购买新屋，两难处境

     问：我们正在购买新屋，预定下月十五日交屋过户。我们担心建筑商不能按时交屋，届时锁定的利率已到时，银行告诉我们延长放款时间要额外加费用$500 元。另外，我们锁定利率很高，现在想转换，但建筑商不配合提供贷款所需的文件，还通知我们说，如果延误交屋过户，每天罚款$100 元。我们该怎麽办？

 

     答：你们签订的购买合同是一份“不平等的条约”。一般新屋建成交屋的准确时间很难具体说定；经常受天气和分包工程进展的影响。建筑商推迟交屋是常有的事，但合约上很少有补偿消费者的条款；反而当消费者因贷款而延误过户手续时，建筑商要向消费者课以罚款。如果建筑商没有给消费者一定的宽限期(Grace Period)来完成过户手续，这是一个相当不公平而且苛刻的买卖和约。消费者在最初签字时应该仔细阅读，要求一定的宽限期。

 

由於交屋时间的不确定，造成利率锁定和贷款完成的困难。该读者的贷款公司是一家大型的直接贷款银行，只允许消费者锁定一次的利率。当利率要过期时，消费者要多付钱来延长利率；当利率下降时，消费者又没有足够的时间去转换银行而取得更低的利率。

 

遇到这种两难境地，消费者没有别的选择，只有继续原来的贷款申请，希望一切都能顺利进行，从而避免付出昂贵的代价。但是有心购买新屋的消费者可以从这个案例学到一个宝贵的教训。

 

除了上述的问题外，购买新屋还有诸多陷阱：

 

(1)  溢价出售房屋，附带要求客人用建造商控制的贷款公司办理贷款，建造商假装付钱帮助客人贷款。实际上，羊毛出在羊身上，建造商把你的实际房价提高。如果你用他的贷款公司，他多捞一笔贷款费用；如果你用自己的贷款公司，他白白赚取溢价部份。更有甚者，如果你用自己的贷款公司，建造商强硬多收一笔outside lender 协调费$1000左右。这些隐藏费用都埋在壹佰多页的购买合同中，不到最後closing, 客人是没法发现的。如果你要购买新屋，签字前一定要注意以上条款。让建造商给你减价和免除于你不利的条款。

 

(2)   垃圾费用一大箩筐：把本来习惯上卖方负责的费用如owner title insurance, hoa transfer fee, transfer tax 约$1000到$3000全部加给购房者。请注意，一切费用都是可谈判的；你不争取，你就丧失了权利。

 

(3)  玩弄法律文字游戏：例如销售人员和你说房子是Single Family House, 但以後你看到产权报告上标的是Condo。怎麽回事？你只好吃哑巴亏。即使你英文阅读能力很强，尚不足应付艰难生涩的法律术语。为了保护你的权利，最後有律师或地产专业人士的帮助。

 

购买新屋是一个很复杂的过程，一般没有地产经纪的专业指导，消费者基本上孤立无援，很容易被建造商利用。一旦发生意外，消费者不知道怎样处理，也不懂得到那里获取专业帮助。所以购买新屋的消费者不妨考虑聘用专业的贷款经纪来为你处理贷款申请，以达到一箭双雕的效果。贷款经纪比银行直接贷款灵活方便，可以替消费者通过不同的银行先後锁定几次的利率，保证消费者享有市场的最低利率；也可以满足顾客特别的要求。同时贷款经纪拥有地产中介执照，有足够的资格和经验建议客户处理在房屋过户中可能遇到的种种疑难问题。