在美国经营房地产的故事与体会
谈笑有鸿儒，往来无白丁
我对房地产价格趋势和应对策略的一点看法（5）
如山
（2009年8月12日）
5. 我自己的对策
5-c）建新房子与新房价格底部的判断
根据我们当地MLS的资料反应，当地房地产到七月份Pending sale 比上一年增加40%，我认为主要是受REO房和$8,000 买家Credit的影响。但是Median价格（Median means half sold for more, half sold for less） 下降14%。而在我所建的房子的区，我知道中上价格的新房子下降约20%。
那我为什么依然在建新房子呢？原因有：一，建筑成本比高峰期降低15%到20%（材料和劳务费都减）；二，我手上有低成本developing而来的土地；三，我从2006年开始不再贷建筑款，只用现金和Credit line 里面的钱去做建筑；四，周围很多建筑商破产（大的小的都用），市场上新建房子供应减少很快。五，单单卖掉subdivision发展来的土地也还能赚钱，但是，一来要降低很多才能卖出，二来建好的房子附加了我的劳动，所以利润也加大。六，土地没有带来任何现金流，但是新房要是不在我想要的价格卖出，我还可以收回出租。綜上所述，我有足够的利润空间去减价竞争。因为不贷建筑款，能够做多少就看我的资金回笼。还有，维持一帮subcontractor公司跟我，享受一下做“救世主”的“虚荣”（因为他们很少有工开）。
有人说，要是市场价格跌破你的建筑成本怎么办？说实在，我不担心在我这个区会出现这种情况。就算出现这种状况我也不怕。因为：一，我没有建筑贷款，要是缺钱，亏本卖掉我依然能收回部分现金；二，要是跌破了我的成本（请注意，我的地不是市场价买进来，是低成本developing来的），就是跌破了底价。只要我资金顶得住，我就可以拿来出租，不必贱卖。
为什么我说跌破建筑成本就是跌破了底价年？有一位网友提到他那里在一个还在发展中的城市，有3千sf，2年新的房子二十几万可以买到。我认为已经跌破底价，买入没什么风险，只要能出租并维持正的现金流。
房地产的价格或者市场主要由三大因素影响。判断当地的房地产是否过热或者到底也可以从这三方面去考虑。就是：一，购买能力（affordability）,就是看当地居民的收入能否支持这些房价。对于这一点，一般人很难去调查和计算。这时候你就可以从贷款市场的变动来分析。比如说利息降低，首期付款要求低，银行容易放贷，那么就是affordability增加，对房价的支持力升高。二，租房与买房的支出比较（alternative living arrangement），就是单独从经济上考虑，同样的房子是租房还是买房花的钱多。假如出租房的钱比买房（每月贷款的支出）还要高，人们很快就会选择买而不是租，只待信贷市场有所松动，房价马上就回升到合理水平。也就是那个地方的房价已经见底。三，重新建同样的房子的费用与市场上现有的房子的价格比较（replacement cost method）。假如现在在市场上买到的都低于重新建的成本，那么在价格回升之前是不可能有发展商或者建筑商再建房的，所以这个也是一个判断房子（尤其是新房子）是否已经跌破底部的重要指标。这三点不是我的发明，基本上是大部分经济学家的共识。我只不过将其归纳和简略说明。我做平均每平方英$100的估算是取大约中间值。请读者注意，我这里说的市场都是将没人住的“鬼城”排除在外。
5-d）出租房与转手买卖的调整和转换
我常常将新建房子与旧出租房转换。例如，将原来的出租房卖掉，将新建筑好的房子出租。为什么呢？主要是从税务考虑。因为建好就卖，当年就要付Ordinary business income税，而建好出租超过一年，我只需要付Long term capital gain（现在是15%）。这两者的税率差对我的影响有多大呢？对高利润的物业，就算卖出价一年后下降15%对我来说还不过是even（跟马上卖出扣除税差收回的钱一样）。所以，一些高利润的物业要不是做1031 Exchange，就是出租超过一年再卖。
6.怎么用好现金这个“王”
大家都知道“现金是王（Cash is king）”这句话，特别是现在全美处于通货紧缩的时期。但是，怎样才能显示现金是“王”呢？那现金就睡在那里像懒猫一样等待，一直到通缩期过去可不是“王”；而到外面跟大家一块排队抢东西，例如抢房，那也不是“王”。王就要有王的样子。我自己的宗旨是什么时候都不“抢”。就算是房地产最热门的时候。因为什么东西一到多人抢，价格就到了市场价了。无论在拍卖上还是在MLS上，我已经经历过很多这样的例子。例如一个价值50万的房子，开价（bid价或者MLS上面要价）20万。就吸引了很多的注意力，最后竞投到的价格就一点都不便宜。有一本书叫《How to Sell your Home in 5 Days》(by William G. Effros) ，教的就是这一招。叫你要卖房子时，将价值50万的房子登广告开价20万到25万，一定会吸引很多买家，并且最终一定会以市场价卖出。我的观察和体会是，使用这一招的屡试不爽。
你要是有“王”在手去抢什么呀？要是只用现金买，又不贷款的话，你的“王”不是用完一次就没了吗？想想我们生活中的例子，几个男生同时喜欢上同一位女生，大家一块“抢”。最后“抱得美人归”的那位赢了吗？就算那位得胜者本身条件很好，恐怕也是被“抢”的那位从此就是“王”了。
可能有人要问，那你说怎么办呢？只有尽量挖掘和看别人没看到的潜在价值。这种机会有多常见？非常常见。因为除Condo（包括Townhouse）以外，差不多每个物业都有其独特性，也就是给你判断的空间（因为Condo和Townhouse都可以比较隔壁同样size的unite卖出多少钱就可以确定）。有哪些例子是看别人没看到的？例如，一个四间房而只有一个洗手间的house，你看到有地方可以加一个洗手间，这就全部提高它的价值。还有更复杂一点，一个SFH，但是整个区已经改Zoning为Duplex甚至更多，你有机会在旁边建多一套。这些只是例子。我常常是买下没人要的房子从而增加它的价值。这个利润有时可能很大。也许有人说，在些例子都要太多经验。其实不是，需要学习倒是真的。再说一个真实的例子：有一次在Foreclosure拍卖上，大家都去bid那些看起来利润空间很大的房子。我不参加那些竞投，因为我知道不可能低价拿到。我去bid一个开价13万的房子，而我认为简单装修一下它值25万。结果没有一个人跟我bid，我就One dollar over拿下。旁边就有人等着要从我手上买过去。最后21万卖给他。时间30天（买进和卖出）。为什么那个人等在旁边而不去拍卖？他没现金。他告诉我他跟踪这个房子很长了，来到拍卖场就是想看谁买下然后从他手上便宜点买过去。这种例子经常发生。这种时候的现金才是真正的“王”。买Short sale，买REO都一样，找到有潜在价值而又没人抢的就可以发挥King的作用了。
我自己的原则是永远不买市场价的物业（看错的除外）。即使在房地产最热的时候也是这个原则。在目前我们当地这个市场下，没有40%以上的discount我不会买。
想有君临天下的“王”者之风，必须靠发挥自己的能力努力打拼出来，要不然就是软弱无能一事无成的“阿斗”式的“王”。
7.财富就在你身旁
怎么样可以做到对你的目标市场熟悉?怎样才能对一个物业的价值作出快速的判断？一定要Focus，这一点我以前也谈过。就是选定你附近的City甚至是Neighborhood, 反复调查、研究、比较。为什么是附近？只有这样你才有充足的时间和机会去了解当地的经济状况，业主变动情况，哪一类的物业卖出什么价钱，放在市场上多少天，租房的都是些什么人，他们开什么车、附近的学校、治安等等。住在大城市中心的或者很好的Neighborhood周围可能机会不多，你就可以选附近的。 这就是为什么我只买从我家出发，开车不超过30分钟的范围。就这个范围现在每个星期Foreclosure schedule sale 约300（整个County 约400），在MLS上我设定的目标物业，每星期新出来20几个。我看到的 Good deal已经多到我买不完了，我还需要或者还会开车几个小时去别的陌生区去买吗？
还有一点想给初次接触房地产的网友一个忠告：买外地的投资房一定要做充分的Home work，并且要有陪上比买你附近的投资房更多的时间和精力的准备，假如你想做好的话。别指望那么简单买完去一两趟，其它就等着收钱了。房地产之所以说是Local性，从另外一点来说，就是因为不像股票，外地都很容易操作。
有人说做房地产一定要到财经中心、经济中心或者政治中心的城市去做才能赚钱。我说，房地产做得好的，哪里都可以赚钱，什么时候都可以赚钱；做得不好，无论在哪里做，无论何时做都可能亏本。在房地产热的前几年，我碰到太多做flipping的亏本，旧的离开，新的又来，照样亏损而去。而现在，我们区是一个下降的市场，我同样看到行家在赚钱。
“山不在高，有仙则名。水不在深，有龙则灵”（先不说我自己，以免“自吹”）。大家知道在投坛上有一位老行家，住在不到二万人口的“城市”。可是他开发的土地差不多200 个lot，他拥有的出租unities近100个。他那里是政治、文化、金融中心？或者大城市附近？都不是。是美国中部的一个小地方。我牢牢记住8年前我上“商业房地产”课的老师（一个大房地产发展商的CEO）的话：在房地产行业里，你要是达到了专家的水平，无论你在何处，也无论你在何地（指的是民主自由和法律健全的国家），你都能赚好钱（make good money）。
大家听过一个卖掉自己有金矿的物业出去寻找金矿的故事吗？说的是在美国掀起淘金热时，田纳西州有一位秘鲁移民，变卖了他拥有6公顷山林的居住地，前往西部寻找金矿。在他花费完所有家底，没有找到任何东西的5年后，重返田纳西。这才发现，原来" h- V" X& ^6 a% s) b被他卖掉的那个物业就是座金矿。如今这座金矿 仍在开采，它就是美国有名的门罗金矿（Monroe gold）。这个故事的道理是明显的。朋友们，别舍近求远了，财富就在你的身边，只要你努力就可得到。不要指望听别人说那里那里最好，跑过去就投资，就开始祈祷它升值。再说一遍，要是你做足功夫，哪里都可以赚到钱；要是你没做足功夫，哪里都可能会丢钱。不要试图想跑去某个地方买房子就比在当地赚钱更容易。
8. 成为房地产专家必经的三重境界
靠运气或者听别人的一次意见就可以成为一个行家里手是不符合实际的想法。学习是必要而且重要，但不是一次就可以完成。而是要不停尝试，Practice。多问为什么，多做独立思考。在不断的实践和学习中完善自己。当你到了一定的程度，成为房地产“专家”时，你就会发现，原来Good deal到处都是，金矿就在你的脚下，不必舍近求远。怎样才能到达这种境界呢？我想用近代中国著名学者王国维在《人间词话》中的一段话来说（请注意，下面说的不是找对象或情人：-P）：
“古今之成大事业、大学问者，必经过三种境界。“昨夜西风凋碧树，独上高楼，望尽天涯路”，此第一境也。“衣带渐宽终不悔，为伊消得人憔悴”，此第二境也。“众里寻他千百度，回头蓦见，那人正在灯火阑珊处”，此第三境也。
第一境是面对房地产（物业）一筹莫展，心中惆怅万分；第二境是艰苦而又执着地学习和摸索；第三境是经过不停的实践和学习，最后翻然醒悟，获得它的真谛。“金睛火眼”一看，原来身边就有无数的Good deal。也是说，不要指望不经过努力一下就能达到第三境的高度。
（全文完）
以上是我个人意见，不一定正确，也不一定适用。如山谨注。
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参考：
我对房地产价格趋势和应对策略的一点看法（1）
http://blog.wenxuecity.com/myblog.php?blogID=43626
我对房地产价格趋势和应对策略的一点看法（2）
http://blog.wenxuecity.com/blogview.php?date=200907&postID=41240
我对房地产价格趋势和应对策略的一点看法（3）
http://blog.wenxuecity.com/myblog.php?blogID=43626
我对房地产价格趋势和应对策略的一点看法（4）
http://blog.wenxuecity.com/blogview.php?date=200908&postID=15779
（注：本文为如山原创，转载请与作者联系）
谢谢你的光临和评论。
所以绝对信奉"你的脚下就有金子"!
谢谢你的意见和提醒。不过我不是很肯定你所指。能否说一下具体在哪里我“未经个案调查而依照一般理论给建议”的？
小生十分钦佩您的才华，聪慧和勇气。尤其是您的“掌握真理，广而授之”的智慧已有圣道门徒的精神。在下惭愧不如
谢谢你的光临和评论。是的，每个地方都会有所不同。但是，不同的地方只会有不同的做法，也是一样能够赚钱的。看看你周围成功的房地产公司就知道了。我这篇文章这部分主要是回应投资理财论坛是有人说只有某些地方(例如政治金融中心等大地方）才是可以做房地产赚钱。
是的。要是你的资金能力不到，就找资金能力能达到的地方开始。但是，1）选定一个地方，不要今天选一个，明天选另外一个；2）要做了足够调查并寻找到好价钱才买。这样就可以降低风险。
谢谢你的光临和评论。
我跟红玫瑰一样的疑问：为什么不能refinancing？是否市价已经很低？Refinancing 应该是最好的办法。另外，你的equity和信用卡怎么要$3500那么高？出租房应该回报不错吧，要是你放20%down的话。
1。 去年买了一个REO，SFH，用的自住房里的equity和信用卡，总成本$160，000, appraisal值$230,000-$250,000, 已出租$1,600/月，很稳定，没法refinance,于是每月付equity和信用卡要$3500,加上自住房mortgage和地税，快折了。呜呜。
2。现金和信用卡额度都没了，想买其他的房子也没有办法了，只有Hard Money一条路了。我在los angeles, 房子价格都很高。
恳请如山大哥不吝赐教，指点迷津。现在我只好再找工作以付每月超$6000的固定支出，请问在贷款放松之前，应该怎么继续我的房地产事业呢？我是铁了心要走这条路的。