在美国经营房地产的故事与体会
谈笑有鸿儒，往来无白丁
如山启示（1）：现在分别将我在文学城投资理财与CND房地产线上关于房地产、投资与经济方面与网友的讨论、回应贴子整理贴出。以下先贴出自从我于2009年5月25日在这里（文学城）开博客以来的回帖。其后，将不定期在我的博客更新，欢迎有兴趣的读者进去浏览与评论。先贴在这里的部分因为正好对我前面贴出的文章和观点做一个注解，也可使得由于一些背景资料的不足而引起读者误解。本人已经、也将会收入对我文章的所有观点的评论。特别是反对（相反）的意见。只要不是明显的恶意或人身攻击，我已经、也将会继续收入并更新,以便有兴趣的读者从不同角度去理解和解读。另外，为免有“自吹自擂”之嫌，对纯赞扬的贴，我将不收入。但如山对所有给我鼓励和掌声支持的网友深表感激，并一一铭记于心。
如山顿首
（2009年5月25日至5月31日）
评论与提问：
故事讲的有趣，其实，你的主要意思就是嘲弄Venus老师和另一个专家。但是问题实质并没有探讨好。
看来你比较信历史数据，而不局限于所谓理论，尽管你自己最后提出土地供应理论。但是，你取了1980年为分界点，不知何理？理论里面主观给定的东西越少越好，而且，实际上美国房价从1980年到1985年大跌，这也和你的理论相勃。
关于你取笑的Venus老师的“如果高通货膨胀到来, 物价飞涨, 并不是所有资产种类都会以相同幅度增长， 房产有可能是增长最慢的”这一论点，你要数据，看看80-85年的房价就知道了。道理我想Venus老师肯定也讲了。高通货膨胀=〉高利率=〉低房价，当然等利率下来时候，房价才会窜上去，这就是Venus老师“房产有可能是增长最慢的”的意思吧。房价最后涨的意思。
槑 于 09-05-30 07:45:19对“笑谈经济与房地产市场”
如山回应（回答）：
先谢谢你花时间阅读我的拙文，并花时间来写评论。不过，看来你有些地方有误解，或是我没写得够清楚。特此提出与你商k：
- Venus和Sunlake（你说的Venus老师和另一个专家）是我CND上的网友（好友），要不然，我不会有一篇专门回答TA的体会之一。我将网上的对话编成了故事，是为了增加趣味性。我们互相尊重。开玩笑有，但“嘲弄”二字，不你知从何读出来，又从何说起。你要是有空到CND上看看，你会看到我们很多对话。
- “你取了1980年为分界点”，我取了？我不知道你又是如何读出是我取的。这明明是来源Venus说的，起码我是这样引用的，又如何凭我的引用推理出是我取的？至于TA为什么单取1980年，我也奇怪。这就我写这篇东西的最初原因。TA后来没有解析，我也没追着问。这毕竟是网上，并非学术讨论。下面我Copy部分Venus的对话贴：
“Venus，
各种资产之间的 correlation 不是恒定的, 我想这是常识吧. 正由此才产生了投资/投机的机会.
至于房价, 确实是有人做过统计. 出处不记得了, 得找找, 也是最近看到的. 在1980 年以前, 美国近二百年房价总趋势是低于通货膨胀的速度的.
股票在高通货膨胀其间不好讲, 可以找出正例也可以找出反例.
QuebecTemp，
…………
你说的这点正是我想问的，你是如何得出这个结论的？Historical data?“
3．我的确没什么理论水平。这一点我一开始就声明。他们（CND）的对话给 我 很多知识（我在CND上的贴也这样说）。况且，这毕竟不是论文。是我的零星想法。要不，怎么叫“笑谈”呢？
我看到你的第一贴时，就不明白你的意思。我要是明白，我早就回应。
评论与问题：
原来真是笑谈，谢谢给出处，难怪我看不懂。越不懂读的越有意思。
槑 于 09-06-01 18:08:34
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评论与提问：
Whoever believes this and does what it said would end up to be a loser.
-1800900 评论于：2009-05-27 20:54:53对“在美国经营房地产的体会之四”的评论
如山回应（回答）：
先 谢谢你的阅读和评论。能听到对一个观点、文章或论题的不同意见或者反对意见是读者之福（这里包括我）。 “兼听则明”嘛。我替所有读者（包括我）谢谢你。我要回应的意见（评论）如下：
这里我所贴的都是我的经历和体会。放出来是想给别人参考。也希望能起到抛砖引玉的作用，以期得到专家（行家）的交流和指点。
任何人对任何听来的、读来的意见和观点都应该结合自己的具体情况进行分析，取对自己最适用的地方才能令自己作出比较全面的决策。以下是我在CND上对同样题目的回答。引用过来给大家参考：
“世界上不存在一条‘成功方程式’。要有，不光是我，很多人都会不惜成本去拿来。我读过不下20本关于如何做房地产的书，但都无法归纳出一套方法来。原因就是你必须结合你自己的情况和你周围的条件、市场环境去找出一套对你可行的方法。所以，我所说的方法也一样，我可行不等于你可行。你总需要做适当的调整。说一千道一万，最最重要的还是实践。Practice, Practice, Practice（当然是有准备才开始）。在做的过程中，你会发现问题，你会调整方法，以及方向。要不，你永远都只会停留在纸上谈兵。让我们重温一段培根的‘论读书’：
‘……唯明智之士用读书，然书并不以用处告人，用书之智不在书中，而在书外，全凭观察得之’。（如山于CND）
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评论与提问：
你要跟人交流，最好去胡同，原因：这里你写的再好的文章，过几天就被口水淹没了。还有就是这个论坛无法支持比较复杂的功能。
dividend_growth 于
如山回应（回答）：
谢谢您善良的好意！我要经不起这点事就不会到这坛子来了。要不我为什么用“如山”做我的网名（笔名和ID），而不像大多数人一样用一个不知何解的ID呢？如山一向抱着与人为善的生活宗旨。也相信“不战而屈人之兵”是用于处理所有矛盾冲突的最好策略。更何况我们都是跨洋过海的同胞。您说对吗？
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评论与问题：
Thanks for sharing. Two quick comments for discussion
Good article. Thanks for sharing. Two quick comments for discussion:
1. Economy and Finance are generally two different things. That's why most economists got their "predictions" wrong. In economy case, there is general supply and demand (when price up, demand decreases and supply increases); but in finance (or investment) case, there is no general supply and demand (when price up, demand increases and supply sometimes decreases (since some people will be hoarding hoping a better price)). When tulip was regarded as a flower, it belonged to the usual "economy" category, but once it became an investment, it generated one of the largest bubble in human history. In our recent history, before 2002, most people view houses as an economy item (somewhere to live), but during 2003-2006, many people view houses as finance (investment) item.
2. For the next 20 years, I don't know what the inflation will be (tend to think we will have no inflation or hyperinflation for a long time), but nevertheless, you seem to ignore the Peak Oil effect. No matter you like it or not, peak oil is going to happen in the next 20 years, if not already. This will be probably the single most important effect on housing.
老周于 09-05-27 17:23:51对“笑谈经济与房地产市场”
如山回应（回答）：
谢谢老周的捧场和 comments
非常好的知识！一篇陋文能那引来你这位专家的评论，是如山之幸。我相信也是这里的读者之幸。顺便问一下，你是否在CND上有不同的ID讨论经济？不方便就不用答。再次谢谢老周。
评论
如山兄客气了. 真实的经历永远比纯理论好
我就这一个ID. 因为各种原因,早已不在公共网上写东西,也很久没来这里了,但还是JR兄组的常客.我几乎所有的短文和操作都发在那里.当然事后看,很多是错的 :-).
如山回应（回答）：
周兄，幸会！幸好会！
CND上也有几位真的专家，像您一样。我跟他们学了不少东西。可惜的是，现在都不怎么说话了。我这一二天还有一篇，先跟您报告一下。要是觉得对您的行业或专业有所冒犯，请多多包涵。就当笑话看算了。
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槑“房东的危机”
很多房东，是借了HELOC来买房，出租，赢利的。Profitability取决于贷款利率，房价格变化，租金变化。现在的prime rate过低，所以大家都感觉很好。因为你们都是按照加加减减的所谓现金流来算的。所以很可能被蒙蔽在陷阱里面。
………………
评论
No, I always use 80% FIXED RATE loan. I could use HELOC for down payment though, that would pay it off quickly.
Using 100% HELOC to buy a rental house is not a sound idea. Even if you do this to win the bid for the house initially, you want to convert a HELOC based financing to a FIXED rate financing.
Rental busienss needs stability in financing and in tenant behavior.
miat42 于
如山回应（回答）：
说得对！我大多是用Cash买下出租房，然后Refinance， cash out.长期投资用长期贷款，不能用短期。但短期卖掉的除外。不过，现在Cash out恐怕要困难，depending on lender.
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评论与问题：
Very Thoughtful Post, I've already done the researches
for a few very healthy metro areas like DC region, the pricing future for real estate will be even greater than last 30 years. Because metropolitan population growth has reached a critical mass that's going to put a tremendous pressure on urban land supplies. Compounding the shortage of land supplies in the metro area, government zoning laws will be getting more stringent. Next 30 years will see an explosive appreciation of home prices. But it won't happen in a gradual way, but in a stair case pattern. There could be a slow and stagnant growth for many years followed by a sudden escalation of prices. The exact curve won't be predictable at this moment.
Having said that, NOT all areas will experience the same kind of growth potential. Many slow growth areas with relaxed land supplies and relaxed zoning laws may not see a high speed of appreciation.
Real estate is local, very local.
miat42 于
如山回应（回答）：
谢谢米大捧场!非常赞同您的见解！
我非常赞同您对房地产的市场观点。在CND的房地产讨论中，我不停地回答网友关于市场的看法。我总的观点就是“地区性”。我告诉他们，别说他们州的地产市场我回答不了，要说具体的房子的价值，就算与我同一个州，不在我这个County，我可能都提不出有价值的意见。而且，我所感兴趣去做的房产，是以我住地为中心，开车时间范围不超过半个小时为半经。当然，我可以就我的知识回答具体问题。
另外，我读了你一些其它评论，都非常有见地，而且中肯。怪不得你在这里人气这么旺。
除房地产以外的投资都是我的弱项。在我的博客评论上也刚刚看到非常有价值的意见（我还来得及回bali）。我正要靠你们帮忙补补。看来这次“转移阵地”的策略很有效。
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评论与提问：
如山，辛苦写作了，一一拜读，全为好文和有价值的经验。另外，你有比较过投资国内房地产吗？或你的一些建解。
coolsnow 评论于：2009-05-26 17:26:16
如山回应（回答）：
谢谢你的阅读。对不起，我没有比较投资国内。我感觉国内投资风险太大，因为不可把握的的因素太多。
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评论与提问：
掌声给如山. 写得通俗易懂. 而且我喜欢你的positive attitude.有一点我可以和你交流一下.就是现在房子该不该出手.你们州的情况我不清楚,可是我觉得通货膨胀的可能性不大,因为现在市场根本没有能力推动需求.需低于供,价格就不会上涨,就不会有通货膨胀.所以我认为,如果你的stock很多的话,应该出手一些. 如果你对股票有兴趣,可以试一下,股票市场应该比房地产市场恢复快.你如果觉得选股难得话,可以买指数. 当然,一般来说,明智的做法是投自己熟悉的东西.
Bali 评论于：2009-05-28 02:16:23
如山回应（回答）：
谢谢你的喜欢。更谢谢你这么有价值的意见和建议。
是的，股票投资是我的弱项。进一步说，是除房地产以外的投资都是我的弱项。但哪一样是我们生来就懂的呢？谁对哪个行业不是从不懂开始？关键是有没有兴趣，和能不能坚持下去。对吧？
我是想补补这方面的知识。以后你要多多指教啦。
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评论与提问：
如山的手法真是高明。掌声鼓励。但是我觉得这个方法的基础是你总能保证买到14万的房并装修后卖到20万。这个眼光和能力太重要。至于A方法和B方法只是赚多赚少，快慢的问题。希望如山在选择房产和进行装修方面share experience.
小丹尼 评论于：2009-05-28
如山回应（回答）：
小丹尼好！
“手法真是高明”的说法实在不敢当（这话怎么听起来有点像讽刺呢
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评论与提问：
Good article!
I read one real estate book last year. There is one chapter about lease to own option. It suggested setting option exercise price as: Current market price + 2 X CPI (because you don’t know when the tenant will exercise the option, right?) Is it a good benchmark?
RE8888 于
如山回应（回答）：
谢谢RE8888。
我没觉得这个建议没有多少参考价值。一切都是在Negotiating price。因为光是这个Current market price就不容易同意在同一个价格上。通常人们是根据现在的市场条件，每年加或不加多少%。你要作为卖方，时间越短越好。地产市场的升跌已经是很大的变数。而且它也不是就跟随CPI走。
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评论与提问：
Hi Rushan,
A very good and funny post!
I have a follow-up question about your previous post. When you build a house from scratch, do you use a GC or you act as a GC yourself? If you hire a GC for the project, how would you find a good one and how much profit margin (in percentage) would you give up for his service?
Many thanks!
nh97 于
如山回应（回答）：
Nh97好！我（公司）现在是GC。在我觉得有把握自己做GC之前是请一个GC。我以前所请的GC是用fix全部价格的办法。所以具体他们赚多少我不清楚。但我当时也跟另外二个建筑商谈过，他们基本是要10%到15%，我付所有Subcontractor 和材料费用。至于怎么找到好，只能多问几个人和听你信得过的人的介绍。这永远是最大的难关。
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评论与提问：
多谢大佬指点，打印下来了，仔细研读。文章中提到出租只买SFH，不知道MFH大佬觉得怎样，没有CONDO的缺点，又比较容易有正的现金流？
laifuzi 于
如山回应（回答）：
我个人不主张买MFH,因为MFH就像Car， 它的价值run down 很快。
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评论与提问：
现在有规定最多只能拥有4个Mortage， 资金滚动模式B 是否还适用？
xinschen 于
如山回应（回答）：
It might be difficult to most people now. But still have chance depending on your situation (credit, financial and relationship with the banks, especially local banks that they don't need to sale the notes)
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评论与提问：
不好意思, 问一下mobile home is placed in mobile park so no land value at all. I can't understand why you said you like that land.
晓风~ 于 09-05-26 12:10:35
如山回应（回答）：
There are 2 kinds of placing ways for mobile home. One is put in a mobile park, as you said. And the mobile home is a personal property. Another way is put in a land. After you get registed in County, it will be attached to land and becomes a real estate together with the land, which is what I said in my story.
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评论与提问：
Hi Rusan, one question regarding the reasons to 竞投第二按揭拍卖 since the first mortgage may foreclose the house next month,right? then you will lose the money you used for 第二按揭拍卖.
changchunman 于
如山回应（回答）：
是的。你要是买下了2nd mortgage forcluse的物业，你就要准备pay off第一mortgage的loan。不然，有机会被1st mortgage的lender拿去foreclosure， 从而失去你所买的物业。
评论与提问：
Any reason to buy second mortgage auction
In your story, you took the risk buying the second mortgage foreclosure. Is this just a story? or there are valid reasons to take risks to buy seond mortgage foreclosure.
changchunman 于
如山回应（回答）：
是我没写清楚还是你读不懂这个故事？
让我复述一遍故事中的数字：1st mortgage $220,000.2nd mortgage $35,600.总买入成本为$255,600.物业市场价$320,000.只要你pay off 1st， 或不是pay off，只是按月付1st 的mortgage，就不会有1st mortgage 的foreclosure 发生（keep in mind，foreclosure 是发生在你不按月付款）。我在上面的回帖也说只是有可能发生1st mortgage foreclosure。就算真的发生，你马上pay off 1st，物业依然还是你的。这里的关键是1st 加2nd 是不是依然低于市场价，并低到对你有足够的吸引力。这样说清楚吗？
（对不起，我这个贴的回答语气不太好-如山注）
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评论与提问：
为 了上 好 学 区， 房 子 出 租， 再 去 好 学 区 租 房
请 问 这 样 的 话， 自 己 的 房 子 出 租 得 来 的 租金 要 交 税 吗?
boarding 于
如山回应（回答）：
假如你在美国，又基本是出租，当然要。还有一个税务问题要注意，当你再卖掉你的自住房，根据美国IRS税法，你要满足5年之内住满三年才能有卖房利润免税的优惠。你要不是在美国，算我白说了。
评论与提问：
yes in US and lived in this house for 7 years already
if thats true then why many people still do this way? seems not worth it as you have to pay the tax of the rental income.
boarding 于
如山回应（回答）：
Well，这么说吧，我前面的回答是“政治正确”。根据税法，从IRS的角度，你一旦有Rental income， 你就应该报成投资物业。你不报你的Rental income， 就当你依然还是住在那里，IRS可能也是不容易知道的。另外，作为Rental 物业，你可以有当年物业的折旧的税务优惠。再加上维修费用，利息，就算你在rental income里面不做任何手脚，也大多都是negative income 了。很多人这么做是不奇怪的。当然，这就看你了。我的意见仅供你参考。
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评论与提问：
Hi 如山
What is HELOC? If you pay cash, the rent will be your income and you have to pay tax. but if you get a loan, then the rent will be diminished by mortgage. no income, no need to pay tax, it that right? which way is better?
Seasy
如山回应（回答）：
Seasy好！
对不起，现在才回答你的问题。因为不好一二句话打发。
先说HELOC。我看到已经有人回答了，就是Home Equity Line of Credit。
要回答pay cash 好还是 mortgage好，牵涉到几个因素：机会成本（Opportunity cost）,投资回报率，财务杠杆（financial leverage）和 税率。让我们用一个简单的例子来说。比如，你手上有20万现金。你在考虑如下的投资或使用方法：1.存银行CD，利息2.5%（每年），2.做股票或其它投资，年回报10%。3.买物业出租:a)用全部现金买一个20万的物业出租，租金扣除所有相关费用，得回报率10%；b）用20万作为买入4个同样的物业的down payment。每个物业的租金扣除所有相关费用，得同样回报率10%。在b）中，你的贷款利率是5%。你所投入的现金回报变成25%：($20,000-$150,000*5% )/$50,000。当然这里面任何的数字变动，可能就会导致结论的不同（你的问题：pay cash 好还是 mortgage好）。
希望以上能回答你的问题。有不明白的，我们再讨论。
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谢谢你的光临和评论。