在美国经营房地产的故事与体会

选租客应注意的要点并再谈查租客信用的重要性（2）

如山

（2009年11月27日）

    3.   居住总人数的确定依据

在其它条件相同时，从保护房产的角度出发，房东当然希望越少人住越好。但是你也不能用人口作为一个选择的理由。另外，你接受太多人住一个房子也可能违反当地的Code。那么多少以下是合适的，或者超过多少人可以不接受呢？HUD（The U.S.Dept. of Housing and Urban Development）接受BOCA(Building Officials and Code Administrators) 的指引：

“Every dwelling unit must contain a minimum gross floor area not less than 150 square feet for the first occupant and 100 square feet for each additional occupant. Every room occupied for sleeping purposes by one occupant shall contain at least 70 square feet of floor area and every room occupied for sleeping purposes by more than one person shall contain at least 50 square feet of floor area for each occupant”

房东可以用这个标准来拒绝人多的家庭。或者在他们住进来以后发现有超过标准的人数。同时，提醒读者注意，假如你们本地有Building and Occupancy Code， 就应该以本地的为准。

    4. 如何处理租客的申请和拒绝租客

对于填写了租房申请表并且交了申请费的租客，我们要实行先来优先的原则。我一般避免同时收多个申请表。第一个申请表递交以后，我会告诉后来的等我查完了第一个决定是否通过再说。但是，我也有碰到过Open house时有多于一个要求递交申请表的。因为尽管我声明已经有人申请，但是他们依然想当天递交申请的话，我是在申请表上标明顺序号。每个申请表都有一份副本，所以他们当时也知道顺序号。

假如第一个申请人或者第二个通过，后面的我就不查，并且将申请费退回给他们。我所在州的法律规定不能收取多于查credit所需要的钱。另外，给申请人一份他们签字的副本也是州法规定。

当查完credit，该租客不满足你预先设定的信用和收入标准时，应该马上通知对方。拒绝人是有点不好意思，其实我也是这种感觉。但是当我们不得不说的时候也是要说的。并且请注意：1）通知对方被拒绝并且告诉对方是他们的信用没满足要求。但是注意不能告诉他们的Credit report里面的内容；2）给出credit report agent的名字、地址和电话号码；3）告诉他们可以直接联络要一份免费的credit report；4）告知他们有权去跟Credit agent直接要求更正，假如他们认为不对的话。这4条是Federal Fair Credit Reporting Act对基于Credit report 而拒绝租客 的要求。其实我所经历的被查的人，他们对自己的credit report怎样都心中有数。credit好的好到多少分他们可能不肯定，credit坏的坏到多少他们可能也不十分清楚。但是，大概他们都知道。有些credit差的，我觉得他们在碰运气。有时他们赌你不查，有时是查完以后要是接近再跟你说看能否通融或者加定金什么的。我也常常碰到他们用一种怀疑的口气问：不会吧，我看是搞错了，我的credit一直都是好的。这个时候我就承机给他们台阶下：我同意credit agent的记录有时候会错的。所以建议你直接跟他们联络去纠正。但是，在你能够正式纠正并且发出书面新的report之前，要是有别的租客申请，我还是要收的，而不能专门等你。从来也我都没见过有租客能“纠正”并且通知我的。为避免误解或者麻烦，我从来不在接受申请时收定金，总是在签合同的同时收取。

为什么处理租客的申请和拒绝租客要这么小心呢？我们要尽可能避免违反歧视法。我们可以设想，一个人被不公平对待是最容易引起当事人愤怒的事。有时候损失了钱不如被不公平对待更加令人气愤。所以，我们不应该凭喜好感觉来选租客（当然对Landlord的利益也是不安全的）。更加重要的是，我们不能留下机会被租客质疑甚至起诉。我曾经不止一次被租客质疑我的选租客程序。特别是那些有一定知识背景的。但每次当我详细说出我的选择步骤和依据时，他们都无话可说。我们要是显示出我们知道整个法律要求和程序，多半就不会被挑战。
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选租客应注意的要点并再谈查租客信用的重要性（1）

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