在美国经营房地产的故事与体会
谈笑有鸿儒，往来无白丁
关于向建筑商索赔的讨论-CND
如山整理
（2009年12月30日）
云易 2009-12-23 11:48
房子在搬进去后至今半年了，屋顶漏水！大部分的墙壁之间都有裂缝！天花板钉子下垂，楼梯不是开始想要的也坚决不改；车库门关都关不了。最糟糕时每次找他们来修，打电话约却总是被怠慢，来修理时还不是迟到就是要按他们自己方便的时间，态度极差，他们修起来也很马虎，从搬进去到现在半年了，旧的还没修好，新的问题又出来。总之，钱付了，他们就不管了。吵了架也不管用！
现在是在保修期，所以这些人极端不负责任，时间给你浪费了（每次来修就像是你的老板，不单是要你等，走后房间都弄得很脏很乱，还要你自己打扫）。太欺负人！
我这是帮一个朋友贴的，她眼睛不好。这个事情折磨了她半年了（现在她晚上都睡不好觉），严重影响她的生活质量，不知道该怎么办？打官司么？有没有什么能制裁这建房商的办法？如何才能让他们赔偿我朋友的的时间和经济损失？
谢谢大家的各种建议！
Harbin 2009-12-28 16:00
Can't believe people here could even miss the most important party in this whole deal: The Bank!
Unless your friend paid everything in cash, the bank has the highest stakes/interest in this because they will lose the most!
So tell your friend to contact the bank first. The bank should have an independent inspector who did an independent inspection on the house before they could even give you the loan. So your friend can hold the inspector/bank responsible for any lousy inspection work. And your friend do have leverage in this: mortgage payment!
If you need to take any legal actions, let the bank do it for you! The bank has much more resources than your friend, I guess.
西客2009-12-29 19:43
One can try what you suggested. But I highly doubted that would work. The banks have no interest getting their hands dirty in your problem.
If you need to take any legal actions, do it yourself.
刘阿太2009-12-29 22:09
同意西客。我自己的情况，银行只关心我每月付mortgage, 对我new construction 房子的状况毫不关心。
我买的下一个房子是旧房，卖方给我一定款项的credit, 作为装修费用。银行只要求我专款专用，这些credit必须用来装修。他们对装修的结果，以及房子的状态，并不关心。
云易，如你朋友真去问了她银行，我倒是好奇银行会作何反应。
Harbin2009-12-30 07:30
"银行只关心我每月付mortgage"...
"The banks have no interest getting their hands dirty in your problem"...
Maybe this is hard for you to swallow: You and your house are your banks' investment! Therefore, you and your house's well-being is their concern! Your house is their property!
That's the whole reason why before they gave you the loan, they did survey to make sure your house is properly built and the location is not too low (flood zone) or too close to earthquake zone or the beach. After they gave you the loan, they want to make sure you are properly insured so they don't lose money.
"我每月付mortgage" is your leverage! Use it to your own benefit!
如山
Harbin的观点在理论上是正确的。银行是应该比业主更care它的价值，这就是为什么他们要用自己指定的appraisal做评估。不过，在实务上，我还没碰到和听到过银行会出面做Inspection或者与建筑商打交道(建筑商本身有建筑贷款的情况除外)。对于新建筑，Lender一般只要看到该City 发出的Occupy certificate和Appraisal 就可以了。Harbin所提到的银行要查flood zone和earthquake zone等，是Fannie Mae、Freddie Mac的贷款指引，没满足这些条件的Note没法在2手市场买卖。至于LZ所说的朋友状况，是发生在贷款之后，Lender会出钱做Inspection 或者与建筑商打官司的可能性就更少了。其原因如下：
第一，Lender在贷款之后，大多数（90%以上？）是将mortgage note放到2手市场转手卖掉。业主在closing之后不久，可能马上接到通知，每个月的mortgage付到另外一个银行；就算还是原来的银行收每个月payment，也只是该银行在做收款这个服务。例如Bank of America， Wells Fargo等等。他们已经不是Note holder，不是该物业的主要利益关系人。Note Holder可能在万里之遥，根本不知道也不在乎（没法在乎）这个物业所发生的事。第二，在每个贷款协议里面几乎都有一条，业主有责任保持该物业正常使用。理论上要是银行发现你不正常（或者不能正常）使用，他们有权Call to payoff。或者重新做appraisal，降低贷款额。至于与建筑商打交道，他们是断不会做的。业主要是向银行report，他们有权发出Note，要求业主在一定时间内修好。但他们可不管你如何跟建筑商打交道，到底谁花钱。他们不会花这个人力物力，也没有相应的部门去处理。
我的结论就是西客和阿太兄说的对。
根据LZ所说的朋友的状况，这个建筑商无疑是很差，也应该负上责任。要是业主与该建筑商商讨不果，正如前面的读者所说，请一个律师去打交道我认为是上策。要是不想花这个钱，就可以向州政府的有关部门和BBB投诉，甚至在当地的报纸登出来。至于所能要回的赔偿，就不要期望太大数目。建筑商修理好并且赔偿1-2万加上律师费是最大的可能settlement结果。1-2百万在我看来是不可能了。业主的目的应该主要放在让其他消费者知道的作用上。
以上只是我个人看法，不一定正确，仅供参考。请当事人咨询当地专业人士意见。
谢谢你的光临和经验分享。每个银行的要求都可能不同。他们有权设立他们的贷款条件。你要借他们的款就得按照他们的要求去做，不然，你就只好找别的银行。
从你介绍的情况来说，是不必卖家配合（尽管是你出钱）而且你有风险（一旦不能成交，你付出的费用就拿不回来）。
如果我去叫人加地毯,除了不必要的$$$(准备铺地板),时间,和delay, 卖方能同意在没有转户之前让买方折腾吗(有liability issue?),很无奈气愤...
想听听诸位大侠的高见,谢谢.