,政府减免,那就是万。按照目前的税率,差不多要交万的年度税。
这是假设在本年度没有任何收入的情况下,要是还在工作,或是运行生意等收入万。那这个年度收入就是资产增值税万工资收入万,也就是万。因为税率的不同,将会缴纳万的税。
2、政府“CGT”优惠的减少:
现在呼吁政府减免印花税的呼声相当高,最有可能的是从目前的降低到。以上面为例,该房有万的增值税不是降低到万,而是万。所以政府优惠的减少,必定导致投资者要多交更多税。
3、政府“负扣税”的减少:
上篇关于税改的文章中谈到(请见《投资房地产,要搞清楚税务制度》一文),现在呼吁政府取消“负扣税”的呼声很高,这其实是指在同一纳税个体中,不同纳税类别的税务优惠政策。
举例:有朋友有一个公寓(或办公楼)是亏本卖的,但另一个住房是增值的。在“负扣税系统”下,可以将两个物业安排在同一财年出售,用住房的增值盈利来弥补公寓写字楼的亏损,达到税务上的最优化。假如取消负扣税政策,这种方法就无法体现到这个利器。
对市场、法规、税法和未来的动态了如指掌
说明:
1、我不是卖房子的中介、不是持牌理财人士,也不是做贷款和会计师,只是一些投资地产多年的个人经验分享,谈不上投资建议。
2、本文谈到的以澳洲的情况为主,各国各地都有自己的法律和条规,也有自己的市场规律。本文可能有一些共性,仅仅是我所在地区的情况。但这是思路:在我们做地产资产时,要灵活掌握每个环节的关键,一定要对本地的市场、法规、税法和未来的动态了如指掌。
3、最后说明,所谓的“GCT”并非指房地产仅有,本文只是举地产投资的例多一点。