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国内房产管理进入了新阶段

(2019-12-03 12:50:19) 下一个

我所知道的小区业主群, 最近正在进行如火如荼的绑定投票选举活动。

 

自从国内的商品房成为人们的住房主流,商品房市场和物业管理从兴起走向逐渐完善。 

商品房物业管理是个肥生意。 一开始主要由开发商或其子公司包了。如万科就有自己旗下的万科物业, 自己开发楼盘, 自己的物管进入, 肥水不流外人田。 也有少数是和开发商有关系的物业承包商。   一般2000年之后的楼盘, 物业管理费按质量从人民币每平米每月2元到6元不等;高档楼盘和别墅可以到8-10元/米或以上。一般如果房产有电梯, 物业费至少2元2角。 管理费中按政府规定有一部分维修基金,和少部分的公共水电开销(公摊)。  

 

就以下图香港某著名开发商在大陆2003年开发的某楼盘为例。这个楼盘的三室一厅,110平米,价格在850-900万人民币。 该楼盘共有746户,建筑面积 95900 平方米。 物业费4元/平米/月。 每月仅物管费有近40万之巨。 每月车位收入还20多万元。 而聘请的工作人员非常有限,大门的保安8-10人; 清洁工8-10人; 加上勤杂人员(经常是兼职,比如会计,公共水电维修等); 利润空间还是很大的。 所以业主经常因为得不到基本的服务闹“维权”。 不少还闹上法庭。      

最近十年年,政府相关部门也开始制定和完善关于物业管理的规章制度。   

业主的自主意识也开始抬头, 加上微信的普及使小区内各户很容易联系联合。 很多小区成立了自己的业主委员会。 伴随着这一现象, 独立的物业管理公司也开始成立。这些公司不属于任何开发商, 专做各楼盘的物管生意。 

 

小区的业委会成立要经过业主投票选举,政府同意,并发给业委会执照才算数。我上次回国,小区里到处面貌焕然一新。 发现小区物管换了,而且还成立了业委会。 第一届业委会还是大家到场投纸票。 后来不久,政府主持设立了网站,投票是在线上也就是手机上了。因为政府有业主的房产登记, 上网注册时可以验证证件。  小区有大的开销, 物管和业委会一起商讨列出用途和预算, 然后让业主投票最后决定。 投票前业主先注册绑定房产。才能投票。和美国选举的投票注册有一拼。  

       

国内有房产或者会有继承房产的同学, 有手机微信就可以参加房产管理决策了。 业主同等权力不分港,澳,台湾,外国。 当然我这里说的是一线城市。  

 

大城市里还有很多“老”房子,居委会还是存在着。 基层的各种代表还是由大家投票选出来。可别看很多人网上老吵着要民主要普选, 真要选什么的时候很少人关心, 选举通知放到家家户户的信箱里,投票时也没什么人去。 去的反而是平时不吵的人。 

 

微信上能投票选小区的业委会是个好方法,容易做到。 不过就是这样投票率也不很高。 但至少走出了一步。 业主可以争取到一些管理自己房产的权力。不再由开发商全盘决定。这样做的背后是政府政策和法律层面的支持。

 

本文不涉及国内小产权房, 那些属于违章建筑。 别在这儿吵哈。 
 

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阅读 ()评论 (34)
评论
BeijingGirl1 回复 悄悄话 回复 '方玉' 的评论 : 是的, 房产物业管理。 谢谢。
BeijingGirl1 回复 悄悄话 回复 '河东狮' 的评论 : 业主有了物管话语权! 谢谢来访留言。
方玉 回复 悄悄话 是物业管理吧。
河东狮 回复 悄悄话 京媛的信息量好大,学习了。以后谁也甭想拿物业领导不当干部。
BeijingGirl1 回复 悄悄话 回复 '寒一凡' 的评论 : 一凡说的真好! 谢谢啦。
寒一凡 回复 悄悄话 术业有专攻,行行有门道!
BeijingGirl1 回复 悄悄话 回复 '业余厨子' 的评论 : ”我家那带的居委会都是大学毕业的小年轻在主管,工资不高,但是还是很多人强,不懂“
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看来居委会真是国家干部了。 工资不高, 但福利应该不错。 退休后应该属于国家事业单位人员。 谢谢来访留言。
BeijingGirl1 回复 悄悄话 回复 'Amy_Yang' 的评论 : ”谢谢北京jirl 介绍,我明年初会去北京住段时间,得交物业费。“
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年初虽冷, 但空气质量应该还行。 祝行程愉快! 谢谢留言。
BeijingGirl1 回复 悄悄话 回复 '康赛欧' 的评论 : 康康这么认真。 看来是我OUT 了。 估计是京城区域重新花粉的事儿。 中国的高干应该是在司局级划线吧? 谢谢信息分享!
BeijingGirl1 回复 悄悄话 回复 '花似鹿葱' 的评论 : ”我以为好的楼盘在于人员的组成。择邻而居。“
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你说的对。 但一个楼盘好几百上千户, 这个很难控制。 谢谢留言
BeijingGirl1 回复 悄悄话 回复 '菲儿天地' 的评论 : 谢谢来访留言。 并谢悄悄帮助!!
BeijingGirl1 回复 悄悄话 回复 '暖冬cool夏' 的评论 : ”谢谢介绍国内的物业管理费用问题,其实这边美国的物业管理也是有很多问题,至少在我自己住的区域,物业的服务不尽人意,而业主确实要团结起来,这样才能更好的让物业为业主服务,毕竟他们是拿着我们的钱的。“
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是的, 业主花钱买服务。 但是以前一直都说业主是弱势群体。 现在业主终于可以有一定权力了。 物管不好, 可以炒掉他们! 谢谢留言啦。
花似鹿葱 回复 悄悄话 我以为好的楼盘在于人员的组成。择邻而居。
康赛欧 回复 悄悄话 我又在百度上查了,证实一下,确实是北京各城区的街道办事处主任的级别是正处级。
康赛欧 回复 悄悄话 回复 'BeijingGirl1' 的评论 : 我忘了加前提了,我讲的是北京的,其它地方的不清楚。北京城各区的居委会主任级别不低,是高干了,呵呵。。。
Amy_Yang 回复 悄悄话 谢谢北京jirl 介绍,我明年初会去北京住段时间,得交物业费。
暖冬cool夏 回复 悄悄话 谢谢介绍国内的物业管理费用问题,其实这边美国的物业管理也是有很多问题,至少在我自己住的区域,物业的服务不尽人意,而业主确实要团结起来,这样才能更好的让物业为业主服务,毕竟他们是拿着我们的钱的。
菲儿天地 回复 悄悄话 看标题以为是讲政府对房产的干预和管理,有朋友做房地产开发商的有不少可以聊,点进来才知道是讲的物业管理。北京的不是太清楚,上海朋友和亲戚住的房子原来每个月收一万多的物业费,现在估计更贵了。谢谢京妞分享,感觉你好像生活在中国一样,都了解得这么清楚。:)
业余厨子 回复 悄悄话 我家那带的居委会都是大学毕业的小年轻在主管,工资不高,但是还是很多人强,不懂
BeijingGirl1 回复 悄悄话 回复 '雪中梅' 的评论 : “觉得国内小区停车不容易,如果自己买了停车位还好一点。学习了,平安是福。”
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一般小区停车位能到1:1。 高档的,新的(2010 之后)能到1:5 以上。 现在大陆一线城市每家有两辆车的不要太多, 所以车位就紧张了。 一般地上的院子里也划出一些车位。 谢谢雪梅分享
BeijingGirl1 回复 悄悄话 回复 '梅华书香' 的评论 : “应该也有非常合理的,我前年卖了一个房子,那个物业费收的,真叫一个憋气,呵呵!再次感谢分享!”
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你卖房之前是不是很久没交物管费了? :) 一般还是可以接受的。 美国的物管才贵呢,因为人工贵。 我现在小区每月200刀, 因为有门卫, 另外就是每天管扫公共马路和冬天铲雪, 这么点事儿。 小区边缘地带有一些2500-3000尺的独栋是 condo 性质, 户主屋外一切都是物管打理, 每家院子很小, 一月除了这个基本200还至少加400刀, 当然还包外墙等, 各家根据原子情况不一样。
BeijingGirl1 回复 悄悄话 回复 '康赛欧' 的评论 : “回复 '晓青' 的评论 : 居委会主任是处级干部,区长下面就是居委会主任,国家公务员,不象以前我们脑子中的居委会大妈们了,她们好多都是义务的,为人民服务。”
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有那么高啊? 县区级才是正处。 任志强是西城区房管科的, 副科级。 所以潘石屹老开他玩笑说他是“妇科级”。 不过现在西城东城都是以前两区合并, 权力太大, 可能干部升级了。 另外你家住的地方可以有关系。 谢谢分享信息。
BeijingGirl1 回复 悄悄话 回复 '多伦多橄榄树' 的评论 : 小树是学什么专业的? :)
雪中梅 回复 悄悄话 觉得国内小区停车不容易,如果自己买了停车位还好一点。学习了,平安是福。
梅华书香 回复 悄悄话 应该也有非常合理的,我前年卖了一个房子,那个物业费收的,真叫一个憋气,呵呵!再次感谢分享!
梅华书香 回复 悄悄话 国内物业实在是太不合理啦,谢谢分享啦!祝新周快乐!
康赛欧 回复 悄悄话 回复 '晓青' 的评论 : 居委会主任是处级干部,区长下面就是居委会主任,国家公务员,不象以前我们脑子中的居委会大妈们了,她们好多都是义务的,为人民服务。
多伦多橄榄树 回复 悄悄话 我有一种阅读经济学论文的感觉:)
BeijingGirl1 回复 悄悄话 回复 '晓青' 的评论 : 小区的业委会成员有一些“津贴”, 是从物管费里出。 我知道有一些街道居委会的人不算编制,也拿一些钱, 不知道那钱是从哪来的。 谢谢晓青。
晓青 回复 悄悄话 现在的居委会工作人员,说算是公务员了。不知真假。
OnStrike 回复 悄悄话 很多拆迁后的回迁房都是小产权,但肯定不违章,只是没有交土地出让金而已。
BeijingGirl1 回复 悄悄话 回复 'TRUEFIRE' 的评论 : 我刚把贴字发出来,在读一遍就看见有几个漏字, 而且还想评价这个香港开发商的楼盘太难看了, 就发现已经被放到首页“不能修改了”。 我只好放评论里了。 不吐槽不解气啊, 太难看了。:)
TRUEFIRE 回复 悄悄话 不带自己做沙发的!我的几个朋友是房产商,其实业主真得学会保护自己,听他们说房屋建设的猫腻还真的害人呢!
BeijingGirl1 回复 悄悄话 一看就是“香港式”楼盘, 熙熙攘攘的挤。 难看死了。
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