貸款選擇: 30 年或15 年期償還貸款

常有讀者和客戶詢問﹐抵押貸款應該選擇15 年還是30 年償還期﹐那一個計劃更合算。地產﹐貸款經紀﹐會計師﹐財務計劃師﹐朋友們都給不同的建議﹐您作為一個專業貸款顧問﹐可否在這個問題上提供一個比較公正可靠的解釋。



貸款顧問接到挑戰後﹐親自做詳細計算﹐反復求證﹐得到如下結論﹕



(1)  本質上﹐償還期長短對抵押貸款的利益多少沒有影響。對比30年貸款﹐15年 償還期的每月付款增加30%以上﹐但減少180個付款﹔當選擇30年每月低付款時﹐將比較15年少付的錢逐月投資在適當的金融工具上﹐15年之後同樣可以把貸款余額付清。 



(2)  經驗老到的投資者應該選用30 年貸款﹐因為每月低少的付款可以允許更多的資金放到更高的投資上。不好風險的人最好選用15年貸款﹐因為要取得至少不低于貸款利率的投資途徑時﹐30年才合算。靈活的人在投資市場低落的時候﹐可以選擇多付房屋貸款﹐同樣保障有至少相當于貸款利率的投資回報率。



(3) 貸款計劃的選擇受稅收影響很多。 15年計劃在省稅方面遠不如30年計劃。



(4) 資金的分配也決定貸款計劃的選擇。15年計劃更快累積資金在不動產上﹔如果您喜歡手頭上擁有靈活機坁漱j把鈔票﹐那么請選用30年計劃吧。



具體例證如下﹕



試拿一個 $250﹐000的貸款為例子。計劃A ﹐30 年償還期﹐固定利率 7.875%﹐每月付款$1813﹐30 年總付利息$402﹐562﹔計劃B﹐15 年償還期﹐固定利率7.500%﹐每月付款$2318﹐15 年總付利息$167﹐156。表面看﹐計劃A比B每月多付出$505﹐換來$235,406的利息節省。那么問題的答案就在是否180期X$505=$235,406﹖



首先﹐任何公正的比較都要求前提相等。第一步假定計劃A﹐B都在15年後償還﹐A 尚欠本金$191,120﹐共付利息$267,400﹔B償還全部本金﹐共付利息$167,156。計劃A比B多付利息近$100,000﹐可抵收入所得稅 (假定20%稅率)﹐15 年共多節省交稅$20,000﹔再假定A利用每月少付出﹐亦相當于多余的$505 (年$6060)來投資﹐取得8%的年報酬率﹐利滾利15 年積累資金$177,776﹔合並$20﹐000省稅額﹐共$197﹐776﹐償還本金$191﹐120﹐略有節余$6000。初步的結論是30年與15年償還計劃﹐優劣勝負在伯仲之間。



好奇的讀者會刨根挖節﹐想知道30年的推算。進一步假定15年後﹐計劃A 繼續每月付出$1813﹐第二個15年償還剩餘的本金$191﹐120﹐再付利息$135﹐162 (假定20%稅率)﹐省稅額$27﹐000。第一個15年積累的$197﹐776﹐繼續以8%投資15年﹐期末積累資金$627﹐535﹐合併省稅額$27﹐000﹐共$654﹐535。計劃B 第一個15年末﹐沒有債務地擁有房產﹐可以利用 A每月付出﹐亦即B多余的$1813 (年$21756) 來投資﹐同樣獲利8%﹐15年後積累資金$638﹐299。奇妙的是﹐不同的兩個計劃﹐30年後可達成大致相同的效果﹐沒有債務地擁有房產﹐外加六十多萬的資產。



聰明的讀者會發現﹐上述的計算有很多如果。如果改變這些“如果”﹐結論會是怎麼樣。援用舊例﹐如果投資回報率是5%﹐計劃A30年末積累資金$327﹐675﹐計劃B30年末積累資金$493﹐935﹔如果投資回報率是12%﹐計劃A30年末積累資金$1﹐493﹐633﹐計劃B30年末積累資金$907﹐785。