初次购屋策略 -- 贷款预批准

明确房屋的买价和开支是购房的第一步。初次购屋的消费者一般对自己的购买能力没有概念，不知道“可以买多大的房子？”，也不懂得计算每月可以承受的房子费用开支。专业的房地产经纪人必须知道你的预算需要以後，才愿意带客人看房子。这样才能达到在最快的时间内替你寻找到理想的房子。

贷款预批准後，就相当手上拿着现金去卖房子。贷款预批准的好处是：
(1) 在众多的购房者中 帮你抢到房子；
(2) 你的房地产经纪人更乐意努力为你服务；
(3)  为你增添自信力；
(4)  整个购房过程更顺畅省时。

每个打算购房的消费者都应该善加利用贷款预批准。

消费者的购买能力由他/她的收入，债务和首期款等因素决定；互联网上提供很多简单方便的计算器帮助消费者解决购房第一步的难题。贷款银行现在允许负债收入比率高50%，这就是为什麽加州人能够买得起昂贵的房地产。按时下的标准，一般人房屋购买能力应在5到7倍的年毛总收入。下面推荐一个信息丰富，容易使用的网站供读者参考。具体操作如下：

(1) 登录网址∶http://teamworkloans.com

(2) 点击菜单“Loan Center”, 下拉菜单"Pre-Qualify".
(3) 输入毛收入，每月债务付款，贷款利率，贷款期，首期款∶
(4) 点击计算“Calculate"而得到答案。

为方便说明，这里举例假设一对夫妇∶总毛收入$6000；再输入车子贷款和信用卡最低付款，总每月债务付款$300；贷款利率6%；贷款期30年；首期款20%； 输入完毕，点击按钮 “Caculate”

计算结果如下∶

(1) 保守估算∶房子价格 $366325， 首期款$73265， 贷款额$293060，贷款付款 $1757，房税保险$403；总费用开支$2160。

(2) 最大购买力估算∶房子价格 $457906， 首期款$91581， 贷款额$366325，贷款付款 $2196，房税保险$504；总费用开支$2700。          

(3) 假如消费者没有20%的首期款，他们可以把首期款调低到5%，别的数据保留不变；最大购买力估算结果如下∶房子价格 $375440， 首期款$18772， 贷款额$356668，贷款付款 $2138，房税保险$413；贷款保险$149；总费用开支$2700。

(4) 又假如他们有能力把车子贷款一次还清，没有任何债务，再计算一次，别的数据保留不变∶最大购买力估算结果如下∶房子价格 $508785， 首期款$101757， 贷款额$407028，贷款付款 $2440，房税保险$560；总费用开支$3000。

消费者可以不断的调整债务和首期款等因素数据，重新计算，直到结果让自己满意。应该注意的是，这里的计算不能代替贷款银行的实际审核结果；因为每个贷款银行的审核标准会有些少差别。在正式下购房合同之前，消费者还是应该咨询专业的贷款专员，并呈送贷款申请以取得贷款预批准。