貸款歷程之三﹕貸款作業

貸款咨詢後﹐貸款申請人選定一家各方面都滿意的貸款公司代辦貸款作業。貸款作業是一個繁瑣細緻的工作﹐十分需要貸款申請人的通力合作﹐才能保證貸款的成功進行。 貸款作業的時間過程大概需要三到六個星期﹐對很多貸款申請人而言﹐是一個很漫長的等待。熟悉貸款作業的咦饕约皯?撟⒁獾氖马椏?/SPAN>以幫助你減少煩惱﹐輕鬆面對處理貸款過程中將遇到的一些情況。



(一) 貸款申請的准備

 

貸款公司在收到你的貸款申請後﹐馬上進行下面幾項貸款申請的准備工作﹕



1。申請表格的填寫

有經驗的貸款專員喜歡協助申請人填寫申請表格﹐以節省時間。熟練的貸款專員只需15分鐘就完成的任務﹐可能花費申請人2 - 3小時。申請表格填寫完畢﹐再由申請人檢查改正﹐然後簽名。



2。信用調查

貸款公司必須取得申請人的書面授權﹐才能訂購信用調查報告。房屋抵押貸款所要求的信用報告有別于一般的消費者信用報告﹔抵押貸款不單要求信用歷史﹐更特別注重申請人的三個信用分數。經常有申請人拿以前的消費者信用報告﹐意圖代替貸款信用調查﹔實際上大多貸款公司不能接受。信用報告上的三個分數影響申請人貸款計劃的選擇﹐甚至決定貸款的成敗。一般消費者澈H用分數在620-680之間﹔高過720是A+的信用﹐貸款的選擇多且成功高﹔低于680﹐很難通過“不查收入”的貸款計劃﹔低于620﹐消費者通常有不良的信用記錄﹐貸款通過的難度加大﹐而且成本高。貸款公司會根據申請人的信用分數確定成功的貸款方案﹐同時向申請人提前提出貸款成功的條件與要求﹔譬如﹐申請人解釋不良記錄﹐付清托欠帳目﹐等等。





3。產權報告

產權保險公司調查發放產權報告﹐申請人如有拖欠縣地產稅必須按時繳清。另外房屋有多個貸款﹐也必須向貸款公司解釋處理每個貸款的意願。在重新貸款時﹐申請人有可能忘記房屋上有第二貸款﹐如果希望保留﹐則需要向第二貸款公司申請SUBORDINATE的同意和約。這種和約的申請複雜又花時﹐不及早準備的話﹐會耽誤重新貸款的完成。



4。房屋估價

貸款銀行以房屋估價(非房屋成交價)來確定貸款額度﹐以防止申請人以過高的價格購屋。例如﹐房屋成交價是21萬﹐但估價是20萬﹐申請人希望用20%首期款﹐4.2萬﹔貸款銀只批准估價20萬的80%﹐即16萬的貸款額度。申請人需要出更高的首期款5萬。如果購房者首期款不足﹐買賣交易就失敗了。申請人和地產經紀人都很害怕這種情況發生﹐但是銀行和估價師有他們本身的標準和要求﹐地產經紀人應當以專業知識和經驗教育好客戶﹐讓他們有心理準備及應對的策略。防患于未然是最好的避免虧損的方法。



(二) 貸款申請的呈送

貸款專員呈送申請貸款到銀行後﹐通常三天之內貸款申請人會收到貸款銀行寄來的貸款披露文件。很多申請人不清楚貸款披露文件的內容﹐發生很多誤解。其中的貸款真實報告揭示申請人有可能得到的年利率﹐貸款額度﹐每月付款﹐以及其他重要貸款條款。此時的利率﹐除非特別聲明﹐不一定已經鎖定。值得指出的是﹐年利率不等於貸款利率﹐通常稍高一些﹐消費者不要緊張。招刨M用估算也有可能與貸款公司的初始數字有出入﹐請以初始數字為准﹐或及早要求貸款公司澄清。



(三) 貸款的批准和條件

貸款的批准通常在貸款申請的呈送後的3-7天內獲得。貸款批准可能附帶一些條件﹐需要貸款申請人和貸款公司及時提供。這些貸款條件一般不難滿足﹐有經驗的貸款專員在貸款開始時就能預料到並提早準備。貸款申請人不應該怕麻煩﹐或責怪貸款專員不及早通知提醒﹐因為每個貸款銀行的標準要求可能有差別﹐貸款專員很難準確知道貸款條件。一個貸款的順利完成需要貸款專員和申請人的通力合作。



(四) 貸款文件的制訂

 

在貸款條件滿足後﹐而且利率鎖定﹐貸款專員要求銀行制訂貸款文件。貸款文件一經制訂﹐就不能更改﹔如需更改﹐則要多花時間和增加更改費用。有些貸款申請人誤以為﹐貸款額﹐貸款期限可以隨意更改﹐結果造成貸款的延誤。所以﹐貸款文件制訂之前﹐申請人一定要與貸款專員確認貸款額﹐貸款期限﹐以及其他重要貸款條款。房屋貸款是一個很專業又繁瑣的作業﹐發生意外和誤解的機會很多﹔貸款專員和申請人之間保持良好的溝通與合作關係才能保證貸款的順利完成。