袋鼠国Bob
澳洲华人的生活记载
我又遇到一个棘手的问题！
在这个“投资房装修”系列开始时，我谈到打算将房子收回，做装修后再上市出售。但这里有个问题，里面的租客要清场。我这个房子两三年前就准备卖，无奈一是疫情的缘故没有市场。另外隔壁在盖新房子，工地一团糟，不是卖房的时机。所以我在租客结束一年的租约，并没有签订长期租约，而是Monthly Based按月续约，租金也没有什么涨，我原来的意图是随时可以让租客清场。
现在澳洲保护租客的利益，即便没有固定租约，还不能随时请辞租客，法律规定需要给60天的通知，由中介将挂号信寄给租客签字。房东还需要去警署签一份公证书，因为现在租赁市场房源奇缺，有房东找借口将房客赶走，再高价出租。我去了警署宣誓，我真的是装修房子，然后卖房子。搞得我反而成了犯人一样，好像做了什么亏心事。
这些都没问题，租客也非常努力的找房子，我也每周两次将就近地段、适合他们的房子，列出10个，帮助房客找房子，物业管理中介也给他们5星好评的推荐信。但两个月下来，租客每周都递交申请五六个，可就是拿不下房子。这让我很无奈，最要命的还是维州的租赁法律，要是到期限租客找不到房子，他们有权不搬家，业主强行逐客，是要上法庭的。我紧张的是一旦期限到了，租客还是找不到房子，还不能强制他们搬家，那我后面安排好的装修工就要接手装修，厨房、厕所都要敲掉重建，这不是要我的命？
究其原因有两个：
第一，目前澳洲的租赁市场，房源奇缺，墨尔本空置率已经下降到历史低点，我在看一个地段好，价格合理的房子，网站点击率都到1500以上，并不是说网络点击的人都会看房，但每次房产中介开放，都会有10组以上租客排队看房，也就是说租赁市场竞争极其激烈。
州府三申五令禁止“租金竞拍”，什么意思？比如中介将一个房子标价500块/周，租客们自己竞价，增加5%-10%很一般，然后中介挑一个高的。理论上讲，这是违法的，但现实中都是那么操作。我的租客几乎每一个申请都提出愿意加价，但是还是申请不到，所以价格并不是主要因素。
第二，我的这批租客是印度人，也有固定的工作，租金都按时交，他们是开办公室清洁公司的，室内卫生保持都还不错。但是一般的房东就是不喜欢印度人，因为很多印度租客一个2房的unit，会住10个8个人，另外就是咖喱味道很重。其实我也知道，只要租客别将房子扒了，整塌了，点着了，都没事。但是当一二十个房客申请同一个房子，任何房东都会挑挑拣拣的，印度租客肯定是放在最后的最后。
眼看大限将到，我就和印度租客沟通，我也再给他们一周的延长，再给周末两天搬家的时间，也不额外收费。因为我接下去做大装修，我也不会对屋况做退房检查，押金会如数退还。他们也很好，答应在装修工到达之前完全搬空，我也答应家具杂物来不及搬，可以再放在车库里一周。
那他们搬到哪里？他们会临时在朋友家搭一张床，家具就搬到朋友的仓库里，看来他们印度人还是很团结的，相互帮助，一方有难，八方援助。 但这不关我的事，总算拿到房子，下阶段可以进入内部装修。
这里带来什么教训？
1. 对租客：
我在很多投资理财的文章上分析过，只要生活安定下来，经济状况稍微许可就应该买房。我们周围很多朋友的孩子也逐渐大学毕业进入职场，在家住不惯，就在外面租房子，反正有的是钱，大不了成为“月光族”。所以要鼓励他们买房子。
没有必要一步登天买豪华的房子、地大的房子，能有个基本居所，按揭和房租基本上差不多就可以。所不同的是自己买了房子是属于自己的，不会受租赁市场的影响而租不到房子，整天担心房东涨租金，或是被房东清场。二三十年后房子就属于自己的了，有了起点再换理想的，“骑在马上找马”。
这也是我对印度租客的忠告，他们这两个月找房子搞得很沮丧，别人根本不理不睬，受尽屈辱，说到这些，印度男子汉居然落泪。很可怜，但我无能为力。所以我劝他们，等身份拿到，买一个房子，稍微远一点不要紧，房子破旧一点不要紧。
印度人很勤劳，也很聪明，什么东西一学就会。有次他们的水龙头坏了，中介告诉我水暖工上门修理要花上百块钱，我去10分钟就弄好了。印度租客感兴趣在一旁看，我就将材料送给他们备用，并教他们如果修理，果然这两年里再也没有来叫我。所以业余时间搞点粉刷，修修补补，做花园什么，对很多人来说只是举手之劳，再也不用为租房子受气。
2. 对业主：
做房产租赁投资，首先你要有足够强大的心理承受能力，尽管我都聘用地产租赁公司管理的，但和租客打交道什么事情都可能发生。另外再好的租客都不会像自己房子那样照料物业，其实只要房客不是恶意破坏，什么问题都可以解决。但业主需要学习当地的租赁法，要有一条明确的法规界限，什么事情是房东的责任，什么归租客？物业管理中介仅仅是“踢皮球”而已，规定是房东的责任，你做不了，中介就找工人，就花冤枉钱。
现在物业投资越来越难，特别是我们维州，很多法律是倾斜保护租客的，税务上也对投资者越来越不利，开支越来越大，还要推行“租金封顶”，房东不可以随便加租金。所以进入地产投资，特别是租赁地产投资者，需要特别小心，这也是我要卖投资房的一个原因。
我争取了两个月的时间，园艺效果需要一段缓冲时间来呈现
