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出租房带家具更好吗?

(2024-09-30 20:35:26) 下一个


 
很多朋友在海外定居之后,先是买了自住房,通常会进行再融资,购买第二套、第三套房子……,进一步扩大财富积累。当然房地产投资并不是唯一的财富积累途径,但也是很多人采用的方法。

对大多数在澳洲投资地产的朋友,不会靠“炒房”的方式将买来的房子锁上门不动,等到哪天地产升值再卖了,这种方式在非常危险。绝大多数的朋友买了投资房都会出租,靠租金回报弥补物业持有的开销,还可以在税务上有不少抵税优惠。上篇说到政府征收“空置税”,政府也鼓励投资者将物业进入租赁市场。既然要将房子出租,我就介绍了《房屋出租的一些注意事项》。其中就谈到本文的主题“出租房是不是带了家具更容易出租?”的问题,这是很多朋友比较困扰的问题。   
 
我先举一个例子:

我的物业都是委托房产公司的租赁部门负责出租和管理的,最近有位租赁中介手头有差不多的两个物业在出租,其中我的这个前一个租客合同结束没几天,才开放后,就有新租客就签约了。而中介手上另一个物业两个月都没有租出去,租金一降再降也没用。租赁中介拿到我的物业进去一看基本上明白为什么,因为我带全套家具,甚至碗筷都是全新的,整体布置干净整洁。其实也不是什么豪华家具,但功能完善,租客真正“拎包”就可以“入住”。
 
租赁中介请我看看另一个租不出去单元的情况,想听听我的意见。该单元带有几样旧家具,但比较凌乱,被单也很旧,我建议要调整一下,并不是随便放一点旧家具就可以任意加价,并且立刻就能出租。现在KMART等一些超市的生活物品、床上用品非常便宜,买一点新的也花不了几个钱,布置一下。我不知道那个房东是不是听了我的建议,但没多久就租出去了。这里就带到今天的主题:出租房是不是要带家具?带家具的利弊?带什么家具?如何折算附加家具后租金的增幅?   
 
一、出租房是不是要带家具? 

出租房是否带家具?主要看该地区和该房型的租客源,这里一定要记住不要道听途说谁谁的房子“带了家具立刻出租出去了”,或是谁谁的房子带了家具,“租金高出很多”。要看具体情况。设想一个传统居民区,租客搬来搬去都有自己的家具,为什么出高价来租一个带家具的房子?   
 
但对那些短期租客,或者是刚入境的新移民,留学生和外地来的工作者,这些人不想购置家具,也没有时间购置家具,很多人连车子都没有,也不知道哪里买东西,这个人群带家具最好。很多人以为带家具的房子都是租给留学生的,其实不然,我曾经和一位西人租客交谈,他是昆士兰公司派到墨尔本工作的,房租是公司出的,他也不想自己买家具,反正租金都是报销的,所以他租一个带家具的公寓,一住就是三年,下楼就可以下馆子、免费的游泳池健身房,喝着啤酒看日落,很开心,也不想动。   
 
现在还有一个现象值得关注的:很多移民的第二代,大学毕业后有了高收入,就买了房子,而且普遍买增值潜力大的,带地的House。但地大的房子都比较远,在闹市区职场工作的专业人士上下班不方便,于是他们几位朋友或是同事在离公司近的CBD合租一个现代公寓。他们有自己的房子,合租也不想添置家具,所以喜欢带家具的房子,但一定要现代化,破破烂烂不能接受。   
 
我上面提到的这个单元是比较现代化的高楼公寓,游泳池、健身房、BBQ烧烤、会客厅等公共设施齐全,地段非常中心,吸引很多高端租客,但他们普遍喜欢干净整洁,并不图便宜的家具。这个单元原先是空壳子,我也就花了3千块钱,配备全套的新家具和家电,比较容易出租。要是一个破旧的房子,住的都是打工仔,便宜是首选,那就随便放一点旧家具,帮助租客省钱,但也不要因为放一点破旧家具而抬高很多租金。   
 
所以出租房是不是要带家具?要看租客源,很简单的一个办法:租赁网上盯着几个附近类似的房源,看看是不是带家具的?带什么样的家具?出租的租金是多少?从房子清空到租出去用了多久?很容易做出判断。   
 
二、带家具的利弊: 

优点:

假如选对地区和房子的类型,带了家具的优点当然是提高出租率,对于很多人地两生“拎包入住”的租客是首选。另外就是提高了租金,对业主的收入增加了。对家具齐全的房子,尽管租金稍微高一点,但对租客还是上算的,因为同样的设施和居住环境,一个人两三天住酒店、Airbnb或学生公寓的钱,基本上和两房的带家具房子的周租金差不多,谁都会算这个帐。  
 
还有一点就是投资房的家具是投资的开销,这笔开销在澳洲是可以抵税的,因为租金收入需要交税,长期投资需要注意税务理财,合理合法才有生存和发展空间。   
 
缺点:

任何家具和生活用具都是损耗品,只不过有些经久耐用,有些容易损坏,配备的东西越多,几率会越大。遇到问题,对于业主一定要判断哪些是属于自然损坏,哪些是租客使用不当而造成的。前者需要房东负责维修和更换,后者需要租客赔偿。
 
但是还有一种情况,明明是没有问题,只是租客不会使用,他们首先就要找中介,中介就找房东。这种情况尽管并非房东的责任,但也是很烦,首先要判断是不是设施坏了?租客不会用,首先就赖“不工作”。最近我就遇到一位印尼华裔女孩,没有一点生活能力,什么都不懂,不会用空调就说空调坏了,电视设置是中文的,看不懂怎么设置成英文,也说电视机坏了。我有各种设施的说明书放在一处,还是看不懂。尽管不是大问题,业主需要说明Rental Lease并不是Home Stay,这些并不是房东的责任,但能帮助解决的尽可能帮忙,毕竟别人也是花钱租房子的。   
 
所以租赁中介普遍不喜欢业主带家具出租,这会给他们带来工作量,特别刚接手有很多问题。另外租赁结束,会有很多检查,还有可能有扯皮的官司。但话说回来,带家具的租金收高了,中介的佣金“旱涝保收”也增加了,你不能白拿了钱不干事吧?   
 
1、带什么家具? 

一般可以带基本的大家电,比如电冰箱、洗衣机、床铺、桌子椅子、沙发,高层公寓可以配一个烘干机等,当然小设施的就看情况了,比如微波炉、床头柜,灯具、烧水壶、吸尘器、餐炊具等。   
 
容易犯的一个错误是在原来的租客离开时,会留下一些家电和家具,业主一定要把关,因为很多东西陈旧破烂,留下来反而降低颜值。特别是床上用品,很多业主怕麻烦,什么都要放,以为东西多多益善,其实自己降低了档次。   
 
2、如何折算带家具转换成租金的增幅? 

毫无疑问一个物业带家具出租,租金会增加一点,但不能高的离谱。很多业主都有这种心理,我配备了家具、家电,我要就此赚一笔。其实不切合实际,简单来说租金增加的部分要算在家具的折旧上。只不过业主先将这些钱垫上而已,租客只不过“分期付款”。   
 
如何折算?

第一个方法是参照当时、当地类似带家具房子的出租租金,不同地区,不同季节,不同房型的比例都会有不同;

另一个方法是按照地产投资常规上的参考,方法是这些家具家电按照2年的折旧,再推算到每周的费用:比如一共3千块的家具家电,两年就是一百多个星期,基本上就是每周30块不到。这样在不带家具的租金上增加30块,这是比较合理的。在租赁市场很好的情况下,中介会在不带家具的租金上,每周外加50块。而在租赁市场极其不好的情况下,大不了和不带家具的租金拉平,肯定你会比别人更快租出去,总体收入上你还是赢家。
 
这样折旧基本上1到2年,所以2年以后可以更换一些新的设施,或者补充一些缺少的设施。比如我的一位公寓新租客提出最好能配备一台烘干机,大楼公寓尽管有阳台,但没有烘干机快。我就3百多块添加一台烘干机,没有额外增加租金。也将一些床上用品,比如床单、被子和枕头等换成全新的,下一个租客就丢了换成新的。   
 

电视机是Kogan网购的,全新的只要四百多

沙发(放平是沙发床),Kogan网购的两百多

 

质量很好的玻璃台面桌子,Kogan网购两百多

 

简单整洁,现代化,功能性

 

宜家的床架和床垫,配一点床上用品,四百多块

 

另一间也一样,配上床头柜和灯具

 

洗衣机Kogan网购的,三百多

 

电冰箱实体店TheGoodGuys买的五百多,还送一个微波炉

 

今年新添加的烘干机Kogan网购三百多

 

欣赏这种晚霞的租客,一般看不上破烂家具的房子
 

注:
本文不构成投资建议,我也不是地产中介招揽生意。只是个人的一些经验分享,以澳洲租赁投资房的例子为主。
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