买房,是普通人一生中,金额最大的一次消费。多数人不可能一下子拿出房屋的全款,十有八九要借15-30年的房贷。想到以后不但要养活一家大小,还要还贷,交地皮税、保险等费用,难免让人多少有点担心。
更有些运气不好的,好不容易买个房,结果被银行收回去了。我曾有个邻居,跟同居闹掰了,同居宽宏大量,净身出户,房子留给她。原来两个人供的房,靠她一人供,一份餐厅经理的工资根本供不起。邻居挺能干,招来两个租客,可惜租客来来去去的,慢慢就拖欠了房贷,几个月后,房子被银行收回去了,首付也全扔水里了。
为了让大众少走弯路,金融专家提出了30/30/3的购房黄金法则。这个法则很简单:
第一,每个月的房贷和地产税等,最好控制在税前月收入的30%以内。如果月收入是1万,最好不要超过3千。
第二,买房之前,最好有相当于房价30%的储蓄。如果打算买一个50万的房子,应该有15万的储蓄。专家建议,首付付20%,余下的10%应急用。一旦房子需要修理,或是一时收入减少,可以把这10%用在跟房子相关的支出上。
第三,房价最好控制在年收入的3倍以内。如果年收入20万,房价最好在60万以内。
这个准则比较适应美国中产的消费习惯,他们哪怕收入不高,也习惯早上去星巴克买杯咖啡,中午去买个三明治,时不时全家大小去饭店吃上一顿,外带每人两三杯饮料;新电影放映,抢着去看头场;周末假日,全家去度个短假。这种生活方式的确需要压缩住房开支,才够开销。
华人(不包括近年来携巨款出国买房的)和其他国家的工资族移民,往往靠省吃俭用,才得以购买住房。不少人的房屋月供远远超出收入的30%,40-50%相当常见,包括一些硅谷的高工资族,小两口年薪40-50万,可是一般的独立屋,往往200万左右,起码是年收入的4倍以上。
这个所谓的黄金法则,在今天变化万千的经济中,越来越难以实现。首先,如果工作和收入不稳定,就很难保证房屋支出不超过30%。其次,房价的涨幅非常快,在有些地区年涨率10%很普通,而不少人的收入涨幅低于10%。也就是说,要存够房价的30%,随着时间的推移,越发困难。最后,在一些房价昂贵的地区,年薪3倍的房子,根本不存在。
前不久,遇到一个打算买房的加州年轻人,收入工作都相当稳定,年薪近 10万,也不是月光族,工作几年后,储蓄达到了6位数。如果遵照30/30/3的法则,她应该买一个月供2千多,总价不超出30万的房子。她问:我们附近有这样的房子吗?
没有,根本没有。本地最便宜的一室一厅condo,600英尺,售价42.7万。1000英尺左右,房龄五六十年的旧房,100万上下。我们郡离硅谷湾区有挺长一段路,那里的房价比我们这里要高出近一倍。
是不是30/30/3的法则已经不适用于今天?或者说,30/30/3是用一种婉转的方式告诉美国的中产阶级,最好还是忘了买房这件事吧。