在美国经营房地产的故事与体会

我对房地产价格趋势和应对策略的一点看法（1）

如山

（2009年7月28日）

房地产的未来趋势是一个不好谈，但又是我们十分关心的话题。从理论基础而言，我不如CND的房地产线上和投坛上的很多人。我不是“名人”，也不是做理论或者预测有关的工作为生，所以预测错也完全没有负担。我没有做过多少理论研究，就从我作为一个全职房地产商人的角度来说一下我的想法和做法吧。请专家与行家指正。

 1．全美房地产市场概况

根据 S & P Case-Shiller Home Price Indices 的资料，全美平均从高峰期（2006年）到2009年第一季度为止下跌约32%，回到2002年的价格水平。但是，就跌幅而言各个地区的情况很不一样，差别有些很大。请看下图（该图是反应至2008年底的状况，我没有找到2009年4月止像这里包括多个城市的图）

人们常常喜欢用价格从高峰期下跌了百分之多少来说那里的房地产市场状况。我个人认为，因为各地房产过去的升幅有很大的不同，所以用跌幅大少的数据不如用年份的比较来分析未来趋势比较合理。以下是我根据S & P Case-Shiller Home Price Indices2009年第一季度反应的数据与相应大约年份价格水平对一些城市的下跌程度比较（注意：以下是各地的均价，没有分出高、中、低房价）

底特律——跌回到1995年的价格水平

凤凰城——跌回到2000年的价格水平

明尼阿波利斯——跌回到2000年的价格水平

三藩市——跌回到2000年的价格水平

亚特兰大——跌回到2000年的价格水平

丹佛——跌回到2001年中的价格水平

拉斯维加斯——跌回到2001年的价格水平

圣地亚哥——跌回到2002年的价格水平

芝加哥——跌回到2002年中的价格水平

波士顿——跌回到2003年的价格水平

迈阿密——跌回到2003年的价格水平

达拉斯——跌回到2003年的价格水平

洛杉矶——跌回到2003年的价格水平

华盛顿DC——跌回到2004年的价格水平

纽约——跌回到2004年的价格水平

西雅图——跌回到2005年的价格水平

由以上可见，到2009年4月，除底特律这种受集中大行业衰退影响以外，主要城市的最大跌幅是回到2000年的价格水平，最少跌幅是回到2005年的价格水平。但是全美有些地方差别很大。例如亚利桑那州的南部有些地方和内华达州的东南角跌回到90年代；而犹他州的西北角、新墨西哥州的西北角和路易斯安那州的西北角房价还在升。

2.   我对全美房地产市场趋势的看法

我于2009年03月27日在CND上回答小夏的贴子里已经对房地产未来的作了预测的言论。现在作更详细一点的分析和修正。但大体看法（房地产的低迷持续期）没有变。

我认为全美经济的基本面还没有开始好转，尤其是失业率和foreclosure rate在继续上升的情况下，房地产的下跌还没有到底（请注意，我说的是总体平均）。应该还有10%左右的跌幅，大约跌到2000年至2001年的价格水平。我所在的地区（全美而言属中上规模）的跌幅应该 还有15%左右，到达2001年的价格水平。什么时候到底？受行业性萧条影响的地区除外，任何地方假如已经回到了2000年的价格，我认为已经见底。而跌破2000年价格即是过度correction。为什么我选2000年呢？因为我们从房地产价格的变动历史（请看下图）很容易看到，美国房地产是从大约1997年开始进入快速的上升期。但是考虑到1997年到2009年的通货膨胀率约30%，也就相当于2000年至2001年的房屋价格。就是说扣除这些年来的通货膨胀数，算其它都是泡沫，不应该升。下跌过程将会多长？从现在算起大约一年左右。然后房地产的萧条期会在底部徘徊4年左右。所以从现在起，大约需要5年时间才有机会看到房地产价格开始重新上升。这里我说的是全美总体状况，而我所在的区我认为也大体相似。但不是说每一个区都要跌到2000年至2001年价格才能停。也不是说没具体某个区不会跌低于2000年。

另外一个因素，从现在起一年之后，通货膨胀开始出现。但房价还不会马上跟随。同时，联邦储备银行和政府不敢马上用提高利率来打击通胀，因为基于历史经验，害怕又变回通缩。故此，房价到达低部，没有上升的动力，也不会再下降。这样的状况维持一年到一年半。然后，房地产跟随所有物价有上升的趋势。但是同时，在通胀的压力下，联邦开始提高利率。这从另一方面压制了房价的上升。加上总体经济并没有健康向上，所以令房价依然在底部徘徊。这个期间，大约两年至三年左右。

所以从现在算起总共大约5年(到2014年)。我这个预测对于悲观论者如女神可能会认为我偏向乐观。而对乐观者可能认为我过于悲观。我非常希望我这个预测是不符合实际情况发展的悲观论调。