Hard Money Lender 的获利与风险

Hard Money Lender 的获利与风险

如山

（2023年10月15 日， 星期天）

建宁的系列文章可以套用罗胖子的广告词描述：“有种、有料”。

我留意到建宁有几篇文章提到做Hard Money Lender 作为一个 投资选项。例如最近这篇

投资环境的变迁)

Hard money lender的确是一个投资选项。只是我们需要很清楚它的获利与风险在哪里。

我几乎每天都收到Hard Money lender的广告。我20年前做Flipping properties、 买卖Foreclosure物业就跟Hard money lender多次打交道。甚至我熟悉的lender 从成立到发展都多次咨询过我的意见。因为我是他们中一个“老顾客”。但他们的模式不是仅仅Lender， 他们是卖Foreclosure information、引导、教育并且在拍卖现场参加或者代替投资者的竞投、同时借出钱给需要的投资者来赚钱。现在的Flyhomes 也是类似帮忙现金买、但同时抵押的操作，然后投资者再用正常Refinancial 出来的钱去payoff 他们的loan。其实所有Hard money lenders 的赚钱模式都类似。在Lenders方面，不用查贷款人的信用，而通过收取Point/fee 再加高利息来平衡风险而盈利。对Borrower而言是这种方式快捷、方便，在抢房并且回报高的Deals、周转快时是很好的短期杠杆。对这种Lender而言，手续费加利润的单笔回报也挺高。一般都超过年回报12%。

我熟悉的这个Lender。他们鼓励、引导、帮助投资者去买入拍卖物业，因为拍卖成功后他们能收3% 的commission。没有现金或者现金不够的个人，他们借款给你，所以你能够买入，不然看到好Deal你也买不成。在Foreclosure买入、他们同时放款的做法就像普通Lender一样在你的物业file lien。Borrower也需要有10% 到20% 的Down payment在里面。放款部分还另外收1% 到 2% 的手续费，加12% 左右的利息一直到你payoff。并且，他们都要求在Firs position。那么听起来他们做这个生意很赚钱也很稳啦？

但是，世界上的事都有个“但是”，而这个“但是”是人们在思考一个行动时都应该了解的另一方面。

他们风险在于：一，物业价值评估常常不是一个十分肯定的定数，尤其高价地区的SFH。而Condo、Townhouse与内地大片开发的同型房子比较容易确认市场价格。买Foreclosure 的投资者一般不会付超过正常估计价格的80%。因为 里面状况不清楚、Occupation状况不清楚。我知道的发生过不只一次投资者买入后发现没法赚钱后直接不付后面利息让这个Lender自己收回去的。投资者损失他们的downpayment，而Lender并不希望发生这种状况。我前面提到的Lender是专做Foreclosure还好些，自己再用foreclosure拍卖买回来、修理再卖，希望break even或者少亏损处理掉。二，Holding money 有成本，就算是自己的钱也有机会成本。没有一个Hard money lender能做到手上的钱没有空置期。这样一来你需要计算的平均回报时就远没那么高。

至于个人是自己操作或者投资一个Hard money lender 或者平台，其获利与风险是类似的原理。

第一种投资法：投到没有物业抵押的平台，Borrower都是个人为主。这些借款人都是信用卡或者日常生活小钱的周转需要。投资者能够放的也是小钱。而其风险也不见得小。

第二种投资法：投资给有物业抵押的Hard money lender的，可想而知，有operating cost。凡付息高的Lender不用想都是很激进的操作作风，例如downpayment要求少、物业价值评估不严格等等。这些导致他们不会长期，只能是短期你能看到的高回报。另外，Borrowers都是正常渠道不能贷款才来找你。其风险不言自明。不在1st Position位置的lenders就更不用说了。

第三种投资法：自己直接充当Lender。那你需要面对找客、信任、调查物业价值等等。还需要有Title配合，自己有足够相关知识。自己愿意花时间精力去物色一个好Borrower 比前面说的风险都小。但这些时间精力花出去不就是一个成本吗？

上面这些投资也都有竞争者、有竞争的市场。不然我也不会二十多年来每天都收到五花八门的Lender说要借钱给我的。

总之，美国以至西方已经是成熟的商业社会，除了高科技所有能够赚钱方法，都被人精们想过千百遍。都有市场竞争。市场这只“看不见的手”已经令所有赚钱方式都与风险挂勾，财务理论上才有所谓“风险溢酬” 概念。一般来说，风险与溢酬成正比。聪明的投资者不同之处只是在于努力寻找风险略小而溢酬略大的Deals 而已。而其获利比平均大往往也就因为个人比“平均“付出更多的努力而已。”躺赢“在大多数情况都是不切实际的幻想。

上面只是个人观点，仅供参考。

谢谢诸位阅读！

（注：本文为如山原创，转载请与作者联系）