建宁博客
地产、投资、生活、学习笔记及总结
最近一段时间， 尤其是晚饭后散步时喜欢听地产投资社交网站BiggerPocket上的播客, 听了很多采访， 感觉是大开眼界， 受益良多！所采访的人物大多是有实战经验的地产投资成功人物， 即便有些不是很成功的， 他们的经验和教训也能够带来不少有用的启示。 最使我感到兴奋的是投资者所采用的手法的多样性，真是叫人眼花缭乱，可谓是八仙过海各显神通！
听了几次关于贷款票据投资的播客， 忽然间对票据投资产生了浓厚的兴趣， 顺便也到YouTube上看看有没有其它有关票据投资的视频， 结果偶然发现了另外一家播客 "Get Rich Education"（我最喜欢的两个播客之一，另一个是BiggerPocket的地产播客） 的主持人Keith Weinhold在采访另一个票据投资者， 听了一会儿后觉得这个主持人Keith Weinhold的投资理念怎么跟我这么相似。出于好奇， 就查了查， 原来此君也是地产投资者， 现在主业是忽悠，做播客， 采访各种投资成功人士， 包括穷爸爸富爸爸的作者Robert Kiyosaki等。 再看了看他的博客和写的书，才发现真的是逮到了知己，他的投资理念的几个要点：
- 杠杆是致富的关键，要充分利用别人的资金
- 要财务自由， 而不是债务自由 （Financially-free is more important than debt-free）
- 房屋的净值如果不好好利用就是极大的浪费
概括起来就是： 借钱才能快速致富！
好不容易觅到了个知音， 好奇心大涨， 就想知道这个知音到底只是个大忽悠， 还是个有两下子的实干家？ 也就是说他自己投资的战绩到底如何？后来在别人采访他的播客里找到了答案， 这是他在接受采访中讲到的自己投资经历（他家住阿拉斯加州的Anchorage，初始的投资房也都在那里）：
- 2002 年他用FHA loan， 3.5%首付，自己总共出资1.2万 买了个29.5万的fourplex, 自己住一单元， 其他三单元出租 - 经典的House Hacking 投资手法。
- 2007 年， cashout refinance fourplex, 用cashout 的资金做为首付买了第二个53万的fourplex
- 2013年， 卖掉两个fourplex, 用1031 exchange 购进了总共20单元的两个小公寓楼（一个11单元， 一个9单元）， 购买价总共约160万。
另外，2005 年他买了一个独立的自住房， 但这与投资无关。他接受采访是在2016年， 他说当时公寓市场值差不多涨到了180万。根据他的贷款情况， 我大约估算了一下， 他的资产净值应该在80万到100万之间， 也就是说投资了14年，他当初投入的1.2万， 差不多有70~80倍的回报， 还是相当亮丽的成绩！
County 拍卖现场
概括一下Keith Weinhold的操作手法， 他共用了三种招数：
- 用3.5% 的FHA loan 做 House Hacking
- Cashout Refinance
- 1031 Exchange
其中第一招用3.5% 的FHA loan 做 House Hacking 是点睛之笔, 使得他的初始杠杠使用率差不多达到了30倍， 而我的杠杆大多不超过3倍， 只有自住房才勉强达到4倍，也就是说人家在使用杠杆上比咱高明！ 当然他当初也是因为缺少资金而没有太多别的选择， 况且跟房客同住一个fourplex 自己也需要做出牺牲！
得出的两点结论就是：
- 人家还真是有忽悠的资本， 14年间能使投资回报率达到近80倍， 还安然度过次贷危机， 并且会巧妙利用多种投资手法！
- 唉！ 看来，借钱还真是能借富！
如果您觉得我是在瞎忽悠（或者说是Keith Weinhold在瞎忽悠），建议您读一读他的书 7 Money Myths That Are Killing Your Wealth Potential，并听一听他的播客 Get Rich Education， 您肯定会收益良多！
作者：建宁 2018/5/27 (转载须经作者本人同意)
夸我还是骂我? 开个玩笑，哈哈！
是的， 他那个地方次贷危机时影响不大，但危机后的涨幅远低于全国平均， 所以他后来也大多转到大陆本土来了！
哈哈， 如果年纪大了保守点没坏处， 但如果年轻就应该take点risk。不是有一句话说：
“Fears are educated into us, and can, if we wish, be educated out.”。 很多我们害怕的事情不见得真那么可怕， 很可能是因为我们不懂。 跟那句“会者不难，难着不会”同样的道理。 哈哈。
我朋友在08年附近甚至是空手套白狼，只以付地税的方式吃下几百个破房。翻修后陆陆续续卖出！关键的关键还是那个地方复兴了。