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卖房手札之二：卖房值不值得装修？

(2024-11-26 16:46:38) 下一个

这次谈一点具有共性的问题，无论是自住房还是投资房的卖房，是不是要装修？

我们先来看澳洲统计局的两组数据：

1. 问：“澳洲人平均一生搬几次家？”

根据澳洲统计局的数据，澳洲人在一生中平均搬家次数约为 11.7 次。这个数字可能因个人情况和地区而异，但它代表了澳大利亚人整体的平均搬家频率。

2. 问：“在澳洲，拥有房产者占人口的百分比是多少？”

根据澳洲统计局的数据，房地产拥有者占人口的比例在澳洲是在相对高的水平。根据最近的数据，大约 66% 到 70% 的家庭拥有自己的住房。这意味着约 2/3 到 3/4 的澳洲家庭拥有自己的住房。

这两个数据说明什么问题？

澳洲人一生中搬家的次数相对比较高，这并不意味搬家的一定卖房子，但结合两组数据看出：澳洲人一生中卖房子的机会相对也比较高。

这是澳洲统计局的官方数据而来，以后有机会再分析一下什么是造成澳洲人换房的原因。以前很多大陆新移民刚来要买房子，看房子要十全十美，似乎住进之后永远不挪位了。一些年轻人买房子也是百般挑剔，好像在此“落地生根”一辈子。我劝大家不要考虑太久远，5-10年规划就可以。结果真的有人辛辛苦苦买了“心仪之家”，还辛辛苦苦做大装修，可是不到5年就搬家了，刚经历一场“买房-装修-卖房”苦旅，又开始另一个循环。

这次就谈谈“卖房”的问题。我不是地产中介，和任何人都没有个人利益掺和，所以很多人问我买卖房子的问题，而相当比例的人都问“卖房是不是要做装修？”和“卖房是不是要请专业装饰公司布置展示（Display）？”的问题。

我根据实例，这次谈谈“卖房要不要做装修？”的问题：

一、“烂卖”VS “精装修”：

我们来分析现成的一些地产广告和拍卖实例，来看底端和顶端两个极端现象：

一类房子不做任何装修：破烂不堪让人惊讶，中介的广告照片都是拍房子最差的和最烂的区域。这是一种销售策略，给人的印象这个房子是“烂卖”，你买了一定是捡便宜货的；

另一种就是“高大上”：什么都是豪华设置，品牌标配，注重细节的精装修。这种销售策略是让你感到“物有所值”，似乎买了这个房子，一步登天进入一个“上流社会”。

所以任何要卖的房子，还是要具体情况，具体对待，绝大多数情况是介于这两个极端之间。

二、“装修”的有利之处：

毫无疑问，同样的房子经过装修和布置，肯定会比没有装修过的房子卖出高一点的价格，而且会吸引更多的人感兴趣，机会更大，这就意味着清空脱手的时间会更短。这就是为什么很多破破烂烂的房子好久卖不掉，贱卖也没人买，不敢买。通过我上个“投资房装修”系列，换了你是购房者，你自然很容易判断，是选择装修过的房子？还是没装修过的房子！

当然对有经验的地产投资者不是问题，他们会估算装修的成本、评估可行性。我们留意一下就会发现：在一个破破烂烂房子的拍卖现场，总会看到一些身着脏兮兮的工作服，五大三粗，甚至骂骂咧咧的西人在果断举手，一旦超过他们的底线，他们会立马走人，连结果都不看。大多数这些人都是经验极其丰富的地产投资者，甚至装修工，他们绝对不买装修过的房子和没用利润的房子。所以哪怕在房市低迷时，大多数人买房产亏钱的时期，仍然有很多地产投资者赚钱的。

所以装修会带来利润吗？也不能简单用“值得装修，还是不值得装修”来以偏概全。

三、控制装修预算：

既然装修会带来利润，接下来的问题就是“花多少钱？”做过装修的朋友都知道，要将装修做得好，这是没有底的，使用的材料和设施的价格相差一倍或是数倍是常见的事情。要是再作一些特别的“精致设计”，费用直冲天花板。对自住房的装修，这不是问题，自己住得舒心是首选，只要自己经济实力许可，费用是次要的。但是对于投资房，或是装修后要卖的自住房，这就要非常小心，要将“性价比”放在首位，也就说投入的装修费是不是能在卖房中得到回报，你不能做亏本生意、至少不能做无用功。

我以前谈到，很多房地产投资书籍中提醒，装修费用尽可能不要超过房价的5%。当然不能贪便宜偷工减料，选用质量差的材料、人工和设施，这会带来得不偿失。我这次装修就按照这条红线，后来做了正规的财务报税报表，只用了房价的4.87%，也就是说控制在投资理论资料上建议的5%之内。

当然很多工作是我自己做的，特别是园艺重整。要是都请人做，肯定是花更多的钱，比例会上升一点。但我不是专业装修人士，大多数花钱的工作还是聘请装修工，电工和水暖工，所以总体并不会相差很大。

四、为什么中介不建议“大装修”？

很多朋友在卖房时咨询地产销售中介，得到的答案基本上都不建议大装修，甚至一些中介会告诉你“烂卖”。

这是为什么？因为房东花钱装修，心理上必定抬高售价，这可能会给房屋销售带来难度。另外也免不了有些不在行的房东，廉价雇用没有什么经验的工人乱搞，甚至自己DIY，弄成“四不像”，反而成为销售的“软肋”。

所以对于卖房者一定要做功课，除了估算成本，时间和可行性，还要根据自己房子的状况，当时市场的预测，以及未来可能的买家客源的分析，从这些因素里制定一个性价比最佳的方案。

五、最后，哪些部位最花钱？

一个房子装修最花钱的地方是厨房，卫生间等复杂、设施多的地方。地板的伸缩性很大，对于卖房者，尽量采用中档的地板。很多老房子的原木地板很好，只是表面有损伤，最佳方案是打磨后漆上地板漆，费用也还可以，但时间要长一点（油漆的固化）。睡房、客厅就比较简单，清洁一下地毯、地板，粉刷墙面焕然一新，费用也不太高。

还有就是花园，其实对懂得做花园的人来说并不难，我在这个《投资房装修》系列介绍过不少，花钱也不是太多。但自己不会，完全请人做园艺，基本上费用是材料费，购买植物费用的数倍。但是需要记住的，做花园不是几天能做好的，特别是要快速见效，选择大规格的植物和小苗的价格，相差也是数倍之巨。所以要是自己搞，能争取几个月时间更好。像该系列前面介绍的，因为租客找房有困难，我提早争取了两三个月接管这个花园，又是春天，所以花园的重建不但省钱，还做的相当漂亮，本文首图就是这个花园现在的景色。

下面举两个我这次《投资房装修》系列中的例子：

一个是比较容易的客厅装修，费用很低；

另一个是比较复杂的厨房装修，是整个项目最贵的部分：

第一部分：客厅

原先的客厅的主墙是蓝色的，这在八九十年代是一种流行，叫decorative wall（装饰墙），还有一个煤气壁炉要拆除，周围有一个装饰架，还不错，但色彩反差太大。开始油漆工的理解用的色彩还是太深，我自己再修改浅色一点。略有不同，但反差不大，配上现在流行的仿真3D火焰壁炉fireplace。再去除原来废弃的箱式空调。整面墙一种白色，给人以现代，明亮和简约的风格。