贷款期限和利率对冲风险分析

前几天写了一篇文章，谈到当前美国很多公寓楼私募众筹面临的困境：

  哀鸿遍地的美国公寓楼私募众筹业

他们用到的债务（贷款）有以下几个主要特征：

• 都是短期债务，一般5~7年，甚至更短，比如过桥贷至多3年
• 很多选择浮动利率，Interest Only，有的对利率进行了对冲（Hedge）

下面说说贷款期限的长短和利率对冲有关的风险问题。

这里还用上篇文章中提到的例子：

用100万为首付，贷款300万，买了个400万的物业，贷款期限是5年，浮动利率。而到第5年贷款到期时，物业的市场值只有300万，而银行重贷要求的LTV是60%，也就是说银行重贷只给180万，必须再找到120万资金，才能达到重贷的要求。

1. 贷款期限

可以看出，对于靠谱的（不靠谱的可能等不到重贷让利率就给玩完了）、用短期债务购买物业的投资者来说，重贷是个很大的磕，跨不过去就完蛋了。如果赶上不好的时机，比如像现在这样利率高，物业贬值，就会造成很大的资金缺口（例子中的120万）。而要使物业的价格和利率恢复到合适的水平，以便能达到重贷的要求，需要足够长的时间，至少从当前的状况来看，5年的时间是不够的。

就算正好需要5年的时间，也不见得能完美地落在这个时间区间。这次美联储是2022年3月开始加息的，假定加5年的时间，到2027年的3月，正好能够达到重贷的资格。当然这是假定你刚好在2022年3月购买，万一买得更早，比如早买了一两年，那就歇菜了。

所以，贷款期限的长短是最大的潜在风险，如果可能的话，应该使贷款的期限超过5年以上，最好在7年以上，以便给自己更多的回旋余地。

注意，无论是固定利率还是浮动利率，都面临同样的问题。

2. 利率对冲

利率对冲通常有两种方式：Interest Rate Cap 和 Interest Rate Swap。

1) Interest Rate Cap（以下简称Rate Cap）。

Rate Cap本质上是一种保险，高于设定的利率（Strike Rate）的部分由Rate Cap卖家来付。比如，你可以买一个Rate Cap，利率超过6%的部分不需要你来付（一般用SOFR为基准利率）。

不少用浮动利率的商贷都买Rate Cap来对冲，但一般Rate Cap不超过3年。

比如，我曾看到加息前一个投资者买的Rate Cap大约相当于6.5%。就算当前市场利率是8%，Rate Cap也不过是把利率降了1.5%，若以上面例子中300万的贷款，一年也不过省了4.5万利息。当然4.5万一年对一个400万的物业来说，也不能说是个小数目，但绝算不上是一个生死攸关的数目，至少跟上面提到的120万资金缺口无法相提并论。

可见，Rate Cap一般来说决定不了大局，只能说是小钱。

不过，对于一些用高杠杆，本来现金流就悬乎的主，买买Rate Cap对冲一下也是不错的，毕竟正常情况下，花不几个钱。

2）Interest Rate Swap（以下简称Rate Swap）。

Rate Swap是两方利率互换，比如，你可以用一个浮动利率贷款，去换一个固定利率贷款。并且与Rate Cap不同的是，Rate Cap是短期的，一般不超过3年，但Rate Swap可以是长期的。

但与Rate Cap相似的是，Rate Swap在短期内也很难左右大局，也只能说是小钱。

3. 结语

在利用债务上，贷款期限的长短是最关键的因素，要尽可能使贷款的期限越长越好。

一般情况下，利率对冲不是生死攸关。

当然，要多留储蓄金。

建宁   2024/6/14

[jenning]

回复 '油翁' 的评论 : 谢谢总结，总结的很好！

[油翁]

文章讨论的是当前美国公寓楼私募众筹面临的问题，主要关注了债务特征中的贷款期限和利率对冲。对于投资者来说，贷款期限的长短是关键因素，应尽可能选择期限越长越好，以避免资金缺口和重贷风险。利率对冲可以通过Interest Rate Cap和Interest Rate Swap来进行，但一般来说不会对整体局势产生重大影响。最后，作者建议投资者多留储蓄金以备不时之需。