房市风云突变，如何审时度势购房投资

南加州房地产价格自06年第三季度下跌已有两年，部分社区的房价下降幅度达1/4到1/3。有的消费者看到了拣便宜的机会；也有人认为房价还会继续下跌，危险尚存。这两种观点都有一定道理，但是仅仅纸上谈兵没有任何益处，如何审时度势而采取适当的行动才能真正避险获利。每个人的情况或有不同，但不妨参考以下的案例。

司马兄妹同在尔湾市上班，合租一个两房公寓月租$1650；租约到期时房租可能涨价$50到$100。两人收入都在五到六万美元，收入所得税率约33%。父母慷慨解囊帮助20%首期款，鼓励儿女购房置业来免租省税。按照时下实况，司马兄妹能够买到40万价格两房两浴的共度屋(condo)。现在我们从三个方面分析司马兄妹的买房行动对将来7年的财务影响：数据参考http://teamworkhomes.com/crm/buyrent.pdf

1)消费：每月房屋开支$2563，省税$624，实际税后开支$1939；对比租金$1834，房屋消费增加$105。自有住宅的益处是：高品质生活，安全舒适，自由无忧。用小钱换高享受，值得与否全由你决定。

2)储蓄：每月支付本金$395，7年内储蓄$33154，司马兄妹可以在30年后零债务拥有该房屋。免租省税的消费和储蓄两方面是实实在在马上就看得到摸得着，与房价涨跌没有关系。

3)投资：短期房价涨跌很难预测，但7到10年长期增值有案可查。假如年均增涨6%，每月房屋增值$1811。司马兄妹对比7年内租金付出$154,043和房屋可能增值$176,394，输赢比率昭然若揭。10年所投资金的年均回报率估计为15%。即使房价增涨与物价持平4%，资金的年均回报率也有11%。当然了，投资输赢结果因人因时因地而定，没有100%的保证。风险的规避策略最好在专业人士指导下操作才能减少错误。眼下房市信贷风云突变，如何审时度势权衡利弊，敬请马上咨询专业地产顾问。

作者:莫雷(RayMo)，地产顾问，天和地产贷款公司总裁；加州大学MBA，USC都市规划硕士，咨询电话 714-925-9970。

 
[莫雷专栏]

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世界日报 洛杉矶[南加地产]每月第3,4星期四 http://www.worldjournal.com/epapermap.html
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