袋鼠国Bob
澳洲华人的生活记载
很多朋友在海外定居之后，先是买了自住房，通常会进行再融资，购买第二套、第三套房子……，进一步扩大财富积累。当然房地产投资并不是唯一的财富积累途径，但也是很多人采用的方法。
对大多数在澳洲投资地产的朋友，不会靠“炒房”的方式将买来的房子锁上门不动，等到哪天地产升值再卖了，这种方式在非常危险。绝大多数的朋友买了投资房都会出租，靠租金回报弥补物业持有的开销，还可以在税务上有不少抵税优惠。上篇说到政府征收“空置税”，政府也鼓励投资者将物业进入租赁市场。既然要将房子出租，我就介绍了《房屋出租的一些注意事项》。其中就谈到本文的主题“出租房是不是带了家具更容易出租？”的问题，这是很多朋友比较困扰的问题。
我先举一个例子：
我的物业都是委托房产公司的租赁部门负责出租和管理的，最近有位租赁中介手头有差不多的两个物业在出租，其中我的这个前一个租客合同结束没几天，才开放后，就有新租客就签约了。而中介手上另一个物业两个月都没有租出去，租金一降再降也没用。租赁中介拿到我的物业进去一看基本上明白为什么，因为我带全套家具，甚至碗筷都是全新的，整体布置干净整洁。其实也不是什么豪华家具，但功能完善，租客真正“拎包”就可以“入住”。
租赁中介请我看看另一个租不出去单元的情况，想听听我的意见。该单元带有几样旧家具，但比较凌乱，被单也很旧，我建议要调整一下，并不是随便放一点旧家具就可以任意加价，并且立刻就能出租。现在KMART等一些超市的生活物品、床上用品非常便宜，买一点新的也花不了几个钱，布置一下。我不知道那个房东是不是听了我的建议，但没多久就租出去了。这里就带到今天的主题：出租房是不是要带家具？带家具的利弊？带什么家具？如何折算附加家具后租金的增幅？
一、出租房是不是要带家具？
出租房是否带家具？主要看该地区和该房型的租客源，这里一定要记住不要道听途说谁谁的房子“带了家具立刻出租出去了”，或是谁谁的房子带了家具，“租金高出很多”。要看具体情况。设想一个传统居民区，租客搬来搬去都有自己的家具，为什么出高价来租一个带家具的房子？
但对那些短期租客，或者是刚入境的新移民，留学生和外地来的工作者，这些人不想购置家具，也没有时间购置家具，很多人连车子都没有，也不知道哪里买东西，这个人群带家具最好。很多人以为带家具的房子都是租给留学生的，其实不然，我曾经和一位西人租客交谈，他是昆士兰公司派到墨尔本工作的，房租是公司出的，他也不想自己买家具，反正租金都是报销的，所以他租一个带家具的公寓，一住就是三年，下楼就可以下馆子、免费的游泳池健身房，喝着啤酒看日落，很开心，也不想动。
现在还有一个现象值得关注的：很多移民的第二代，大学毕业后有了高收入，就买了房子，而且普遍买增值潜力大的，带地的House。但地大的房子都比较远，在闹市区职场工作的专业人士上下班不方便，于是他们几位朋友或是同事在离公司近的CBD合租一个现代公寓。他们有自己的房子，合租也不想添置家具，所以喜欢带家具的房子，但一定要现代化，破破烂烂不能接受。
我上面提到的这个单元是比较现代化的高楼公寓，游泳池、健身房、BBQ烧烤、会客厅等公共设施齐全，地段非常中心，吸引很多高端租客，但他们普遍喜欢干净整洁，并不图便宜的家具。这个单元原先是空壳子，我也就花了3千块钱，配备全套的新家具和家电，比较容易出租。要是一个破旧的房子，住的都是打工仔，便宜是首选，那就随便放一点旧家具，帮助租客省钱，但也不要因为放一点破旧家具而抬高很多租金。
所以出租房是不是要带家具？要看租客源，很简单的一个办法：租赁网上盯着几个附近类似的房源，看看是不是带家具的？带什么样的家具？出租的租金是多少？从房子清空到租出去用了多久？很容易做出判断。
二、带家具的利弊：
优点：
假如选对地区和房子的类型，带了家具的优点当然是提高出租率，对于很多人地两生“拎包入住”的租客是首选。另外就是提高了租金，对业主的收入增加了。对家具齐全的房子，尽管租金稍微高一点，但对租客还是上算的，因为同样的设施和居住环境，一个人两三天住酒店、Airbnb或学生公寓的钱，基本上和两房的带家具房子的周租金差不多，谁都会算这个帐。
还有一点就是投资房的家具是投资的开销，这笔开销在澳洲是可以抵税的，因为租金收入需要交税，长期投资需要注意税务理财，合理合法才有生存和发展空间。
缺点：
任何家具和生活用具都是损耗品，只不过有些经久耐用，有些容易损坏，配备的东西越多，几率会越大。遇到问题，对于业主一定要判断哪些是属于自然损坏，哪些是租客使用不当而造成的。前者需要房东负责维修和更换，后者需要租客赔偿。
但是还有一种情况，明明是没有问题，只是租客不会使用，他们首先就要找中介，中介就找房东。这种情况尽管并非房东的责任，但也是很烦，首先要判断是不是设施坏了？租客不会用，首先就赖“不工作”。最近我就遇到一位印尼华裔女孩，没有一点生活能力，什么都不懂，不会用空调就说空调坏了，电视设置是中文的，看不懂怎么设置成英文，也说电视机坏了。我有各种设施的说明书放在一处，还是看不懂。尽管不是大问题，业主需要说明Rental Lease并不是Home Stay，这些并不是房东的责任，但能帮助解决的尽可能帮忙，毕竟别人也是花钱租房子的。
所以租赁中介普遍不喜欢业主带家具出租，这会给他们带来工作量，特别刚接手有很多问题。另外租赁结束，会有很多检查，还有可能有扯皮的官司。但话说回来，带家具的租金收高了，中介的佣金“旱涝保收”也增加了，你不能白拿了钱不干事吧？
1、带什么家具？
一般可以带基本的大家电，比如电冰箱、洗衣机、床铺、桌子椅子、沙发，高层公寓可以配一个烘干机等，当然小设施的就看情况了，比如微波炉、床头柜，灯具、烧水壶、吸尘器、餐炊具等。
容易犯的一个错误是在原来的租客离开时，会留下一些家电和家具，业主一定要把关，因为很多东西陈旧破烂，留下来反而降低颜值。特别是床上用品，很多业主怕麻烦，什么都要放，以为东西多多益善，其实自己降低了档次。
2、如何折算带家具转换成租金的增幅？
毫无疑问一个物业带家具出租，租金会增加一点，但不能高的离谱。很多业主都有这种心理，我配备了家具、家电，我要就此赚一笔。其实不切合实际，简单来说租金增加的部分要算在家具的折旧上。只不过业主先将这些钱垫上而已，租客只不过“分期付款”。
如何折算？
第一个方法是参照当时、当地类似带家具房子的出租租金，不同地区，不同季节，不同房型的比例都会有不同；
另一个方法是按照地产投资常规上的参考，方法是这些家具家电按照2年的折旧，再推算到每周的费用：比如一共3千块的家具家电，两年就是一百多个星期，基本上就是每周30块不到。这样在不带家具的租金上增加30块，这是比较合理的。在租赁市场很好的情况下，中介会在不带家具的租金上，每周外加50块。而在租赁市场极其不好的情况下，大不了和不带家具的租金拉平，肯定你会比别人更快租出去，总体收入上你还是赢家。
这样折旧基本上1到2年，所以2年以后可以更换一些新的设施，或者补充一些缺少的设施。比如我的一位公寓新租客提出最好能配备一台烘干机，大楼公寓尽管有阳台，但没有烘干机快。我就3百多块添加一台烘干机，没有额外增加租金。也将一些床上用品，比如床单、被子和枕头等换成全新的，下一个租客就丢了换成新的。
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欣赏这种晚霞的租客，一般看不上破烂家具的房子
