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房价涨势与投资意识

(2021-08-06 16:55:23) 下一个

关于房产投资,我们经常会听到类似这样的传闻, 譬如某某人在加州湾区有几套房子发了,或者某某人在纽约有几套房子也发了。另外无论你在美国的那个州投资地产, 都会碰到很多来自加州和纽约等地的投资者(当然这些地区本身人口多也是个重要因素)。给人的感觉好像是住在美国东西两海岸(尤其加州,纽约等沿海地区)等房价增长快的地区的人地产投资方面成功的多, 而中西部房价增长缓慢的地区相对来说好像成功的就少。这种感觉对吗?这是否意味着只有投资房价高增长地区才能赚钱呢?投资房价高增长地区到底比一般中西部地区到底有多大优势?

我们知道, 投资回报主要有两部分: 房价增长 + 租金回报。也就是说这两者加起来的总数,那个大,那个好(暂且不考虑税收因素)。

美国投资房历史年平均数据: 涨幅大约 3.3%,租金回报大概6.5%,加起来约10%.

就说美国房价高增长地区San Francisco, 从1991~2021, 年涨幅大约 4.7%,租金回报算是5%不离谱吧(租金回报长期数据我没查到, 目前大约4%),加起来是9.7%, 并不比美国平均好多少!也就是说房价低增长的地区租金可以补上来!

投资房在高增长地区尽管没有太大优势, 但自住房在高增长地区却有巨大的优势! 为什么呢? 我们来比较在两地的两个房子,价格都是40万,A在高增长地区(年涨幅5%,年租金回报5%),B在不增长地区(涨幅0%,租金10%)。这两个房子若是投资房,回报查不多:A价格增长2万,租金2万;B价格增长是0,但租金4万。但若是自住,A 会损失2万,而B确是要损失4万。这个差别就出来了,原来高租金回报的地方也意味着自己住房消耗大!

这样就可以帮助我们理解为什么房价高增长地区地产投资成功的多。

首先,住在房价高增长地区自住房有优势, 自住房增值出来的净值可以通过套现重贷(cashout refinance)拿出来,继续投资别的房产。我们知道,对一般工薪家庭而言,单靠工资积累投资房首付是很难的!

其次,房价高增长地区工资相对来说高一些也是一个优势,但一般来讲工资高的地区相对来说消费也高,所以这个优势不是很明显!

但我觉得最重要的还是房价高增长地区人们的房产投资意识比一般地区的人要积极和超前一些,而他们的这种意识不少也是由于自住房的疯涨给催生出来的。湾区一个朋友, 他们的收入在当地也不是很高的,起初也不懂投资, 但由于自住房的疯涨, 使他们意识到投资房产的潜力,后来他们陆续在湾区的外围买了好几个投资房,也算小赚了一笔。 而我自己开始投资房产, 整整比人家晚了10年! 我觉得只要给我10年时间, 就算我并不住在房价高增长的地区, 10年后也不见得达不到他的规模!所以自己落后的是理念和意识, 而不是地域的原由!

当然, 这话也适用于像我一样并不住在房价高增长地区并缺少投资意识和行动的朋友, 需要改变的是理念,地域并不是主因! 只有采取行动, 才可能结出硕果! 人家住在房价高增长地区可以自动催生出投资意识, 我们则需要自己积极主动地去培养这种投资意识,并付诸于行动,才不至于被甩得更远!

作者:建宁  2018/6/14  (转载须经作者本人同意)

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评论
jenning 回复 悄悄话 回复 'thegreen' 的评论 :
谢谢,经验有一点儿,不少也只是纸上谈兵。地产投资的手法很多,凭我这一丁点水平也不见得能说得明白,哈哈!
thegreen 回复 悄悄话 很有道理。文章指出要投身房地产业。能否有机会聊一聊投资房地产要小心的地方?失败的原因?你觉得现在时机怎样?
你的文章显示出你有深厚的理论和实践经验。
jenning 回复 悄悄话 回复 '雪狗2014' 的评论 :
低价房区当然投资可以, 但也要注意增值潜力, 别只盯着现金流。
jenning 回复 悄悄话 回复 '穿越云端' 的评论 :
其实对请物业管理我也没有什么太好的建议, 只能看有没有人推荐,或者不好了就换, 我自己对我的物业管理也都不是太满意,总是有不少问题,所以这也是我对请人管理不看好现金流的原因。
至于收费,除了收额外出工费一点有待商戳外, 其它还算合理, 各地市场的收费标准不一样。
jenning 回复 悄悄话 回复 'Dalidali' 的评论 : 完全赞成!
雪狗2014 回复 悄悄话 分析的好。我是高价房区自住,低价房区投资。是歪打正着的。你一说,我就放心了
穿越云端 回复 悄悄话 好文,肺腑之言。能介绍下异地投资如何请人管理吗?是有property management company, 但很多是收费7-10%/月,但具体有事时还可能再收额外出工费,每找—次租客收半月-整月/租金,你觉得这些成本合理可行吗?谢谢
Dalidali 回复 悄悄话 “”需要改变的是理念,地域并不是主因! 只有采取行动, 才可能结出硕果!“”

是这样的! 重要的是参与!其实股票市场也一样!买个指数的ETF,别轻易出来,别折腾,假以时日即可!
硅谷码工头 回复 悄悄话
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