买与租的数量分析，理智决策

问 : 房价持续下跌的情况下，我是否应该趁房价低廉的时候买进或者继续租屋居住 ?

答 : 稍有远见的人都知道 " 逢低买进，逢高卖出 " 的道理。但实情却是房价上涨时，购屋者趋之若骛，下降时则极少人原意买进。这就是投资市场上常见的 " 恐惧与贪婪 " 现象 (Fear and Greed) 。具有逆向思维质素的消费者往往能抓住这种黄金时机获得丰厚的回报。

举例如下 : 假设你现在每月付 $1600 租两房一浴的公寓，有机会用 40 万的价钱购买到市值 50 万的独立房屋。首期付款 8 万，贷款 32 万, 30 年期固定 6% 利息。如果你选择继续租屋居住， 7 年后才购买。这期间，租金年均增长 3.5% ，你需要付出总共约 15 万的房租。如果你选择购买，第一年每月贷款偿还 $1918 ，房屋保险 $40 元，地产税 $400 元 ( 以后年均增长 2%) 。 7 年间，平均每月费用 $2386 元；买屋后的减税优惠月平均为 $540 元 ( 假设 28% 的边际税率 ) 。实际开支为 $1846 ，比月均租房费用的 $1778 仅仅增加 $68 元。相信大部分的租房者都能承受这小小的费用增加。

下一个需要考虑的问题就是 7 年以后房屋可能增值多少?  显然，低谷买进时比高峰时买进更容易增值。正常情况下，全国地产年均增长 6% ， 7 年后出售房屋增值获利约 30 万元。最坏情况下每年增长 3.5% ， 7 年后获利约19 万元。

这时候你必须面临重要抉择: 我是要扔掉 15 万去租房，还是要投资在自己的房屋上去换取 19 万到 30 万的利润 ?

另一个常见的疑虑: 有没有可能等到房价最低的时候才买进?  答案是 "God Knows"( 只有上帝才知道 ) 。短期价格波动是由整体市场决定的，非个人主观愿望可左右。但是你可以安心的是，当你买一个远低于市价的房屋时 ( 此例 20%) ，即使房价再下降，你的净值还是安全的。耐心等到下一个上涨周期时，你就能出手获利。别忘了，时间是你投资上的最好朋友。有兴趣的读者可以来电，获得 15 分钟免费咨询。

作者:莫雷(RayMo)，地产顾问，天和地产贷款公司总裁；加州大学MBA，USC都市规划硕士，咨询电话 714-925-9970。

 

[莫雷专栏]

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