在美国经营房地产的故事与体会

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我对房地产价格趋势和应对策略的一点看法（4）

(2009-08-14 09:52:46) 下一个

我对房地产价格趋势和应对策略的一点看法（4）

如山

（2009年8月13日）

5. 我自己的对策

5-b) 土地开发（Land developing）与土地

土地发展的利润有机会达到很高。但是，风险也相应大。这里面最重要的成份是知识和胆量。因为知识帮助你很快判断它的价值和难度，并减少风险。而胆量令你敢于在没有什么都明朗时出手。在所有资料都完备和明朗的情况下，你是很难买到一个很好的deal的。要是你这两点都具备，市场上只要一出现一个good deal你就能马上进入状态。拿到Good deal的机会增加很多。这一部分，我从2004年开始，就每天都跟踪的市场资料。有足够好的我现在照样买入。

但是为了使还没入行的读者有足够的风险意识，我想给大家两个例子。

例一：一位亚裔移民，20年前在离我们这个中心城市大约3个小时的车程的小城市用40万美金买下几千英亩的土地，而且是在一个湖边。几年前房地产最热的时候，我在他的办公室看到很好的开发计划图纸，并被告知已经有部分已经开发。但自己做不了那么多，想找人合作。然后他带我与另外两位从亚洲来的移民开车去看。一路上另外的两位是满脸的兴奋，大赞这位早期移民有胆量有眼光，那几千英亩的土地现在应该是天文数字啦。到那里一看，确实壮观。那是一大片一望无际的土地，并且在湖边。但是是寸土不生的荒无人烟的地方。我叫他带我们去看已经开发的部分。原来是一间建好的还空置的样品房。“大地主”不停说，只要我们有兴趣，价格好谈，条件也好谈。而且告诉我们他是这个City的这个会长那个组织的头，City很配合。另外两位已经没那么兴奋，不过还是问我，那地应该值多少钱。我告诉他们，别说多少钱，要是业主说免费送给我，条件是两年之内要建好房子在那里，我不敢要。在回来的路上，“大地主”知道我没有兴趣，就问是否知道什么人要做投资移民的。那里花50万买他几十英亩的土地来发展，建房子也好，做果园也成都可以满足投资移民的条件。我敷衍着说好好，我看看。心下想，我还能把别人往火抗里面推吗？要是20年前用40万美金在我们这个城市周围用市场价买入而又不是买错的话，现在市价最少是三倍的价值。

例二：4年前（2005年），有一块地欠款12万被foreclosure拍卖。开拍价12万。3位竞投者参与竞投。最后一位老美S君15万投得。当时我在拍卖场，S君是我认识的一位同行。我知道他曾经买入过地并且赚过好钱，但他不是专门做地或者建筑的。买完之后他看见我，眉开眼笑地说，“我最怕就是今天你来跟我竞争了。我就想，你今天要不是看漏了这个物业，就是Run out of money。不管怎样我总算是买到了”。我笑笑。心想看漏是不会的，run out of money倒是有可能。然后我问他关于这块地知道一些什么特别资料没有，是否有我不知道（不懂）的内容，认为这块地值多少钱。他说，“在我们这个市靠down town的地方你哪里能找到25万以下的空地？”。我祝贺他，然后走开。5个月后的某一天，S君打电话给我，说他这块地由25万Listing开始，现在已经降到18万，依然没有任何offer。然后问我是否有兴趣，因为他不建房，价钱可以再降，只要不亏本就成。我说我对这块地没有任何兴趣，无论什么价。S君一听这话，沉默了一下。然后问我到底认为这块地有什么问题和值多少钱。我告诉他，这块地单是要准备到可以建房子的程度最少要投入15万，费时最少一年多。因此，要是想在市场上卖出，可以试试listing 5万。当然，你也可以继续试18万看看有没有人上当的。我私下想，要是你能够5万卖出已经应该偷着乐了。不过，也不排除会碰到像你一样错误买入的。4年过去，最近我经过那里，还在Listing，要价8万。

正所谓“成也萧何，败也萧何”。我也一样买过有问题的地，至今还在努力解决之中。好在压的钱不多。这些年我看过投资者买入有问题地的不少。不幸的是华人占比例很大，特别是台湾来的（可能因为他们有钱的居多）。

根据我的观察，土地的下跌和上升大约与房子差20%左右。例如，现在当地的房产下跌30%，那么土地的价格就大约下跌50%；上升时也一样，房子上升了30%，那么土地就上升50%。原因在于建筑商对市场的预期和现金或贷款（土地和建筑贷款）市场（也就是需求的驱动）的紧缺。在任何一个下跌的市场，你们都可以看到地的下跌幅度比房子大。

如果想自己买地建房的，现在应该是个好时机。买什么样的地最安全？买原来就有房子在的。当然，这个成本就高了些。最好是一间没什么Value的房子（买入后推倒重建），这样有机会买到便宜一点的。买发展商开发好的地也可以。但是要调查是否所有的Utilities（像sewer、storm line、water、gas、power）已经on lot和路已经铺好。特别提醒朋友们注意，不要以为在城市里面，周围都有房子的地就没问题了（看例二）。我常常收到网友问具体的lot/land的价值。怎么说呢，要是房子在我的范围（在同一个County，开车不超过半个小时的范围）我不用去那里都可以说个大概，要更准确点还是要亲自到那里去看。但是对地，就算在我的范围，没到实地去看我都不能说。就更不用说在一个我不熟悉的外地了。太多东西影响地的价值了。我要是说了好或者不好都是对你的不负责。希望网友理解这一点。