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决定贷款利率的基本因素

(2005-03-06 19:00:42) 下一个

      问∶我的朋友正在通过你的公司申请购房贷款,请问我是否可以得到与他同样的利率?你的利率报价以後会不会被抬高?

      答∶对第一个问题,贷款顾问的诚实答复是,不一定!理由是贷款利率没有统一的标价,基本上随消费者本身及所抵押的房屋状况来决定。每个人的财务状况稍有不同,因而所得到的贷款利率也可能不一样。大部分消费者错误以为选择房屋贷款就象买汉堡包一样,吃McDonald's,Burger King 或Carl Jr. 都大同小异,价格相差不远。实际上,房屋贷款本身既是商品,但更侧重于服务品质。房屋贷款的这种两重性把它跟一般的商品如汉堡包区分开来。

大部分贷款公司是依“风险基准定价”的原则来确定每个房屋贷款的利率。“风险基准定价”的通俗解释是说,以大部分正常风险的消费者可以获得的利率为基准价。贷款公司以此基准价审核每个贷款申请,然後给那些风险高的申请人加收利率,相反给风险低的消费者优惠利率。那厶影响贷款风险的基本因素有哪些呢?

为方便陈述, 让我们先定义正常风险和基准定价。譬如,一般贷款申请人可以申报收入, 信用分数在620至680之间,首期款20%;相应的基准定价是30年固定利率 6.00%,0点数。接着我们可以举例探讨决定贷款利率的一些基本因素。请注意这些例子,只是作为样板,不代表每个贷款公司的真实定价。


(一) 收入申报状况∶ 可以申报收入的消费者可以获得基准定价6.00%利率,0点数;不能申报收入者对贷款公司来说风险增加,需要付0.5点数。


(二) 信用分数∶ 分数越高,表示消费者偿还贷款的意愿越好,风险越低。信用分数超过720分,是A+的信用,一般贷款公司会给消费者0.25点数的优惠。分数低于620分,是属於A- 的信用,消费者很难获得贷款通过,所付的费用可能增加超过0.5到1的点数。

(三) 首期款/房屋净值∶ 首期款或净值低于20%,消费者要付额外贷款保险,相当于贷款成本增加。首期款少于5%,利率更高,贷款要求条件更多。

(四) 贷款偿还期的长短∶一般来说,偿还期越短,利率越低。同样,正常风险的贷款申请人可以获得15年期贷款5.5%固定利率,0点数。5年或7年偿还期的气球(BALLOON)贷款利率更可能低于5.00%。

(五) 房屋的用途及类型∶投资出租的房屋要比自住屋多付1.5的点数。某些情况下,共渡屋(CONDO)的贷款利率要比独立屋要高一点。另外超过5个单位的商品住宅属於别的类型贷款,利率及条件都与普通房屋贷款相差很大。


(六) 贷款额度∶对大部分银行而言,$125,000 至$359,620贷款额是正常的范围。小于$125,000,消费者可能要多付0.25的点数;大于$359,620是大额贷款,利率可能更高。


(七) 利率锁定期∶一般贷款公司的报价是30天锁定期;锁定期越长,点数越高。 45天的锁定期要比30天多0.25点数,15天锁定期比30天少0.25点数。 上述的总结仅是一般贷款利率定价的行情,当然不排除有特例及其他影响利率的因素(本顾问在另篇文章介绍)。


在实际贷款申请的过程中,消费者会发现不同贷款公司的报价相差很大;更糟糕的是,很多消费者最终获得的利率和点数要比起初报价高出很多。造成这种意外的原因,除了上述贷款定价的复杂性外,更多的是贷款商与消费者之间信息沟通的问题。极少数不肖贷款商利用贷款定价的复杂性故意低报价格,然後找各种借口提高价格坑害顾客;也有客人向贷款商隐瞒情况,导致报价错误;经常发生的是,没经验的贷款专员或非专业的地产经纪做贷款报价时,忽略了一些基本定价要素,造成不实报价。

错误报价所造成的危害很大,不管对贷款商或是消费者而言,都是一个极大的时间浪费。本顾问总结多年的经验教训,报价时力求全面,准确,及时,真实,来减少对消费者造成的意外震荡,从而建立卓越的顾客信誉。通过阅读本篇文章後,希望您能够利用所学到的知识,来保护您自己及周围亲朋好友的利益,避免贷款过程中发生的意外损失。

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