建宁博客
地产、投资、生活、学习笔记及总结
熟悉我投资手法的朋友可能知道，我是个甩手地主，采取的基本上是被动投资策略。当了十多年地主，房子大多都没见过，包括已经卖掉的。就连我们本地唯一的一个出租房，自建成后也已经有三年多我没去看了。年底的时候由于不好出租，其中一个单元空了好长时间，我跟太太说，要不哪天我们去看看房子，太太说好。结果好长时间过去了，太太不见有动静， 就问我还去不去看房子了，我说房子已经租出去了，我就没必要再去看了。房子还没到赏心悦目的地步，去看了既不会使增值加快，也不会使租金增加，那我去看它干什么。
经过十年下来，即便采取这种被动投资策略，我们也已经从当初的生活拮据，到现在的衣食无忧，即便是在家庭没有工资收入后，也即便还没有领社保，尽管我们算不上是富人。
但是，当甩手地主，用物业管理公司管理房产，代价高昂。根据我自己的数据，在正常年月，物业管理费约占租金利润（包括现金流和还掉的本金）的25~30%，我看看了去年的报表，物业管理费和租金利润的比例大约是3:8，也就是说，如果我自己管理可以拿到11元，用了物业管理后我自己只拿到8元，3元归了物业管理公司。
既然用物业管理代价高昂，但又想当甩手地主，那该如何是好呢？
首先，不要想着所有钱都自己来挣，你得容许、甚至高兴别人赚钱。我曾经讲过，一个朋友有一个房子，自己管理每年有2500多的现金流，后来搬到外地去了，若请别人来管理，这2500的现金流就没了，这是朋友绝对不能接受的，所以他就把房子卖了，因为他接受不了别人赚了2500。
而我的想法则不一样，我只在意我自己能赚多少钱，或者说投资的回报会不会使我满意，我不在意跟我合作的人赚多少。当年我在佛州买破房子的时候，我是全权委托我的物业管理来维修的，他有自己的装修公司。我不爱讨价还价，也不会讨价还价，他给我的报价我从来不跟他争论，我只是根据他的报价，来算一算还有没有满足我要求的利润空间，若有，就买，若没有，就不买。我不在意他挣多少钱，就是他挣得比我多，我也没意见，只要我的回报能使我满意。况且他挣得多了，以后也更容易合作。
其次，地产投资是个长期的过程，需要时间的积累和沉淀。有不少人说过，投资地产，效果十年才能看出来，我深以为然。当年我刚开始投资地产的时候，即便房价还处在低谷，也即便当时利率很低，但用了物业管理公司后，仍然很难有现金流。但我相信，时间是我的朋友，随着时间的流逝，现金流会增加，总有一天，即便经过物业管理的糟蹋后，我仍然会得到足够的现金流。当然现金流增加的快慢，与投资地区，主要是持有成本有关。一般地产税和保险低的地区，现金流增加会快；地产税和保险高的地区，现金流增加会慢。
再者，尽管物业管理费用占租金利润很大的比例，但却占包括房屋增值在内的总利润很小的比例。以我自己为例， 自我投资地产的十年来，如果包括房屋增值的利润，物业管理费用只占总利润不到5%。
另外，也不是不可以采取一些措施，来降低甚至是完全抵消物业管理费用带来的负面影响。
以Nothing Down作者Robert Allen为代表的大忽悠们，经常会向人们宣扬这样的理念：在进行一项大的消费（花钱）前，要想办法找出一种可以不需要自己掏腰包的方法。这里有两个几乎是相同的例子。
例1，刚长大成人的儿子喜欢一辆1.5万元的车，妈妈承诺来出这1.5万的费用，但妈妈有个建议，不要直接用这1.5万买车，而是以1.5万为首付买个出租房，并且贷款来买车，这样出租房的租金就可以涵盖出租房和车的月供。
例2，年迈的父亲有一个2.5万的车贷，利率4%，月供400，父亲手上正好有2.5万现金，想把车贷付完。年长的儿子听了后， 让父亲把这2.5万现金给他，并承诺由他来付掉车贷，儿子用这2.5万为首付买了个出租房，出租房的租金足以涵盖出租房和车的月供。
如果我们借用这些大忽悠们的理念，本来你的目标是买4个房子，如果你觉得让别人管理无法接受的话，你可以努力再买一个房子，把这5个房子让别人管理，总回报也不见得比你自己管理4个房子少，这叫以规模取胜，也可以理解为第5个房子的回报扳回了所有的管理费用。有些朋友会说，你真能阿Q，本来别人只赚你4个房子的钱，现在赚你5个房子的钱，你还以为得了乖了。哈哈，如果你非要这么理解的话，也不是没道理哈！
最后一点，我很早就意识到，我的这种投资手法很难有现金流，所以从3年前开始，我就有意识从房产中掏出净值，投到现金流更好的地方，进行现金流的套利，如果想了解这方面细节的话，可以看看我以前写的两篇文章：
到目前为止，每年套的利已经接近管理费用的3/4。我相信，在不久的将来，通过套利，我应该能把管理费用完全给扳回来，当然要承担一定的风险。
被动的投资策略，却是我主动的选择！
建宁 2023/4/5
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