袋鼠国Bob
澳洲华人的生活记载
谁不想地产投资有个“高回报”？
华人的投资意识很强，早些年来海外的留学生当年是“赤贫阶层”，出来两手空空，很多还借钱出国。但经过几十年积累，现在绝大多数不但有了自住房，还有不少拥有了投资房，低调而稳扎稳打，实现财富自由。这些朋友现在逐渐进入退休年纪，大家最关心的还是财富重整。因为进入这个人生的阶段，工作的收入逐渐降低，需要依靠投资回报来实现财务自由。
在澳洲还要特别，即便是到了退休年纪，想要拿政府养老金，还要通过“资产评估”和“收入评估”，有点房产和租金收入的朋友，基本上拿不到政府养老金。所以这个群体对“资产的增值”并不是放在首位，逐渐将“租金回报”放在首位，你要自己养活自己啊！
我们知道“资产增值”和“租金收入”一定是对立的，我们来看两个极端（通常都是这个现象）：地大的房子House，“资产增值”可能会有数倍的增长，也需要很长一段时间。但这类房子“租金回报”肯定比较低，而且维护成本高，比如在我们墨尔本的东区，2百万的House比比皆是，租金能收到一千块很好了，毛回报率（Gross yield）只有2.6%，还有相当高的房屋维修开支。而现在银行利息都在6%以上，靠借贷根本无法平衡财务状况。
很多专业高薪人士就是利用这种“缺口”，澳洲的税法容许在个人所得税中进行抵税，这就是“负扣税”政策，这是合理合法的。但现在问题来了，很多人已经进入退休年纪，没有大笔工资收入和个人税可以填补这个窟窿。这就是我们需要进行投资调整，逐渐向租金回报高的投资靠拢，“资产增值”放在次要地位。
最近有几位朋友都谈到一些人在利用自筹养老金Super，设立自我管理账号后，投资小户型公寓，回报非常高。这篇我们通过实例来分析一下利和弊。
我们都知道澳洲政府从上世纪九十年代设立Super之后，雇主会给每个员工按照工资的比例，强制性的交Super养老金，这个比例逐年递增，现在已经到了11%，政府也给予税务上的优惠。Super在退休年限之前是不能动的，由Super管理公司代为管理投资，Super持有者可以根据投资分红获利，当然管理公司也收不少的佣金。政府的目的是通过这个办法筹集个人养老资金，在退休后尽可能先使用自己Super里面的钱养老，等用完了，再领取政府养老金Age Pension。
但这里有个问题：当股市基金势头好的时候，Super的投资分红扣除管理公司的佣金（每年还逐渐增加）是增值的。但是一旦股市基金亏钱，管理公司的佣金“旱涝保收”，这就造成很多朋友的Super几年不但没增加，反而递减，大家自然会想：这么下去，我靠什么来养老？
但是Super有这个规定，你可以成立自己的管理基金，用这个钱去投自己喜欢的股票基金等金融产品，还可以投资房地产，用这个方法购买房子，即便是退休之后，还会得到相当优惠的税务折扣。于是不少脑子灵光的人，就成立了自我管理Super基金，再用这个钱买投资房。这个其实不是我们今天讨论的主要内容，我们是讨论有没有一种比较高回报的投资，至少要比股票、基金等金融产品更高？甚至比银行的利息还高？
有，那就是低端的公寓，一房的公寓，甚至开放式的单间公寓，英文叫studio apartment。就是一个房间包括客厅、厨房和卫生间，一个统间。有些还带一个阳台，面积20平方左右，没有车位。但有公共会客厅，洗衣房，一般离交通设施和商业中心、学校都很近。毛租金回报都在10%以上。我们通过一个例子来看看：
这是一个在墨尔本东区博士山中心Bruce Street上的一个studio，售价13万澳元。同样类型和地段的单元，租金可以收到$350/周，毛回报可以拿到14%，比任何带地的House，甚至公寓都要高。而且这种三、五层楼的公寓，物业费（含建筑保险）也非常低。州政府的土地税（只有投资房产才有这个税）是按照土地面积计算的，费用很低。区政府的年度印花税Rate也是按照房价收费的，也不会很高。所以总体而言，运行成本很低。
Bruce的这个单元在4楼
宽敞的房间，洗浴间是独立的
平面图：有两个阳台，面积25平米
相同地区一房一厅一卫一车位，带阳台，有游泳池健身房等现代设施的公寓，至少也要30-40万。租金可以收500/周，这样算下来，租金毛回报在7%以上。但这类公寓的物业费相当高，全年物业费都占2个月以上的租金，所以算下来净回报率（net Return）要低很多，远远不如studio公寓。
200米远的另一幢36层公寓
20楼的一房一卫一车位卖44万，租金可以收550/周
设施比较完善，带游泳池健身房
那说了半天，小户型的studio就没有缺点啦？
1. 这类房子的“资产增值”几乎是零，甚至负增长。比如前面同样这个studio单元，我查了一下，原始记录显示是2007年建造的，当年的售价是19万8，现在13万都在卖。至于未来10年是否再跌几万？谁都不知道，是不确定因素，但绝对不会增值。
2. 这类房子适合投资，并不适合自住，所以感兴趣的人并不多。买房子是很容易，也比较容易砍价，但卖房子就比较吃力，有的单元几个月甚至一年都没人过问，所以要脱手非常难，特别是短时间内脱手，除非没有理性降价。
3. 这类房子面积比较小，面积在25平米已经是相当大了。很多投资者为了利用税务的最大化优惠，通常都要贷款（利息用来退税）。这点面积的小户型公寓，是贷不到款的。
但有一类人有大把的现金，比如卖了大房子，自己换成小房子Downsize，有现金再买几个小公寓出租来满足“现金流”，这些人可能会买这类房子。
还有一类就是前面说的，自筹养老金Super很高，成立自己管理基金，再投小户型公寓，等于用现金购买，这也是当前相当一大批来源。我就听说有人Super很高，买了10多个此类小户型公寓，这个现金流相当充裕。
4. 这类小户型的公寓的客户，主要还是海外学生，一个人住一个单元，离学校和闹市区餐馆商店较近，打工半夜回家都很安全，也不需要汽车。但海外学生并不是稳定的房源，尤其最近澳洲政府在大幅紧缩海外学生的招生，这会直接影响这类房子的客源和租金。
所以回到今天的主题，现实中的确有这种回报极高的投资，而且并非罕见。但任何投资都没有十全十美，主要还是看自己的财务状况和投资聚焦点。我个人比较倾向于介于“资产增值”和“投资回报”兼顾的投资上，即便是投公寓，还是可以找到兼顾两者，比较满意的单元，避免走极端。
说明：
本人不是卖房子的地产中介，也不是做贷款和税务的代理。本文并不构成任何投资建议。
我最近听说一位澳洲投资租赁的朋友在诉苦。他遇到一个租客一直也还是不错的，从来不赖帐。但最近因为丢了工作，付不起租金，中介也没有及时催账。欠了两个月，更加还不清了，再打官司也拿不出钱。最后租客也消失了，前后3个月的租金不了了之。