在美国经营房地产的故事与体会
谈笑有鸿儒，往来无白丁
与国税局(IRS)赌一盘
-在美国经营房地产的故事（八）
如山
一年多前的某一天早上9点多，我正在家里的办公室浏览当天报纸新闻。电话铃声响起。
“我想找ABC公司的如山先生。” 废话，我这一人公司，要有人接电话不就是我吗。
“我就是。”
“我是国税局（IRS）打来，我叫N.V，我的ID号码是91-xxxxx”。
什么？国税局找？我心里一紧。每年的税都是我自己报，但为保险起见，我还是每次都请会计师帮我复查。不过，美国是一个法制较好的国家。要是有什么麻烦，就让律师和会计师去处理好了，没什么大不了的。这样一想，心稍微定了下来。且听他说些什么。
“我好不容易找到你的电话号码。是这样，资料显示，你最近在foreclosure拍卖上买入一个商业楼宇。上面有IRS Lien。经研究，我们考虑赎回（Redeem）这个房产。”
哦，是这个事。大约三个月前，我在没有其他竞投者的情况下，以高于开拍价一块钱，也就是$436,186买下一个很靠城市中心的商业楼宇。所谓“商业楼宇”，也就是建于1950年代面积约1千五百英尺的破平房一间。占地面积约一万英尺。我当时看中的是地。但由于自己对商业房地产的了解很有限，在周围也找不到什么可类比的地或楼来评估它的价值。真不知道值多少钱。只是有一个初步的设想去建一栋楼下为商铺，楼上为写字楼或公寓的楼房出租，作为长期投资。我当时知道有IRS Lien 在这个物业上。根据相关法律（Section 7425 (d) of IRS Code & 2410 of Title 28），国税局有权在Foreclosure 拍卖后的120 天内用成功投得者的买入价加上6%的年利息从新业主手上买去（叫Redemption）。从行家过去的经验中知道，不管这个物业有多少净值，99% 的情况下IRS都不采取行动。新业主也就是等这120天一过，便可平安。
我既然有打算，而且跟踪了五、六次才最后买成，自然就不让想国税局拿去。国税局无非就是想要钱，不会是想持有物业。我开始打探他们的真正意图和条件。
“我从Title资料知道原业主欠你们IRS 八万多。请问你们打算收回多少钱便可放弃赎回该物业呢？”
“我们希望收回全部，也就是……$183,685……”。
“什么？一十八万多？……怎么出来这么大的数字？……”
“别急，听我说。八万多的本金，加上这么多年来的利息和罚款就得出这个数。”
“那你们不是在搞高利贷？”我半开玩笑说道。
“我们是按照法律允许的方法来计算的。” N.V不紧不慢地答道。
“你不用给这个钱。我们将把这个物业赎回。我们会付你在拍卖上的买入价再加上年息6%从你买入当天到我们付款日的利息。我今天就会发出有关表格给你。我们只剩下约一个月的时间。请尽快填好并发回给我，请您配合我们。”
“等一下。你将物业赎回还是要再卖的吧？那你认为你们能卖多少钱呢？你们肯定会卖到足以收回全部前业主所欠你们税款的价格吗？”我追问。试图打听出他们底价，好考虑是否付他们钱而让他们放弃赎回物业。
“这个，说实在，我们还不知道。”
“那我们是否可以谈一下，我付你们一定金额而你们放弃赎回？”
“当然可以。不过我们是想要全部。”听得出他面带笑容。我明白过来了，这家伙原来是想试探我是否愿意付钱而保留这个房产。他想知道我的底价在哪里。第一回合的较量算是他赢了。好，我就来跟国税局做一轮谈判。
“全部一十八万多就不可能了。那样的话我还不如等你赎回再放出来时，从你的拍卖中再买回来。要是没人竞投的话，说不定我就付你的开拍价买回来。”
“那你看这物业到底值多少？你到底愿意出多少钱？”他继续试探我的底价。
“我还没想过。你们也商量一下，到底收多少钱就可以放弃赎回物业。”
“好。我们双方都考虑一下，明天再联络。时间紧逼，我们要尽快做决定。”
显然，时间对我有利。要是我们能来来回回议价，拖过这5个星期，那IRS lien 就自动失效。当然，他们也不糊涂，既然都清楚这界限，他们也不会那么容易让我拖到过期。
果然，一个小时后，国税局的信件传真过来。信上要求我确认买入价，并列明费用支出和这期间的租金收入，申明IRS的赎回以及放弃赎回的权力，并要求我签字发回给他们。跟着N.V.来电话查询是否收到传真。同时告诉我明天快递就会送来信件正本。看来“拖”字诀不能用了。我赶紧与几位长期做Foreclosure的行家联络，问他们对付IRS Lien 的经验。他们异口同声说，大多数情况下他们不会赎回。你要是给他们一点钱，他们肯定不干这麻烦事买回去。
第二天，N.V来电话。
“如山先生，请问你有什么好主意了吗？” N.V听来很客气。不过，又是一上来就想摸我的底。
“我想了一下。对物业的价值，我真的没主意。不过给你一个参考方法: 现在的市场，竞投者都将价格bid 到市场价的85%到90%。每次拍卖会都有将近70人，而我投这个物业时，除我之外，没有任何一个人竞投。所以我才能以高于开拍价一元的价买入。这你很容易在Trustee’s Deed 里看到。换句话说，除我之外，没任何一个投资者认为这个物业值得买。”
“这是有点奇怪。我们也没法鉴定它的价值。但是，看County 的估价，是$600,000。那可不可以说，它的价值就靠近这个金额呢？” N.V试探性地问。
说实在的，我当时也是基于这一点才大胆买下的。因为，当地的County都是约三年调整一次估价。在当时的市场，绝大多数的估价都远远落后于市场价。商业楼宇就更离谱。当然，我不想那么说。不过，我也想好主动出价以换来他们的放弃赎回的权力。
“County 的估价不能作准，时高时低。这样，我愿意付2万而换取你们取消赎回物业。怎么样？”
“我不能做主，要请示我的老板。但听起来太低。明天我答复你。另外，能否将我发去的表格填好，今天传真回给我？”
之后，一天之内N.V.来了三次电话留言（我想拖他，故意不听）。我明白，要是我不配合，他们无法将Title直接转过去，只能通过法庭程序要去。可是对我，最多是能够拖长一点时间交给他们，并没任何好处。到时还要赔偿他们的律师费跟开庭费。看来躲不是上策。我将填好的表格当天发回给IRS。
第二天，N.V没有来电。
第三天，我打电话过去查询。
“我们已将该物业放到我们的拍卖预告网站。我们想先看看市场反应再说。”
哦，怪不得不来电话。我赶紧根据他告诉我的网址查看他们放出去的条件。
他们公布开拍价47.6万，也就是将我的买入价加4万。同时要求有兴趣参加拍卖的，先交4万保证金，担保他们一定去参加竞投，不然，保证金将被没收。但IRS在收到保证金后，到拍卖之前都要权取消拍卖，将保证金退回。接受登记的最后期限在IRS赎回权失效前一个星期，也就是距离现在约20天。
“能否告诉我，要是你们在接受登记的最后期限前都没任何人给定金，你们怎么办？赎回还是放弃？”
“不清楚，不过，很可能是放弃。”N.V.这次倒是老实回答。
“那就是说我有可能连这2万都省了而又保留了物业？换句话说，你们宁可不收我这2万，而赌一下收回更多？”
“是……我的老板是有那赌一下的意思。”
国税局当然不怕赌这一点钱。好，赌就赌，只是20天时间。我赢了，少付2万。我输了最多也就少赚这一笔。
一个星期后，N.V. 来电话。
“如山先生，你还有兴趣付那2万吗？”
“怎么，你们没收到任何回应吗？”
“没有。你要是还愿意，我马上代你起草一封信。你这上面签字就行。另外，你准备好2万的银行本票，明天上我们这里递交。”他们看来没有把握，放弃赌下面那2个星期了。
“好。你写好后请马上传真过来我看。”我想了一下回答他。因为我也不敢肯定后面的2个星期有没有感兴趣的人出现。
二个小时后，N.V.的传真进来。我拿起一看，是一封只对IRS有利，而对我毫无保障的信。里面要求他们接受我的2万而放弃赎回，但没说关于他们不再接受竞投者，也没说时间的。这不明摆着拿我垫底吗？要是拿到保证金，就退还我钱，说不接受我的请求。要是到期都拿不到保证金，就当同意我的请求。不行。我马上打电话给N.V.，要求增加2点：一是二天之内IRS要确认同意我的要求；二是一旦确认，同意不再接受任何竞投者的登记并删除网上广告，取消拍卖。同时我告诉他，我后天出门旅行10天（这回是真的）。
等二天，不见N.V.来电。我打过去问，回说老板在考虑，但还没说同意。看来他们想用这计引我上勾不成，继续赌。
在我将要结束旅行回来的前一天收到N.V.来电。
“如山先生，你……还有兴趣……付那2万吗？我老板同意你加的那二条。你明天回来对吗？要是你还愿意，我们可以在3天之内完成手续。”他倒记得满清楚我的行程。听得出来，他都有点不好意思。现在离他们接受登记的期限还要4天，离他们赎回权失效还有11天。显然，他们还没收到任何保证金。此消彼长，现在我领先。这下我可不急了。到了现在都没人来放保证金，我这2万赌3天（回去后），赢数很大。不过我不想把话说死。
“我回去再说吧。我是开车来的，旅途还不知道要不要多停一天。”
回来已经二天，还不见N.V.来电。明天是他们接受登记的最后期限。奇怪了，是不是情况有变？我打电话去给N.V.
“我们昨天收到一个保证金。所以，就不会考虑你那2万的Offer 了。”
果然情况变化，看来我要不付高于那4万价（开拍价），他们是不会理睬的啦。这回又是他们领先，胜了这一局。
“我出5万，比你的拿到的担保卖价高1万。” 我稍为犹豫，Offer一个新价。
“我将告诉我老板，今天下午，最迟明天上午9半点回复你。”N.V.爽快地回答。
第二天9点半，不见N.V.电话。我马上打电话过去询问。他告诉我，他老板还是嫌少，不答应。这回我不犹豫，马上出新价。
“原业主欠你们八万多，我给你们九万。全部付清所欠本金。同时比你们拿到的担保价高出5万。要是你们同意，我明天带上银行本票到你们写字楼。”
“啊，听起来蛮好。不过你知道，我不能作主。我马上报告老板，请等我回复。”N.V.听起来满高兴。
二个小时后，N.V.回复。
“如山先生，对不起。我老板还是不答应。” N.V.的语气透着无奈。经过这些日子的来来往往，我们都有点像朋友，虽然各自代表的利益不同。
“为什么？我有点想不通。你们不是只拿到一个Offer吗？要是拍卖上只有那登记者一个人出现，你们不就只能拿回4万？而从我这里你们就有5万多在手，既保险又减少后面的手续的麻烦。要不，就是你们还想继续赌到拍卖的结果。”
“我同意你的说法。可是……可是……唉。你知道，我不能作主……。看来你要想我们放弃赎回权，只有付一十八万多才可能了。” N.V.无奈地说。
“那我不会啦。这样的话，我还不如参加你们的拍卖。那登记者有可能只愿意出到你的开拍价。或没有别人竞投的情况下，说不定我以低于9万加价的成本买回。总之，我现在愿意出到的最大数是9万。”
“我完全明白。对了，你准备去参加我们的拍卖吗？我们很希望你能够去。”当然，他们要是只有一个人出现的话，其结果是显然的。我了解过，我所认识的投资者，没有一个人知道他们有那个网站和拍卖时间。他们的拍卖网站没有什么知名度。
“现在我不知道，到时看情况吧。看我手上的钱和有没有更好的物业要买而定。”
三天后，IRS付我所有款，将物业赎回（Redeemed）。
再20天，公开拍卖。之前，N.V.打过几次电话提醒我拍卖日期。
拍卖选在该物业的前面进行。预订时间是10:00am，我提前15分钟到达。
到达现场一看，哗，足有二十几人。看来我都不用试了。
N.V.远远走过来跟我握手。看我在张望，N.V赶紧解析，这些人都是他从IRS带来的。很多人在其部门工作几十年都没碰到一次他们自己的拍卖。他们都是被要求前来见识的。今天参加竞投的只有付过保证金的B君和我。
10:00am 拍卖开始。B君摆开阵势，左右两边站着像秘书一样的跟班，西装革履，各拿笔记本。我是一身休闲服，轻松得就像偶然路过。因为如山已经“身经百战”啦。
拍卖官一开始报出开拍价$476,000，B君马上加1万，报出$486,000。一看就知道以前从未参加过拍卖。我们这些“老油条”一般碰到两个人时，多数是一百一百往上加。因为对方一停，你就没必要浪费那些钱啦。不过也说明他志在必得。当到达60万，我停了下来不再跟。B君以61万夺得。
N.V.与另一位我见过的国税局女士来到跟前紧握我手，对我在整个转让过程的配合和今天的参与再三表示感激。是呀，我今天要是没来，他们就只多收那4万，而不是17万多。这时候我倒是扮大度了。我告诉他们，我帮忙是应该的。作为一个公民，国税局的获利也有我的一份。
一场拍卖结束。我与国税局的一盘赌局也以IRS赢，我输而画上句号。
后来我问N.V.到底他们是否请估价师或别的方法查过那物业的价值。他说没有。不过是他的老板想赌赌，而且他也不在太乎哪一种结果拿回多些。
再后来碰到一位专门搞商业土地发展的发展商，他告诉我，那块地最少值一百二十万。也就是我放弃了赚取约60万利润的机会（假如我最后肯付18万而取消IRS的拍卖的话）。
不过，错过就错过吧。过了这个村还有那个店。只要你随时准备好，总是能够抓住机会的。可不，之后的半年，我买入一个利润更大的物业。
（注：本文为如山原创，转载请与作者联系）
还是佩服你很能绕的， 很有耐心。 顶 ！！！
谢谢小平同志的“批注”。