德州自住房套现重贷的Section 50(a)条款

德州有项特殊条款 Texas Section 50(a)(X) 限制一个单元自住房（包括一单元的SFR， Condo, PUD）的 cashout refinance， 我被它整过两次。并且不只我一个小地主对之不清楚， 许多专业人士也跟我一样稀里糊涂。

第一次: Texas Section 50(a)(6)

Texas Section 50(a)(6) 的具体规定是：一个单元自住房不能有超过一个equity loan。

理解这条法规的关键是明白什么是equity loan：只有从房子中往外取钱的loan才是equity loan，所以 cashout refinance、HELOC 和我们一般意义上所说的equity loan才算是法定的 Texas Equity Loan；而purchase loan由于不是从房子里往外取钱， 所以不是equity loan，明白这一点其它的就容易理解了。

如果你的自住房的第一个loan是purchase loan，说明还没有equity loan， 再申请个HELOC或equity loan后也只有一个equity loan， 满足法规的要求。

但如果你的自住房以前做过cashout refinance，说明你已经有一个equity loan了， 再加个HELOC或equity loan那么equity loan就超过一个了， 这是不被允许的。但可以重新做个新的cashout refinance，这样refinance后equity loan也仍然只有一个，满足法规的要求。

还有一点值得注意的是，Once a Texas Equity Loan always a Texas Equity Loan，一旦你做过cashout refinance， 成为Equity Loan， 以后即便你再做no cashout refinance, 那么这个loan也仍然是Equity Loan，也就是说一旦沾上了就再难脱身。

这项法律的本意可能是为了避免像次贷危机前一样大家把自住房当成ATM取款机。

Texas Section 50(a)(6) 只限制一单元的自住房，对多单元和出租房没限制。

大约2015年年底，听说HELOC好，就想用自住房做个HELOC， 于是就到Bank of America 去申请，交了N多材料， 也做过appraisal了， 结果差不多2个月后， 得到消息，被拒了， 拒绝理由如下：

A Texas Homestead Can Secure Only One Home Equity Lien At A Time

方知道还有这么个鸟条款， 因为我几年前对SFR自住房做过cashout refinance，再做HELOC很明显地违背了这一条款，白白浪费了差不多2个月的时间和精力。

第二次: Texas Section 50(a)(4)

我在外州有一个关系良好的mortgage banker (not agent) ， 因为我有投资房在外州。去年利率降低时想同时refinance 两个外州的投资房以降低利率，恰好这个banker也可以做德州的，于是我就想让他同时把我德州自住房的也给降一下利率（no cashout）. 此人做他们本州的很久了，但做我们德州的，他尚算是新手，并且在德州他主要是做投资房的，估计以前没做过德州自住房的重贷。 因为我做的是 no cashout refinance,  这又与Texas Section 50(a)(4)有关。

Texas Section 50(a)(4) 是规定如何no cashout refinance 现有的Texas Section 50(a)(6) loan 的。

总之，他也是做了appraisal后才发现无法做，后来就没有继续。我到现在也不知道是什么限制了他无法做， 因为德州的投资房他做过很多次。

作者：建宁   2021/7/9  (转载须经作者本人同意)