預測房屋貸款利率市場的走向

問:11月(2002)美國聯邦儲備的貼現率降低50點﹐為何房屋貸款利率不是同時下

降50點﹖你有沒有一個鎖定利率的最佳時機和策略﹖



答﹕聯邦儲備的貼現率是一個短期利率﹐而房屋貸款利率是一個長期的利率。可以說﹐兩者移動的方向一致﹐但變化幅度卻不一樣。況且﹐在聯邦儲備決定降息之前﹐市場已經有所預料﹐這個預期因素已經反映到貸款利率的價格上了。因此﹐那些等待聯儲降息後再重新貸款的消費者不免要失望了。因為11月降息後﹐貸款利率並沒有下降很多﹐反而比11初的利率要更高一些。

     

經常有消費者簡單地把貸款利率與聯儲貼現率或股票指數一對一地聯繫起來﹐認為後者一發生就促使貸款利率變化。實際上影響貸款利率的因素除了貼現率和股票指數﹐還有很多其他重要因素。本顧問在另篇文章曾探討過決定貸款利率的基本因素。此篇文章則簡單介紹影響利率的其他外在因素。這些外在因素之間相互作用﹐有時相互抵消﹐但沒有任何一個足以單獨影響貸款利率的變化。

     

與房屋貸款利率最緊密聯繫的一個指標是美國十年公債利率。當十年公債價格上升時﹐它的利率下降﹐同時房屋貸款利率隨下降﹔反之﹐十年公債價格下降時﹐貸款利率上升。一般而言﹐當挐撒顳璊W揚時﹐很多投資者會賣掉公債﹐轉而投資股票﹐從而造成公債價格下降﹐貸款利率上升。但是也有股票和公債價格同時上升的時候﹐所以不見得股票價格上升﹐貸款利率就必定上升。有興趣的讀者可以到money.cnn.com 網站監視每天股票和十年公債的市場行情﹐從而大概推測當天貸款利率的變化情況。

     

影響貸款利率最根本的因素是物價指數。經濟成長期﹐物價指數高﹐貸款利率高﹔經濟衰退期﹐物價指數低﹐貸款利率低。那些影響物價指數的因素也很多﹐如GDP 成長率﹐消費者信心指數﹐失業率﹐美元外匯兌換率等等﹐都會間接影響貸款利率的變化。

     

總而言之﹐影響貸款利率的外在因素非常多﹐要準確預測貸款利率的走向實屬難事。華爾街的專業人士也常犯錯誤﹐普通讀者更不應該輕信他人或賭博預測利率的升降幅度。筆者雖有金融財務的MBA專業訓練﹐尚且不敢輕下論斷﹐避免誤導讀者和客戶﹔這才真正是知得越多﹐越認識自己的局限。作為貸款業者﹐本顧問當然有一套行之有效的鎖定利率的策略﹐以達到為客戶爭取最好利率.