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借向财务自由

(2021-08-05 14:51:15) 下一个

最近一段时间, 尤其是晚饭后散步时喜欢听地产投资社交网站BiggerPocket上的播客, 听了很多采访, 感觉是大开眼界, 受益良多!所采访的人物大多是有实战经验的地产投资成功人物, 即便有些不是很成功的, 他们的经验和教训也能够带来不少有用的启示。 最使我感到兴奋的是投资者所采用的手法的多样性,真是叫人眼花缭乱,可谓是八仙过海各显神通!

听了几次关于贷款票据投资的播客, 忽然间对票据投资产生了浓厚的兴趣, 顺便也到YouTube上看看有没有其它有关票据投资的视频, 结果偶然发现了另外一家播客 "Get Rich Education"(我最喜欢的两个播客之一,另一个是BiggerPocket的地产播客) 的主持人Keith Weinhold在采访另一个票据投资者, 听了一会儿后觉得这个主持人Keith Weinhold的投资理念怎么跟我这么相似。出于好奇, 就查了查, 原来此君也是地产投资者, 现在主业是忽悠,做播客, 采访各种投资成功人士, 包括穷爸爸富爸爸的作者Robert Kiyosaki等。 再看了看他的博客和写的书,才发现真的是逮到了知己,他的投资理念的几个要点:

  • 杠杆是致富的关键,要充分利用别人的资金
  • 要财务自由, 而不是债务自由 (Financially-free is more important than debt-free)
  • 房屋的净值如果不好好利用就是极大的浪费

概括起来就是: 借钱才能快速致富

好不容易觅到了个知音, 好奇心大涨, 就想知道这个知音到底只是个大忽悠, 还是个有两下子的实干家? 也就是说他自己投资的战绩到底如何?后来在别人采访他的播客里找到了答案, 这是他在接受采访中讲到的自己投资经历(他家住阿拉斯加州的Anchorage,初始的投资房也都在那里):

  • 2002 年他用FHA loan, 3.5%首付,自己总共出资1.2万 买了个29.5万的fourplex, 自己住一单元, 其他三单元出租 - 经典的House Hacking 投资手法
  • 2007 年, cashout refinance fourplex, 用cashout 的资金做为首付买了第二个53万的fourplex
  • 2013年, 卖掉两个fourplex, 用1031 exchange 购进了总共20单元的两个小公寓楼(一个11单元, 一个9单元), 购买价总共约160万。

另外,2005 年他买了一个独立的自住房, 但这与投资无关。他接受采访是在2016年, 他说当时公寓市场值差不多涨到了180万。根据他的贷款情况, 我大约估算了一下, 他的资产净值应该在80万到100万之间, 也就是说投资了14年,他当初投入的1.2万, 差不多有70~80倍的回报, 还是相当亮丽的成绩


County 拍卖现场

概括一下Keith Weinhold的操作手法, 他共用了三种招数:

  • 用3.5% 的FHA loan 做 House Hacking
  • Cashout Refinance
  • 1031 Exchange

其中第一招用3.5% 的FHA loan 做 House Hacking 是点睛之笔, 使得他的初始杠杠使用率差不多达到了30倍, 而我的杠杆大多不超过3倍, 只有自住房才勉强达到4倍,也就是说人家在使用杠杆上比咱高明! 当然他当初也是因为缺少资金而没有太多别的选择, 况且跟房客同住一个fourplex 自己也需要做出牺牲!

得出的两点结论就是:

  • 人家还真是有忽悠的资本, 14年间能使投资回报率达到近80倍, 还安然度过次贷危机, 并且会巧妙利用多种投资手法!
  • 唉! 看来,借钱还真是能借富

如果您觉得我是在瞎忽悠(或者说是Keith Weinhold在瞎忽悠),建议您读一读他的书 7 Money Myths That Are Killing Your Wealth Potential,并听一听他的播客 Get Rich Education, 您肯定会收益良多!

作者:建宁  2018/5/27  (转载须经作者本人同意)

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阅读 ()评论 (7)
评论
jenning 回复 悄悄话 回复 'alpha123' 的评论 :
夸我还是骂我? 开个玩笑,哈哈!
alpha123 回复 悄悄话 你这是出书的节奏写博客, 你也有忽悠的资本呢
jenning 回复 悄悄话 回复 'qiuqiudou' 的评论 :
是的, 他那个地方次贷危机时影响不大,但危机后的涨幅远低于全国平均, 所以他后来也大多转到大陆本土来了!
jenning 回复 悄悄话 回复 'Yu-Yuan17' 的评论 :
哈哈, 如果年纪大了保守点没坏处, 但如果年轻就应该take点risk。不是有一句话说:
“Fears are educated into us, and can, if we wish, be educated out.”。 很多我们害怕的事情不见得真那么可怕, 很可能是因为我们不懂。 跟那句“会者不难,难着不会”同样的道理。 哈哈。
qiuqiudou 回复 悄悄话 运气也很重要!他买的地方没有一蹶不振啊!
我朋友在08年附近甚至是空手套白狼,只以付地税的方式吃下几百个破房。翻修后陆陆续续卖出!关键的关键还是那个地方复兴了。
Yu-Yuan17 回复 悄悄话 早知道借钱生钱的道理,只是没那个胆儿啊。怕突然有天不测,背上一大堆的债。
一个没有惊艳的老树 回复 悄悄话 牛!
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