走出貸款迷霧

--專訪招耪?傻馁J款顧問莫雷

“世界地產”編輯

 

在訪問資深的貸款顧問莫雷先生之前, 就經常拜讀他所撰寫的專欄文章, 他能夠將一般人常遭遇的各種貸款問題, 以深入湷龅姆绞? 抽絲剝繭的解釋清楚, 讓我們這些外行人, 很容易的進入狀況, 更加了解複雜的貸款程序﹔同時, 也因此減少了很多因為誤解而出現的錯誤與花費。相信很多讀者像我一樣, 都從他的文章中, 受惠不少!

 

莫雷的文章理路清楚, 論點精闢, 可以幫助大眾排疑解惑; 在訪問的過程中, 記者更是發現,他本人不但非常有耐心, 回答問題詳細而且具體, 最讓人印象深刻的是他的專業素養真是非常豐富。這可能與他是科班出身的學歷背景有關﹐他是USC和UCI的工商管理與地產雙料碩士, 理論基礎加上多年的實務經驗, 使得他在談到各項貸款問題的時候, 可以旁徵博引, 思慮迅速周密而分析精確入理, 讓我油然而生“與君一席話,勝讀讀十年書”的感覺。也讓我對貸款的過程和許多實務上的竅門﹐有了更深一層的了解.。

 

認清“貸款”是房屋買賣成功的關鍵要素

 

由於貸款利率的一路走低,這兩三年來, 成為購屋者置產的最佳時機。雖然造成房價不斷的扶搖直上, 但是第一次購購屋者, 以及許多投資人的熱情卻仍然絲毫未減﹐畢竟“有土斯有財”是中國人根深蒂固的觀念, 即使遠來異鄉, 大家還是希望趁著四十年來難得的低利率時期, 利用融資的方式, 以低成本的貸款來添屋置產!

 

這樣的想法固然沒有錯, 但是, 重點是怎麼樣才能夠如你所願, 順利的貸到款, 而且是貸到一個利率很符合理想的貸款計劃?  大家都知道在美國買賣房子的學問大, 規矩多, 但是, 殊不知, 貸款的學問更大, 專業程度更高; 買賣房子要貸款, 要和銀行打交道, 必須知己知彼, 步步為營, 務必在事前做好規劃, 避免倉卒行事。有許多的買主, 即使能夠在眾多競爭者中, 脫穎而出, 進入escrow, 但是, 如果貸款手續沒有處理好, 無論是證件不足, 或者本身條件不夠, 就很有可能受到銀行的刁難﹔許多人到了最後關頭, 為了成交, 也只好硬著頭皮, 接受銀行提出的比較差的利率條件; 更糟糕的是, 直接被銀行拒絕, 在這種情形下, 最後必然是因為無法如期拿到貸款, 而沒有辦法買到房子。

 

所以莫雷建議所有有心置產的人士, 在買賣及貸款之前, 準備功夫要作足﹕這包括強化本身的貸款條件﹔同時, 如果能夠先取得貸款的“預批准”, 也是一種很穩當的策略。

 

由於貸款利率並沒有統一的標價, 基本上貸款公司或銀行是基於貸款人本身的條件以及所抵押房屋的屋況而作決定。一般來說,  大部分的貸款公司是依據“風險基準定價”的原則來確定每個房屋貸款的利率。

 

風險基準定價的意思是: 貸款單位以大部分正常風險的消費者可以獲得的利率為基準價, 用這個基準來審核每一個貸款申請人, 然後給那些風險高的申請人加高利率﹔相對的, 風險低的申請人就可以享有較好的優惠利率。那麼, 會影響你風險評分的因素有那些呢? 莫雷舉出了幾個貸款公司或銀行最常用的評分參考因素:

 

一, 收入狀況﹕

能否提供收入證明對利率收費的影響最大。通常情況下﹐沒有收入證明的貸款人也可以獲得貸款﹐ 但付出的代價高一些。

 

二,信用分數:

 一般來說, 貸款人的信用分數越高, 表示消費者償還貸款的意願越高, 風險程度就越低.。信用分數超過720分, 屬於A+的信用, 貸款人可以得到相當好的優惠; 若是分數低於620分, 為A-的信用, 貸款人很難獲得貸款通過, 而且所付的費用很可能會增加。

 

三,貸款人可以以現金支付的首期款相對於房屋價值的比例

 

首期款或者淨值低於20%, 貸款人要支付額外的貸款保險(PMI), 使貸款的成本增加; 若首期款少於價值的5%, 利率會更高, 貸款要求條件也更多。

 

四,貸款償償還還期的長短

 

一般來說,貸款償償還還期越短,利率越低。

 

五, 房屋的用途以及類型

 

如果是用來投資或者出租的房屋, 比自住型的房屋要多付點點數, 同時在某些情況之下, Condo 的貸款利率要比House來得高一些。

 

六,貸款的金額

 

貸款金額超過$359,650元屬於大額貸款, 貸款利率高於小額貸款.

 

七,利率鎖鎖定期的長短也會影響你的利率。所以, 事先準備好相關的貸款文件, 有助於控制以及縮短貸款申請時間, 也就有助於你取得比較好的利率。

 

經過銀行直接貸款? 還還是透過專業的貸款經紀?

 

許多來自亞洲的客戶經常會提出的疑問是, 什麼是貸款經紀人? 無論你是來自中港台, 當地好像都沒有這樣的一個行當。買主如果需要貸款, 通常是直接找上熟悉的銀行

 

莫雷說, 有些消費者傾向選擇自己的開戶銀行或者是一個區域型的大銀行, 直接向他們貸款。感覺上, 這些銀行知名度高, 似乎比較值得信賴。但是很多人不明白的地方是, 銀行的貸款部門人員和貸款經紀人一樣, 都是靠佣金為收入。反而是貸款經紀人因為代理的銀行多, 因此, 貸款的種類類選擇也多, 可以依據客人狀況的不同而作取捨。所以, 消費者考慮的重點應該是, 如何選擇一個諏嵖煽? 可以為自己爭取權益的貸款專業人員。

 

莫雷說, 貸款市場上的作業手法, 大概可以分為兩種﹕一種是銷售導向, 另一種是服務導向。 銷售導向的貸款公司, 往往是竭盡所能的用低利率來吸引顧客上門, 他們重的是以量取勝, 爭取一次交易的利潤, 經常使出的花招包括, 先以低報利率來引客人上鉤, 一旦你付了申請費, 他們就會以各式的理由提高利率, 最糟糟的是直到快要close escrow的時候, 才通知你貸款出現問題, 讓你措手不 及, 只能任人擺佈。因此﹐精明的消費者, 不應該相信任何驚人的低利率﹔超出常理的低利率背後, 或者是另含隱藏費用, 或者是報價有失誤, 總之通常都是另藏玄機,值得注意。

 

相反的, 服務導向的貸款公司重視的是和顧客長期而穩定的關係, 希望和顧客建立長期多次交易的往來習慣。消費者在選擇貸款經紀人的時候, 不妨多作打聽, 口碑很重要也很可靠﹔此外, 可以直接向當地的消費者中心或Better Business Bureau 詢問,了解每個不同貸款經紀和公司過去的紀錄﹔加州房地 管理局直接管轄所有的地產經紀營業執照, 貸款經紀人也包括在內.

 

如何準確出手  取得最佳利率?

 

每個貸款經紀人, 最重要的職職責之一便是準確有效的為客戶鎖定利率, 以達到為客人爭取最好利率的目的.

 

莫雷說, 這其中學問很大, 每個專業的經紀人自有一套判斷和做法。但是, 基本來說﹐應該根據當前的經濟情勢, 近期的財務金融政策, 來大致判定未來三個月的利率走向, 是屬於上升, 平穩, 或者走低的趨勢﹔如果是呈現上升走勢, 當然應該立即鎖定﹐如果是平穩或者可能下降走低 ,則不妨先行準備資料 , 靜待良機。這種情形下暫時不鎖訂的原因是: 鎖定期越短, 利率越低, 對客戶越有利。

 

此外,貸款經紀與客戶間, 應該保持密切的接觸和溝通, 共同訂定貸款策略, 建立互相信任和切實配合的工作關係, 才能保證策略的成功實施。

 

莫雷說, 金融市場的變化瞬息萬變, 而貸款方式的選擇又多, 絕對沒有一套放諸四海皆準的標準模式, 可以套用到每個不同的貸款人身上; 從他的經驗驗看來, 適合顧客需要的貸款計畫才是最好的貸款。因此, 他對於自己的每個客人, 都先進行一番徹底的背景了解之後, 才為他們量身訂做幾個適合的可行方案, 而且都是詳細的書面報告, 讓客人可以一目了然各種條件與費用。之後, 他會詳細的為客人就每個方案的優缺點進行解說,協助客人作出最後的決定。

 

從莫雷的身上,我們看見一個專業的貸款顧問, 是如何恰如其分的扮演好捍衛顧客權益的角色。他絕對不會做出任何過度的承諾, 他從專業的角度出發, 站在客戶的立場上, 根據實際的狀況作出準確的設計, 而且他所重視的是和客戶建立一個長期而穩定的互信關係。

 

置產的路上, 我們不僅需要一位稱職的地產經紀人, 更重要的是一位招耪?傻馁J款顧問, 可以協助我們走出各式的貸款迷霧!