袋鼠国Bob
澳洲华人的生活记载
昨天开车时在电台里听一个西人的理财专栏，谈到“逆向抵押贷款”Reverse Mortgage的话题，这位家庭财务管理机构主持人对此提出一些忠告，因为现在澳洲的通胀指数相当高，很多人因为靠仅有的养老金入不敷出。守着几百万的豪宅，各种费用都在大幅度上涨。于是很多保险机构/借贷机构，极力推荐这个“逆向抵押贷款”：你要钱还不容易？将你的豪宅抵押给我们，我们每周给你足够的钱补贴家用，你还是住在自己家中。因为“逆向抵押贷款”所得的钱是不计算政府养老金的“收入测试”，所以你还是照样可以领取政府养老金和所享受的政府福利。
是不是很有诱惑？于是很多老人在没有搞清楚的情况下，纷纷和贷款机构签合同，近年来出现此类的纠纷非常多。谁都想退休了（或收入减少时）不影响我们的生活质量，还可以多拿一笔可观的零花钱；或是有人到了年纪一把，自己的房子还有一大笔贷款没还清，动用自己的不动产价值来还清贷款。这两种情况下，将自己的房子抵押出去，换取一些零花钱，或是让贷款公司还清欠债。果真有这般好事？本文就谈谈一些值得注意的问题，在你想动用“逆向抵押贷款”时，要非常小心。
为了说明问题，先讲一个以前文章谈到的真实故事：我来澳洲第一份工作的公司有一位工程助理凯文Kevin，我们关系不错。他是英国人，夫妻俩当时都有工作。他们早年在墨尔本西区的鹿园Deer Park，用8万块钱买了一个别墅，贷款7万。尽管房价比较便宜，但是西人脑子不转弯，只有一点点的房贷，凯文30年老老实实地按照固定按揭还款，多余的钱吃光用光，日子过得很开心。
凯文的儿子已经成家，西人的孩子从来不要父母亲管，照讲他们夫妻靠政府养老金生活，本来应该很不错了。可是妻子不久前得了肺癌（他们俩吸烟都非常厉害）要开刀治疗，公费医疗尽管可以全包，但是还得排队，他们等不及就去了私立医院自费治疗，以后还想在有生之年去世界各地旅游。他们平时没有理财概念，大手大脚习惯了，一点存钱都没有。这就是现代社会“守着房子，没有现钱”的典型例子。
不过凯文高兴地告诉我，他的这个房子当时已经值60万，他也还清了贷款，现在有些保险/借贷公司可以将这个房产作抵押，每个星期可以得到房贷公司的生活补贴。他说按照他的理解：根据澳洲平均寿命的80多岁，至少他可以再活20岁，把这60万房产平分到每年就是3万，平均差不多600块一周的额外补贴。按照现在的标准，他们俩的养老金也不过是800多块澳元/周，两者相加日子不要太好过？
当然凯文知道，按照这个办法，等他去世后，他不会给孩子留下任何财产，吃光用光玩光。我当时提醒他，保险/借贷公司靠什么吃饭？绝对不可能按照现在房子的价值60万给你发钱，这个你们一定要去问清楚。后来他们经过了解，最终还是放弃了。
按照凯文的理解：他的房子就好像自动取款机一样给他发钱
这就回到了近年来各国非常热门的理财/养老话题：“逆向抵押贷款”，很多地方称为“反向抵押贷款”，英文叫“Reverse Mortgage”，在中国大陆也将其列为“以房养老”中的一种形式。
这一举措最早源于荷兰，而近年来发展最成熟、最具代表性的当属美国，澳洲近年来也紧紧跟随。我时常听的一个西人电台，时不时就插播“Reverse Mortgage”广告。近些年世界各国房地产的波动相当大，一些早年以非常便宜的价格购买了住房的人，现在都成了“富翁”。更有一些早期第一代移民买下的房子，后来成为遗产传给了第二代，这些房子基本上都是“豪宅”，那这些房产继承人更是出奇的富有。这些人现在很多已经（或者即将）进入退休年纪，可是守着豪宅没有现钱。
特别是像澳洲之类的西方国家，政府的政策是“杀富济贫”，一些居住豪宅的百姓，在未来很可能连政府的养老金都拿不到，得自己养活自己。可是“豪宅”是不动产，不等于“现钱”，于是“逆向抵押贷款”应运而生，并逐渐成为许多老年住房所有者的比较受欢迎的金融产品。很多国家的政府鼓励百姓住房“逆向抵押贷款”来减轻老百姓依赖国家财政福利，老年人将房产净值转换成现金，而政府也给予税务上的减免等优惠措施。所以未来有关政策和措施可能涉及到家家户户，奉劝各位至少对这个理念要非常清楚，注意其动向。
这个理念其实有点像人们在缺钱时，把值钱的东西拿到“当铺”换取现钱，所不同的是“逆向抵押贷款”不可逆。把珠宝“当”在当铺，等你有钱了，多付一点钱，就可以“赎”回来，而一旦启动了“逆向抵押贷款”，基本上是不可能再把房子“赎”回来，也没有必要。所谓“逆向抵押贷款”一般都是把非常值钱的东西抵押，对于普通老百姓，当然是指住房。所以这个话题其实就是谈“住房逆向抵押贷款”，是指已经拥有房屋产权的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，相应的金融机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋的现值、未来增值趋势、折损情况及借款人去世时房产的价值进行综合评估后，按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，并按人的平均寿命计算，将其房屋的价值化整为零，分摊到预期寿命年限中去，按月或年支付现金给借款人，一直延续到借款人去世。它使得借贷者终生可以提前支用该房屋的产值。
“逆向抵押贷款”原理图
借款人在获得现金的同时，将继续获得房屋的居住权并负责维护。当借款人去世后，相应的金融机构完全获得房屋的产权，进行销售、出租或者拍卖，所得金钱用来偿还贷款本息，相应的金融机构同时享有房产的升值部分，也就是说：“抵押房产、领取年金”。因其操作过程像是把抵押贷款业务反过来做，如同金融机构用分期付款的方式从借款人手中买房一样。
初看起来这不是很好的办法吗？反正房子只拥有一个产权，不过一张房契，抵押出去就可以拿现钱，二三十年慢慢花，多好？仔细想想这一招真厉害，好好的一个房子，人离世了，房子也没啦！
这不是一个陷阱吗？
其实两个看法都过于极端。谁都知道这是没有办法的办法，要是平时注意理财，有一些积蓄预备对付老年没有收人（或者减少收人）的情况，那也没有必要把老窝拿出来“当”了。另外还有一个传统理念问题，在西方社会，孩子们和家长在经济上的依赖关系普遍不大，很多家长都没有打算（可能也没有这个责任）为下一辈留下资产，所以这个“逆向抵押贷款”在西人中更受欢迎一点，而华人刚好相反，很看重“财产的传承”。当然要是由于各种原因造成经济的欠缺，或者急需大钱，退一万步，这也是一个不得已的办法。
老来靠着住房有口饭吃
按照我的分析，尽管这个举措很受人关注，而且随着政府福利政策的收紧和房价从长远来看的攀升，这一方法会越来越引起普通老百姓的重视。但是还有一些非常关键的因素，搞不好甚至会产生个人财务上的灾难。
1. 人生寿命的不确定因素：
尽管现代医学和生活的改善，人们的寿命普遍比上世纪的人要长寿，但是具体对于某一个人来说，谁能准确地计算出生存年限？
澳洲以前有位传媒明星，资产上千万，得了癌症，医生判决最多活5年。经过治疗后他也想得通，规划在5年里把资产挥霍一空。于是他周游世界，上万美元一晚的“总统套间”眼睛也不眨，哪里可以想得到的奢华消费，都少不了他。销声匿迹了5年后，被人发现在帮人洗车子，干每小时10块钱的零工。电视节目采访他，他和电视台讨价还价，为了多加两百块钱的“出场费”。人好好地没有死，可是把钱用得精光，低三下四像个叫花子。
“逆向抵押贷款”的人，会不会搞到这个结局？二三十年之后，人还好好地活着，可把房子的价值都用完了，被人扫地出门，连住的地方都没有，怎么办？而随着贷款人寿命的延长，借贷支付的增加，贷款机构无法回笼资产，可能会导致巨大损失甚至破产。
2. 借贷利率的不确定因素：
“逆向抵押贷款”也是一种贷款，都要付利息和管理手续费，谁都无法保证这二三十年的利息走向。现在澳洲的房贷利息在5%-6%之间，九十年代初澳洲的利息在20%以上，那时人们买房子是不贷款的，也贷不起款。要是未来利息有一个大波动，那就意味着“逆向抵押贷款”可以提取的现钱就会缩水，或者可供款年限缩短。这个因素也带来不少风险，无缘无故因为利息或者管理费用的增加，少了一大笔钱。
3. 房价的不确定因素：
大家看看目前市场上的房价就明白，房价有涨有跌，有时看起来非常离谱。谁又能保证未来二三十年的房价一直都会平稳上升？如果房价上升了，借贷公司必定是大赢家，当然对个人不亏就好。可是万一房价下跌呢？比如前面那位凯文，现在的房子值60万，可是再过20年，房子破破烂烂只能卖到40万，借贷机构就饶了凯文吗？在风险面前，借贷机构必定保护自己的利益，拿客户开刀。
4. 监管的不确定因素：
“逆向抵押贷款”运行周期长，由于上面几种不确定因素，尽管这个政策不赖，但是毕竟这是一个新领域，各个国家的养老政策也不尽相同，所以目前各国政府和学术智囊团都处于探索阶段。人们也逐渐看到政府相应的监管和相应的政策规定相当重要。
我经常收看一些澳洲的主流媒体的时事综述，现在已经曝光许多因为“逆向抵押贷款”操作上的弊病而带来的纠纷。曾经有一个案例介绍有位借贷者只有47岁，但是自己有父辈留下的“豪宅”。此人要求申请“逆向抵押贷款”，寅吃卯粮，并不是真正因为“养老”没钱。后来政府制定法规，借贷人必须超过60岁才可以申请“逆向抵押贷款”。
很多借贷机构因为考虑其风险因素，把借贷者的利益放在最小程度，制定的相关政策非常苛刻，实际可供享受的资产只有一半，也就是说上面凯文的那个房子，哪怕是市值60万，实际可使用的金额也不过30万，无缘无故缩水了很多。更有一些不良借贷机构和中介，利用老年人思维不是很清晰，或是利用老年人急需钱治病、办事，用哄骗和隐瞒真相等手段，钻了法律的空子，成为新时期真正“损老族”。所以民间要求政府立法和制定相应政策的呼声非常高。
随着各国政府养老金资源的日趋短缺，人口老龄化危机日益严重，“逆向抵押贷款”无疑是一种新思维，受到了各国政府，社会和老百姓的广泛关注。也许这一举措也是未来政府健全的养老体系所需的一个环节。但是如何做到位？如何做好？如何保障贷款者的利益不受损害？同时也把贷款机构的风险降低到最低限度？这些都有待于探索和完善，路漫漫。
题外话：
开头我谈到电台里这位西人财务指导的访谈，他并不是很赞同“逆向抵押贷款”的财务安排。有一位听众问那么个问题：我在墨尔本，父母亲留下一座豪宅，市值400多万，除了“逆向抵押贷款”，我还有什么办法？财务指导认为：最好的办法是将这个豪宅卖了，你花二百万在近城区离公共设施、医院、超市比较近的区，买一个高档公寓或者联排别墅；再买两个七八十万，性价比较高的公寓，或是联排别墅出租；留下的几十万作为救急备用。这样一般的情况下可以收到每周一千五到两千的租金，提供足够的现金流。在老俩口百年之后，即便是房地产不增值，也留下三百多万的遗产给下一代（或是慈善机构）。
仔细思考，这个安排远远要好过将自己的豪宅抵押出去做“逆向抵押贷款”。
注：本文不构成投资和理财建议，我也不是地产和贷款中介招揽生意。只是个人所了解的一些信息和各位分享，拓宽一些理财思路。
相比较，卖房子略微麻烦一点，要做很多工作，还要看市场是否强硬，来决定何时卖。另外卖了之后还要决定住哪里？再买什么样的房子？有了闲钱是放在银行，还是再投资？买什么样的投资房？还有租赁房的管理问题。
而“逆向抵押贷款”，只要签个合同，明天钱就可以到账。所以对绝大数没有理财理念，又拍麻烦的西人，可能选择后者是首选。
refinance一般是指有贷款账号，哪怕都还清贷款的情况下。很多人房贷还清，就高高兴兴关闭账号，拿一个Free Title，告别银行。其实并不好，最好的办法，留着借贷账号，再设立一个“抵消利息”账号，有钱就存在“抵消利息”账号里，房贷账号不用交利息，但自己有一笔灵活机动的应急资金。
当然每一个人的情况都不一样，也不是绝对不能用“逆向抵押贷款”，只是要明白原理，选择适合自己的措施。
实在不想卖房子是不是可以考虑refinance 以租金或者airbnb形式income还贷，当然也是要好好规划，不能随心所欲乱花。
房主活的长，借贷公司输了。不存在房主活着被扫地出门的可能。
不到万不得已，别这么干是对的。华人一般不需要这么做。