阁楼的霉菌与条款谈判的博弈

房产交易的风险，不总是来自价格，有时也会隐藏在合同的条款里。

8月中旬，我的卖家Sharon 成功卖掉了她的投资房，这套独立屋建于60年代末，9月初，已交接完毕。

一切看似顺利，却差点毁在验房环节。

买家是多伦多当地白人夫妻，合同里有验房条件。8月20日验完房之后，买家经纪发来了Amendment（购房合同修改协议），其中写道：

The parties agree that following the home inspection, the Seller shall, at the Seller’s sole expense, remediate and remove the mold from the attic area and to install sufficient insulation and to level and properly arrange the existing insulation of the affected area done by a licensed contractor prior to the closing date.

（双方同意，验房后，卖方应于交房前，自行承担全部费用，聘请具备合法资质的承包商，清除阁楼里的霉菌并进行修补，并在受影响区域增铺足够的保温棉，同时将现有保温棉找平。）

条款看似合理，但实际操作却远比纸面复杂。

阁楼的霉菌，往往附着在 sheathing（胶合板）、rafters（椽子）、purlins（檩子）、columns（柱子）和 knee braces（肘撑）上。阁楼空间狭小，施工不便，更关键的是：没有统一的标准来界定“彻底清除”。

如果严格按照字面去理解 remediate and remove the mold，买家有机会在交割前以“霉菌没有完全清除”为由，推迟交房甚至拒绝交房。这样一来，我的卖家就会陷入被动。

收到这份 Amendment 后，我立刻与卖家讨论，认为这条款需要进行修改。随后，我多次与买方经纪沟通，强调：条款模糊，缺乏可量化的标准，风险过大。最终，买家同意了我的修改建议：

The Seller agrees, at the Seller’s own expense and prior to the completion date, to install sufficient insulation and to level and properly arrange the existing insulation in the property.

（卖方同意，交房前，自行承担费用，在阁楼内增铺足够的保温棉，并将现有保温棉厚薄不均之处找平。）

至于霉菌问题，我们口头承诺会请专业人士进行杀菌处理，但不会写入合同。

在我的耐心解释下，买家接受了这一方案。

卖家也守信，请了专业公司进行杀菌喷洒，并重新铺设保温棉。完工后，邀请买家前来检查，买家对施工颇为满意。至此，避免了有可能交房时候出现的潜在风险。

其实，这并非我第一次在阁楼问题上与买家卖家打交道。

去年，我陪客户买一套仅五年新的独房屋。验房时发现，有个小阁楼居然没有保温棉，连卖家自己都毫不知情，因为当初买房时根本没检查。

上个月，我帮另一个客户卖房。验房时，买家发现阁楼里有几块木板长了霉，部分保温棉还潮湿。追查原因才发现：夏天一场暴风雨刮走了屋顶几片瓦片，卖家根本没注意，结果雨水渗入阁楼，导致木板发霉。

可见，验房不仅仅是走个流程，而是保护买卖双方的重要环节。对于业主而言，定期检查阁楼，及时发现问题，可以避免造成更大的损失。

阁楼发霉的几个主要原因

1. 瓦片被大风刮走：雨水顺势渗入阁楼；

2. 动物入侵：尤其是浣熊，会把保温棉搅得一团乱，空气不流通，冷凝水滋生霉菌；

3. 保温棉沉降不均：时间久了厚薄不一，容易产生冷凝水；

4. 施工疏忽：工人偷懒，保温棉没铺均匀，甚至堵塞通风口，空气循环受阻，湿气无法排出。

如图所示，我客人的房子就是由于工人偷懒、保温棉铺设不均匀，最终导致阁楼发霉的。

一句话：阁楼虽小，却是房子最容易被忽视、也是最容易出大问题的地方。

对于买家，验房是保护自己的底线。对于卖家，定期检查与维护，才是保障交房顺利。

毕竟，没有人愿意让几片瓦片、一块发霉的木板，成为压垮交易的最后一根稻草。