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澳、美、中的“资产增值税”比较

(2025-10-03 02:28:44) 下一个

很多朋友投资地产,首选都会将“资产增值”放在首位,买了房子都希望成倍的增值。但人有生之年的投资循环中,很少有人永久性持有。只要你卖房,政府就要抽“资产增值税”,但各个国家抽税的形式不同,金额不同,政府给与的优惠也不同,未来改变的趋势也有点不一样。本文大致上谈谈这个话题。

其实“资产增值税”很简单,就是房产、股票、基金和债券等金融产品,一旦卖出时有增值赚钱了,扣除一些费用开支,你就要交税。“资产增值税”(Capital Gains Tax,简称CGT)是对出售资产所产生的利润征收的税款。不同国家/地区的CGT制度在税率、优惠政策和适用范围上存在显著差异。

以下基于2025年最新信息,对澳州、美国和中国进行比较。澳洲的CGT作为收入税的一部分,强调持有期优惠;美国的CGT分长期和短期,门槛较高;中国的制度更注重房产等特定资产,整体税率较低但有转让限制。

注:不止一位大陆新移民问我:我过去是用现金买的房子,没人知道。现在我偷偷卖给亲戚,难道我也要交“资产增值税”吗?要交的,因为在澳洲买房,一定需要正规注册的过户律师过户,律师的一个工作就是在地税局注册。地税局和税局是联网的,最近还有新规,对一些特定人群,还需要在切割转账后扣除一笔钱,存到国家的信托账号,目的就是怕人逃避CGT。非常严格的法律规定,以为能做假,想都不要想。

一、澳州、美国和中国的“资产增值税”“

1、澳大利亚(Australia)

  • 范围:个人、公司、信托在处置资本资产(如房产、股票、债券等)时产生的资本利得都需纳税。
  • 优惠:持有超过12个月的个人或信托资产,可享受 50% CGT折扣(即只对一半的增值部分缴纳所得税);养老金基金为 33.3%折扣
  • 房产豁免:主要自住房(main residence)通常免征CGT。

2、美国(United States)

  • 分类:区分 短期资本利得(持有≤1年,按普通所得税税率计税)与 长期资本利得(>1年,按0%、15%、20%的优惠税率,根据收入档次)。
  • 特点

房屋出售可享受部分豁免(自住房出售利得,单身最高25万美元,夫妻合并报税最高50万美元免税)。

遗产税和赠与税制度与资本利得密切相关。

3、中国(China)

  • 范围:目前没有专门的“资本利得税”概念,主要通过 个人所得税企业所得税处理。
  • 情况

股票交易:证券交易印花税(目前0.05%单边),个人股票转让暂不征收资本利得税。

房地产:出售房产要缴纳个人所得税(一般20%利得税,或按照交易总额1%计税),以及增值税、附加税。

政策常随经济形势调整。

二、澳洲CGT改革的呼声与趋势

近年来,澳洲的CGT制度常被批评“过度优惠投资者”,造成 房价上涨财富分配不公
主要关注点有:

1、CGT折扣可能缩减

  • 政界和智库多次提议 将50%折扣降低到25%甚至更低,特别是针对房地产投资者。
  • 意味着未来长期投资的税收优势可能下降。

2、负扣税(Negative Gearing)与CGT联动改革

  • 澳洲投资者常用“负扣税+CGT折扣”组合来避税。
  • 若未来削弱负扣税优惠,同时减少CGT折扣,房地产投资的吸引力将明显下降。

3、住房市场政策导向

  • 政府在住房危机压力下,可能通过调整CGT(特别是投资物业部分)来 抑制投机性需求,支持首次置业者。

4、养老金与CGT

  • 政策可能会继续调整养老金基金的CGT待遇,以平衡养老体系与税收公平性。

三、合理避税的措施(以澳州为例):

1、控制卖房年份的收入:

尽可能在收入减少的年份卖增值幅度较大的房产。

举例:有投资者年前万买的房产,现在卖了万,增值万。假设印花税、装修费和销售开支万,实际要交的增值税是万。超过一年的持有,政府减免,那就是万。按照目前的税率,差不多要交万的年度税。

这是假设在本年度没有任何收入的情况下,要是还在工作,或是运行生意等收入万。那这个年度收入就是资产增值税万工资收入万,也就是万。因为税率的不同,将会缴纳万的税。

2、政府“CGT”优惠的减少:

现在呼吁政府减免印花税的呼声相当高,最有可能的是从目前的降低到。以上面为例,该房有万的增值税不是降低到万,而是万。所以政府优惠的减少,必定导致投资者要多交更多税。

3、政府“负扣税”的减少:

上篇关于税改的文章中谈到(请见《投资房地产,要搞清楚税务制度》一文),现在呼吁政府取消“负扣税”的呼声很高,这其实是指在同一纳税个体中,不同纳税类别的税务优惠政策。

举例:有朋友有一个公寓(或办公楼)是亏本卖的,但另一个住房是增值的。在“负扣税系统”下,可以将两个物业安排在同一财年出售,用住房的增值盈利来弥补公寓写字楼的亏损,达到税务上的最优化。假如取消负扣税政策,这种方法就无法体现到这个利器。

对市场、法规、税法和未来的动态了如指掌

说明:

1、我不是卖房子的中介、不是持牌理财人士,也不是做贷款和会计师,只是一些投资地产多年的个人经验分享,谈不上投资建议。 

2、本文谈到的以澳洲的情况为主,各国各地都有自己的法律和条规,也有自己的市场规律。本文可能有一些共性,仅仅是我所在地区的情况。但这是思路:在我们做地产资产时,要灵活掌握每个环节的关键,一定要对本地的市场、法规、税法和未来的动态了如指掌。 

3、最后说明,所谓的“GCT”并非指房地产仅有,本文只是举地产投资的例多一点。 

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