購房貸款﹐你的貸款專員稱職嗎﹖

正在購房的消費者面臨的一個大問題﹕“我的貸款專員是否有能力且可依靠處理我的貸款申請﹖”

 

購房貸款比重新貸款複雜很多﹐需要一位在房屋買賣交易方面有專長和經驗的貸款專員才能勝任。過去幾年來﹐利率一直下降﹐上千萬的房屋業主爭先恐後地轉換貸款﹔與此同時﹐一大批沒有經驗的新人也加入了貸款行業﹐趁機發財。在重新貸款興旺的日子裡﹐一個新手甚至傻瓜都可以輕而易舉地拿到生意﹐而且不為人知他/她的背景底細。他們可以幫客戶鎖上很低的利率﹐中間過程即使因失誤錯過鎖定期限﹐也不礙事﹔他們可以再鎖定同樣低或更低的利率﹐直到完成貸款手續滿足客人的要求。那個時候﹐很難區別開一個好和不好的貸款專員。

 

現在的利率呈上昇態勢﹐如果你的貸款專員讓你的鎖定利率過期﹐利率可能已經上漲﹐他/她不會讓你繼續得到原來鎖定的低利率﹔你只好忍痛接受高利率﹐或者不完成貸款而接受房屋賣方的罰款。購房貸款與重新貸款的最大差別就是﹕時間的有限性和準確性﹔購房者必須在合同期限內(一般30到60天)完成貸款手續﹐超過期限就是違約﹐違約的後果嚴重時會被賣方沒收押金或逐天罰款。不幸遇上低能和不諏嵉馁J款專員﹐消費者的損失更大﹔經常有買房者臨到簽貸款文件時才發現實際得到的利率和費用比預先談妥的要多很多。這時發現問題已經太晚了﹐因為合約馬上到期﹐要轉換貸款專員已經來不及。貪小便宜和初次購房的消費者往往容易上當﹐他們與諏崒?I的貸款專業沒有緣份﹐因為實實在在的報價對他們沒有吸引力﹔他們一廂情願要聽想聽的好話﹐而不是他們必須面對的事實。

 

讀者楊小姐在LAS VEGAS 購房﹐慕名來電咨詢﹔筆者告訴她﹐因為她的首期款缺少兩個月的存款證明﹐建議她在找到房子前早日匯入錢款。有的貸款專員說她不需要﹐ 所以她沒有作準備。楊小姐找到房屋以後需要貸款﹐再來咨詢﹐筆者給予她同樣的答復﹕因為沒有倆個月的存款證明﹐利率會比正常的高。她決定給別的貸款專員處理貸款申請﹐那邊開價條件很好。最後貸款簽字時﹐楊小姐打電話來說她被迫多付幾千元的費用﹔她的貸款專員沒有事先通知她﹐貸款過程中﹐她也联系不到该貸款專員。有沒有辦法補救﹖筆者坦栈貜桐s愛莫能助﹗

 

實踐中﹐購房貸款的利率鎖定受到時間限制很大﹕技術上可以鎖定利率的時段大約只有兩個星期左右﹐從拿到買賣合約算到過戶前的十幾天內。這時段內的利率變化也很頻繁﹐只有經驗老到的貸款專員才能把握最好的鎖定時機﹐好與壞可以相差幾千元的點數費用。從這個角度來看﹐貸款專員起初報價利率可能與你實際拿到的利率相去甚遠。消費者不應該過於迷信起初報價﹐而應更多地考查貸款專員的專業能力﹐買賣經驗和招哦取?o:p>

 

購房貸款的另個特點是﹕過程繁瑣﹐更多的關係要協調。賣方﹐兩方經紀﹐產權﹐公證﹐房屋檢查﹐估價等等﹐所有的工作安排都有先後次序﹔一方耽擱﹐全程受牽。貸款專員需要很高的談判協調能力﹐遇到意外時﹐能隨機應變解決問題。特別是當你要買掉舊房﹐再買新房時﹐時間的安排更需要周密﹐不允許差錯。假如低能的貸款專員沒法按時完成你的新屋貸款﹔而你已經關掉舊房的過戶手續﹐你的搬吖?疽呀洶涯愕募耶a全部裝車﹐請問今晚你將往何方﹖

 

與重新貸款相比﹐購屋貸款更難獲得批准。初次購屋者往往信用不夠﹐或者首期款不足﹐沒有兩個月的存款證明﹐經常被銀行拒絕貸款。轉換房屋者涉及到新舊房屋兩個貸款﹐影響貸款資格﹔或者新屋的首期款部分來自舊屋的淨值﹐增加貸款的複雜難度。沒有經驗的貸款專員經常忽略細節﹐給消費者一個容易的假象﹔最後意外問題來了﹐讓消費者措手不及。

           

讀者趙先生從紐約搬來南加州﹐從LA TIMES 大報紙上選一家大銀行做購屋貸款﹔付幾百元申請費﹐呈交所有申請材料﹔銀行的貸款員草草過目﹐核發貸款資格批准書。一個月後﹐銀行更換貸款員﹐通知趙先生第二貸款不能通過﹐因為信用報告上有遲付款的記錄。此時趙先生的購買合約還有不到三個星期﹐新屋營建商已經發出最後通帖﹐一天內拿不到正式貸款批准﹐就面臨購房押金被沒收的損失。幸叩氖签o之前趙先生有咨詢筆者﹐馬上請求幫助。我們在幾個小時內尋找到合適的貸款銀行﹐並取得正式貸款批准﹔兩個星期內拿到貸款文件﹐然後按合約時間完成過戶手續。

 

千萬不要掉以輕心﹗在今天新的購屋貸款市場一定會有意外傷害﹐過去有﹐將來還會有。但你可以避免不必要的傷害損失﹐你一定要尋找有專業能力﹐買賣經驗和招哦鹊馁J款專員。別人的介紹推薦是最有效的辦法。成功優秀的貸款專員主要依賴服務口碑贏得客戶﹐而不是表面堂皇的廣告。最可靠的推薦來源是你身邊的朋友﹐同事﹐家庭親戚﹔他們有第一手和貸款專員打交道的經驗﹐知道他/她的為人﹐工作特點和方式﹐讓你心中有數。最重要的是﹐他們因為信任貸款專員才願意推薦﹐而沒有利益所得。房地產經紀人和新屋營建商也是值得考慮的推薦來源﹐因為他們的生計收入都依靠購房貸款的順利完成。他們推薦的貸款專員應該不會太差﹐至少保證你在合約期限內完成貸款。但是消費者不知情的是﹐房地產經紀人和新屋營建商有可能從貸款專員那裡拿到現錢回扣﹐因此會增加你的成本費用。很多貸款專員本末倒置﹐為房地產經紀人和新屋營建商服務﹐而不是為消費者﹔可以理解﹐生意來自他們﹐當然首先滿足他們的要求﹔因此消費者不一定得到最好週到的服務。

 

不論推薦源自何方﹐消費者都要親自考查貸款專員的專業能力﹐買賣經驗和招哦柔岍o再做決定。更好的選擇是﹐尋找一個站在你的利益立場的貸款專員﹐願意為你提供全面分析所有貸款方案選擇﹐然後推薦最適合你情況的貸款選擇。例如﹐長期貸款利率比短期利率上昇了很多﹐是不是5年或7年期的固定利率比30年更省錢﹖什麼情況下才選用浮動利率﹖各種貸款方案的優點和缺點是什麼﹖怎樣降低房屋貸款的總成本﹖這些問題只有專業招诺馁J款專員才能為你提供滿意的答案。

 

你的購屋決定是你一生中最大的一個決策﹐將會影響你很長一段時間﹐甚至伴隨你的退休生涯﹔在今天的市場環境下﹐你更需要有傑出的專業人士來幫助你做明智的選擇。