我的房东居然教我买投资房

 

很多人以为投资房地产需要雄厚的资金，需要丰富的投资经验，参加这个班那个班，可是越培训，越糊涂，胆子越小。其实我觉得投资地产最重要的还是借着一些启发，再根据自己的能力就可以动手，但投资果断力和胆略非常重要。

 

很少听说有房东教租客买房投资的，因为租客买了房子不是就搬走了吗？这次谈谈我的一位房东是如何投资房地产的：他是一位希腊裔男护士，身无分文三十几岁才移民澳洲。也就10年多一点里他投资了十几个不起眼的公寓单元，最后50多岁就进入退休阶段，在打理房产的同时，过着钓钓鱼的休闲生活。

 

我刚来墨尔本时哪里知道房子买来后可以出租，这就叫“地产投资”。大概在九十年代初期，我刚来澳洲没几天，在墨尔本的西区找到一间在陆军特种工程车装配厂的工作（请见《我在澳洲军工厂打工的经历》一文）。晚上还在读计算机系统的硕士，大学也在西区，那时还没有澳洲PR。不但没钱，还是借了高利贷出来的，要还钱。于是就和朋友在西区Yarraville合租一个两房一厅一卫的公寓，那时很少有现代的高层公寓，一般都是双层的，沿袭英国的建筑风格叫Flat。我们这个大楼一共11个单元，每个单元没有车库只有一个停车位。租赁是通过挂牌中介登广告出租的，之后由房东每月上门收租金。那时还没有手机支付或是信用卡支付，都是用现金，放在一个信封里房东上门交钱就是。

 

这位房东叫Peter，是希腊移民，后来熟悉了，也了解一点他的背景：Peter是八十年代初期移民到澳洲的，当年已经三十多岁了，当年他的经济起点几乎为零。身材高大的Peter是一位注册的护士，为了高一点的收入，他在精神病院做，而且专挑夜班上，所以收入在周围人群中是比较高的。他的业余爱好是买房子，而且专买这种起点低，回报高，容易出租的Flat单元。我们住的这11个单元里，他买了8个，还有别处的几个。他都是请挂牌的中介公司做租赁广告，找到租客签约后就和中介公司再见，自己接管物业的管理、收租和维修。当然中介做这种仅仅办理租赁手续的物业，费用略微高一点。

 

这种就是老式的Flat

 

这个Flat大楼有公用天线，但仅仅是客厅里面的电视机管用，我在卧室就无法看电视。于是我根据物理学的“集肤效应”，在窗上贴上铝箔纸，并用电线连接到电视机上，窗户玻璃就成了电视信号接收天线，这个方法可以让电视信号接触的面大一点，效果很好。但Peter在外面细心观察，百思不得其解，我想他心里纳闷：这个不会派谍报用处吧？终于有天他收租后壮胆问我怎么回事？我就告诉他其实就是电视天线，还领他进卧室看看效果。想不到他对我刮目相看，一下子拉近了距离，从此成了无话不说的好朋友。

 

他那时已经五十多岁，已经不做精神病院的护士，他住在海边，还有一条游艇，只要天好，都会出海钓鱼，回归爱琴海岛民的悠闲生活，所不同的是他已经拥有十几套公寓和自己的住宅，吃喝无忧。他还数次邀请我跟他一起出海钓鱼，只是那时我Full Time工作，Full Time读书，哪有时间钓鱼？一推再推直到自己买房子离开Peter。

 

这种游艇其实不贵，和一辆汽车价格差不多

 

在爱琴海是钓鱼，在南太平洋也是一样钓鱼

 

最重要的是他教我一套投资地产的技巧：也就是Peter做精神病院男护士的十多年里，他在辛苦工作时，大胆投资地产。但澳洲的八十年代经济不景气，房地产也将近十年没有涨幅，而且利息高到20%以上。所以Peter投资地产专挑便宜的Flat，他不借钱，那时一个像这种两房一厅一卫的小单元，也就5万澳元左右，所以基本上积赚一年左右的钱就买一个，不断的扩大。我记得当年租金很便宜，我们这个单元每周也就120澳元，他因为是现金买的，无所谓“回报率”。但即便是这样，按照我们现在用的计算方法，回报率还是相当高的。所以Peter在50岁就做到财务自由，告别精神病院的护士工作，除了钓鱼爱好，就打理他的物业。我们离开时，看到他和他的兄弟在一起粉刷墙壁，清理玻璃窗，清理地毯，亲力亲为非常快乐。

 

后来我也开始投资地产，但九十年代开始，墨尔本的房产是一倍倍地上涨，远远不止5万块就可以买一个Flat单元。但我是根据我的西人会计师建议，不像Peter用现款买房，而是利用“负扣税”政策，最大限度借贷的方法。但有两点是和Peter很相似：第一是量力而行，我并非注重在地大、回报低的House上，这样可以做到“可持续发展”；第二是亲力亲为，初期阶段都是自己管理、自己收租、自己维修和自己做账报税。所以我的一位房东，居然成了我投资地产的良师益友。

 

后来我和Peter失去联系，我相信Peter还会一如既往，不仅仅还会过着钓钓鱼的悠闲生活，打理他的房产也是他的乐趣，当然在澳洲这个收入和资产是拿不到政府养老金的，这些房产的回报也是他生活费的来源。

 

再过了20多年，有次我回Yarraville路过那个的Flat，我发现整个外墙由原先裸露砖块做了外墙rendering和粉刷，看上去更现代化。Yarraville地处墨尔本的西区，但近年来成为同性伴侣的聚集地，因此房价暴涨，我估计现在Peter的这些单元，要是稍微装修一下，每个都值60万以上。所以别看Peter早年小小的公寓，他现在的资产也将近一千万澳元，这是很值得借鉴的范例。

 

外墙粉刷过的Flat，看上去更美观

 

室内装修用不了多少钱，感觉更现代化

 

后记：

有网友私信我，想知道现在Peter的房租的收入。我已经很多年没和Peter联系了，不知道他目前的状况。因为这是真实的故事，连姓名、地点和数据都是真的，所以不是写小说，不能瞎编，这里只能推算一下：

经过租赁网检索，Perer这些单元，在装修后条件比较现代化的情况下，应该可以收到600澳元一周，我们就算他已经卖掉一些房产，还持有10个单元，那就是每年三十万毛收入（Gross Yield）。因为Peter早年是用现金买的，不会有借贷压力，开支不会太大。这个收入对于Peter晚年的退休生活应该是非常好的。

这里让我想到另一个问题：按照推算，Peter现在70多岁将近80岁，守着巨大的资产和收入是不是有这个必要？

有地产投资的朋友都有体会，一两个出租房没问题。但超过10个小单元，甚至还是四五十年房龄的老房子，即便是叫租赁公司管理，都会有很多事情，对七、八十岁老人的退休生活是受影响的。

所以这就是我上次撰文《为什么说上了60岁需要注意调整资产结构？》（点击进入链接），说的就是什么年龄做什么事，不要成为“守财奴”，而是一位智慧的“投资者”。