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试谈房产投资回报计算和评估物业价值的方法以及应用(1)
如山
（2009年8月5日）
这些天论坛上关于投资回报的贴子和讨论很多，这是好事。作为以赚钱为目的的投资者或投机者而言，搞清楚一些最基本的概念是非常有用的。孙子兵法说：“夫未战而庙算胜者，得算多也；未战而庙算不胜者，得算少也。多算胜，少算不胜，而况无算乎？吾以此观之，胜负见矣。”
下面就介绍一下我所知道的与房地产有关一些计算方式以及应用范围和我在实际当中怎样决定一个房地产值不值得买的想法和做法。至于理论计算概念，我尽可能将其内容简化。但简化也许有不够严谨的地方。就我所知，在CND房地产线上有MBA教授，在投资理财论坛上最少有4位MBA毕业生。还有与商业有关的专业人员，并且有不少地主和房地产专家。有说错的地方就请诸位同行专家指正。另外，我在这里是想通过大家的讨论，让读者有更加清楚投资上的财务概念。要是说错，也敬请懂行的给我纠正，而我就可以从中得益。如山先谢谢了。
评估房地产投资回报的计算方法简介
1. Cap Rate（资本回报率）
很多网友的文章（贴）和我的文章（贴）都多次提到这个概念和例子，在这里就不重复它的定义了。现在说一下它的应用。正如有些网友已经指出，Cap rate在实际上是更多地是应用于评估Apartment、办公楼、商店等商业物业。因为这些物业是以每年租金Income作为主要评估标准的，虽然这些物业在每年租金Income不升的时候其价值也升（其原因不是这里要讨论的内容）。商业楼宇的卖家常常用来计算要价（Listing price）。例如，一个商业物业每年有20万的净租金收入（Net rental income，不算利息费用），要价多少合适呢？看旁边类似物业要价大约是5%的Cap rate，那么这个业主用5%Cap rate来算，得出他的要价应该是4百万（要价=$200,000/5%=$4,000,000）。但是，就算是用于评估商业物业，Cap rate往往也不是一个最重要的指标，更不是唯一的指标。给大家一个例子，有一段时间我想把几个利润高的出租房卖掉用1031换成一个商业物业，我进行了半年多的商业物业的调查。当时是房地产最热门的时候，好的商业楼宇，Cap rate达到4%的马上就被人抢去。但是一些Cap rate7%的Apartment，放了超过一年也没人问津。我到那里一看，怪不得，整个就像难民营。从数字看是有好的租金回报，可是普通投资者谁看谁怕。
住宅（Residential）的价值不是以Income为主要评估标准。但是为什么也被一定程度的使用呢？因为作为长期持有一个出租的住宅（包括SFH、Condo、Duplex和4Plex）,其租金回报也是总体回报的一部分，虽然常常是（或者投资者希望是）总回报中的小比例。
之所以说不能单用Cap rate，是因为这个数字既不反应利息成本对投资的影响，也不反应物业卖出的可能价值。不能光看Cap rate就能判断是否值得投资。
2.1% Rule（百分之一规则）
1% Rule被一些投资者使用作为简单判断投资房是否值得买入的标准。有些书也提到（注1和注2）。它的定义是每月租金除以买入价要大于1%。比如说租金是每个月$1,000的物业，价钱不能超过10万（10万以下才买）。但是由于这个算式不考虑物业的费用（税、保险、维修等等），太过粗糙。所以不被广泛使用。
3. P/MR (价格与每月纯租金比)
老实说在我读过的所有房地产书中还没看到用这个公式的。只有在投资理财论坛上才看到。所以应该可以算是米大的独创（也可能我孤陋寡闻，有知道的请指出）。请注意，这个公式的MR是指每月的纯租金收入，不是Gross rent，请看米大博客上的定义和论坛上的应用。因此，这个公式是由Cap Rate转换而来，与Cap rate的概念和使用完全相同，只是数字看起来不一样。例如，说P/MR=100就是Cap rate=12%。P/MR=150 就是指Cap rate等于8%(这是很简单的数，大家可以算一下)。既然与Cap rate的概念完全一样，就不用再说一篇它的使用。
4. Return on Equity (简称ROE，权益报酬率)
ROE的定义是净利润（Net income）除以权益 (Equity)。这个公式考虑了资金成本，也就是利息对投资回报的影响；同时也考虑了物业价值的变动（升或降）。但是，权益 (Equity)的定义是这个物业现在值多少钱与所欠贷款之差，并非指一开始所投入的现金或者有多少现金被占用。例如，买入10万的物业，借款8万，投入现金2万。一年之后（刚刚满一年的那天），你的物业市场价值11万，一年之中租金的纯收入是6千(减去了利息等费用)，这一年之中你的mortgage又paid down了本金1千，那么你那一天的权益 (Equity)是3万1千（$110,000-$80,000+$1,000），而不是2万（原来投入的现金）。ROE=$6,000/$31,000=$19.35% ,而不是$6,000/$20,000=30%。物业升值快于现金流进的速度，ROE就减少。ROE的减少意味着这个物业有更多的可用资金在里面。换句话说就是财务杠杆使用率降低。这个公式的衡量标准的困难在于本金是每个月付的，而到年底的市场价值也只是估计。因此ROE又被称为帐面权益报酬率（Return on book equity）, 是会计报酬率中的一种。 更多地用于专业人员的多种评估方法之一。
（未完，待续）
（注：本文为如山原创，转载请与作者联系）
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注1．Rental Houses for the Successful Small Investor-by Suzanne P. Thomas,2002
注2. Buy, Rent, and Sell- by Robert Irwin
这个很难说。要是从你给的数字来看（里面也没有房地产税、保险和维修费用、多少年的楼等资料）就不太好。但是你离退休还有多少年和到时候的租金和所有相关费用上升多少都是决定其回报的因素。