用房产净值投资私募基金的套利豪赌

近几年我对一个词青睐有加，甚至到了一见到它就两眼放光的地步，只要在那篇文章或书中看到它，我就一定要把它的语境和来龙去脉搞明白。比如前一段时间读了美国地产大亨Sam Zell的自传，他在书中就很郑重地提到过这个词（实际上他的第一桶金就与这有关），为了搞明白他所说的操作手法，我花了两三天在网上查了很多信息才基本搞清楚。

我之所以喜欢这个词，并不是因为它发音多么好听，也不是因为它的字母排列组合有多么美，而是因为我自己得益于这个词，准确地说，这个词让我赚了不少钱 - 说到底都是让钱给闹的！

现在有请主角闪亮登场，我所说的这个词就是arbitrage（套利），这是金融上非常常见的一个词。如果你看过我以前写的东西，就会看到我曾经无数次地提到过它！

套利，就是利用两个或几个市场之间的价格差异，通过同时低买高卖的方式来获取利润的一种操作手法。比如说，如果说黄金在纽约证交所和伦敦证交所的价格是不同的，尤其是把汇率的因素也考虑进去后，就可以同时进行两个操作，卖出价高的，同时买入价低的，就可获利。比如说在纽约是每盎司是1800美元，在伦敦折算成美元是每盎司1810美元，就可以在纽约买入，同时在伦敦卖出，就可无风险获利。套利的单位差价不需要太大，只要交易量大的话，仍然可以获得可观的利润。

银行，就是靠套利吃饭的，如果储户存入的利息是3%，银行以5%的利息借出去，就能获得2%的套利空间。考虑到银行的存款是巨量的，它的潜在利润也是非常大的，这就是为什么人人都想开银行！

但人人都开银行是不可能的，于是只好努力再想点别的…

众里寻她千百度，蓦然回首，银行却在自家屋！如果换个思维方式考虑，我们的家（房产）本身就是个银行，或者确切地讲我们房产的净值就是银行！

在美国，对有家庭收入的人，如果你的房产里有净值，很容易用套现重贷的方式拿出现金，然后用拿出的现金进行投资套利。考虑到目前是美国历史上利率最低的时刻，30年固定利率贷款利息只有3%，如果你拿出这笔钱的话，能否找到投资回报高于3%（考虑到风险的话应该高于3%）的投资机会？如果有的话，是否值得一试？

仔细对比一下，就会发现这种用房产套利的模式跟银行的套利模式是一模一样：

• 银行套利: 借别人（储户）的钱，然后再投资到收益更高的项目中去
• 房产套利: 借别人（银行）的钱，然后再投资到收益更高的项目中去

唯一的差别就是借钱的对象不同。

我刚投资地产时，一开始就从自住房中取出了所允许拿出的最大净值，当时只是受高人指点，自己稀里糊涂还没有完全回过味来， 两年后投资的房产有大幅增值后，开始套现重贷，并用套出的资金购入更多的地产，我才醍醐灌顶般真切地悟到了其中的奥妙。不是有一句话说一种模式好的话就应该无限复制，于是就继续如法炮制，套现重贷，继续购买房产。以后但凡有机会，我是不会让房产中留有多余的净值的。当年的贷款利率约4.5%，我当时就很确信，投资房产的长期回报超过4.5%是不应该有任何问题的。

我以前的套利模式只是房套房，就是说用已经拥有的房子的净值套现购买更多的房子，最近我终于第一次用房子套别的，具体说就是用房子的钱投资私募基金。

最早买的一个投资房， 买了一年半后房子有不少增值后我做了套现重贷，拿出的资金投到别的房产中去了。又过了大约五年，这个房子又有了不少增值，基于我不留多余净值在房子的投资原则，于是我对这个房子再次做了套现重贷，又拿出了所允许拿出的最大净值数额，利率是3.75%。

这批资金，短期内我并不打算再投入房产了，我也有足够的储备资金了，便决定把这笔资金投入一个我关注很久的私募基金里去，这个基金的年复利回报率是10.5%（是利率固定的优先股），考虑到我的借贷成本是3.75%，每10万每年可以套利：
    100000 *（0.105-0.0375）= $6750
还是蛮可观的的一笔利润。

当然，若持续投下去，利润会更加客观：

• 5年利润: 100000 * [（1+0.105-0.0375）^5 - 1 ] = $38624
• 10年利润: 100000 * [（1+0.105-0.0375）^10 - 1 ] = $92167
• 20年利润: 100000 * [（1+0.105-0.0375）^20 - 1 ] = $269282
• 30年利润: 100000 * [（1+0.105-0.0375）^30 - 1 ] = $609637

最妙的是用的并不是自己的钱!

简单说一下我所投资的这个私募基金，这个基金是投资不良房贷票据的。在美国，房贷跟其它商品一样是可以任意买卖的，尽管大部分是银行之间的交易，但任何人（或公司）都可以随意买卖。票据有好的票据（借贷者一直按时交付房贷的）和不良票据（借贷者由于无力支付等因素停止交付房贷月供的），实际上投资不良票据的潜在收益可能更大。

举个例子，假定一个余额为10万的房贷票据，利息是5%，借贷者无力偿还，已经停止交付月供并继续住在房子里。投资者就可以买下这个票据，由于是不良票据，可以以很大折扣就可以买下，比如也许5万就可以买下这个房贷票据，余下的任务就看投资者能不能把投入的， 再加一定的利润给收回来，最终有以下几种可能的结果：

• 投资者找到房主跟他谈判，说你欠了我10万，但如果你现在就给我7万现金的话咱俩就了结了，如何？ 如果房主同意了，给了7万，其他费用比如律师费等额外费用有5千，投资者就可获利1.5万，回报有30%，这个过程也许几个月就可完成。
• 投资者找到房主跟他谈判，说你欠了我10万，利息是5%，我现在发发善心，把房贷降为8万，但利息为7%，你若不同意的话我就收回房子。如果房主同意了，重签贷款合同，房主并开始按时每月付房贷月供给投资者。如此下去，一年后这个票据就会变为优良票据，投资者就可以以优良票据的价格卖出去，比如卖得7.5万，另外投资者已经收到一年的房贷月供收入。
• 投资者找到房主跟他谈判，无结果，投资者就可以启动驱逐程序，收回房子，然后把房子卖出去或租出去。

这个基金的经理经常活跃于美国的投资社交媒体，包括美国最大的地产社交网站Biggerpockets，我听过他几次网上课程，读过他写的书，最重要的是他在社交网站没有任何负面评价，他自2007年开始接受外来投资者后每月总是按时给投资者分红，从来没有错漏过，所以我不防信他一次。这个基金投进去后三年内不准退出。当然，我也明白，任何投资都是有风险的，没有风险的也不能叫投资！

也许有些人会问，投这个基金比投资房产更好吗？我的答案是否定的，我个人认为，投资房产比投资基金回报要高，风险要低。但我目前的情况不一样，我的房产已经有些规模，并且我的杠杆用得很高，现金流很差，我现在更需要的是现金流，投资这个基金可以弥补一下我现金流的不足。如果我是刚起步，我肯定会选择继续投资房产。但既然我已经决定暂时不投房产了，把钱从房子里拿出来投资这个私募基金套点利，总比把钱白放在房子里没有任何回报要好吧？！

投资要谨慎，投资有风险，只是个人总结和笔记，不做为他人投资建议！

作者：建宁    2020/7/19  (转载须经作者本人同意)